Imagínese. Un bosque enorme donde todos los árboles son iguales. No hay nada de luz porque es noche cerrada. Mientras camina en la oscuridad se encuentra en un cruce que lleva a varios caminos y tiene que decidir qué ruta debe escoger para conducirle a su meta.
Esta situación metafórica es la que viven las inmobiliarias. La crisis del sector representaría el bosque de pisos sin vender, mientras que las dificultades para acceder a la financiación de proyectos supondría la noche cerrada. En estas condiciones han caminado las inmobiliarias hasta que han llegado a un punto en el que han tenido que replantearse su trayecto y escoger una nueva ruta.
En la época dorada del ladrillo, su ansia por crecer les llevó a mover ficha con adquisiciones de grandes grupos a golpe de talonario. Financiaron estas operaciones hipotecando sus propiedades, cuyo valor en el mercado estaba sobrevalorado ante el boom del sector. Pongamos un ejemplo. Si el valor en bolsa de Colonial es de 2.800 millones de euros, su deuda neta roza ya los 8.800 millones de euros, lo que supone 20 veces su beneficio bruto esperado.
Esta forma de financiar era atípica respecto a otros sectores. Lo lógico es que las empresas se endeuden en función de lo que cada una genere con su actividad, de manera que su endeudamiento no supere tres veces su beneficio bruto de explotación.
Las garantías de las acciones
Otra de las claves del mercado del ladrillo fueron las garantías de los créditos. Los promotores pusieron como aval de los préstamos que utilizaron para sus compras las acciones de la compañía.
Una operación que era bien vista por la banca cuando estas empresas estaban al rojo vivo en la bolsa, pero muy negativo tras los recortes, como realmente se ha visto en los últimos meses. Un claro ejemplo se ha podido ver en Astroc, donde las acciones pasaron en menos de tres meses de los 75 euros a los 3,70 euros por título.
Además siempre la cotización estaba por debajo del valor neto de los activos por acción (conocido como NNAV). Una fórmula que cambió radicalmente durante esa época dorada, pues el valor de las acciones mostraba una prima sobre el NNAV.
Nuevos caminos empresariales
Lo que ocurrió el año pasado es que todas las reglas nuevas que se crearon en pleno boom se rompieron y resquebrajaron los modelos de las inmobiliarias . Ante este panorama de incertidumbre del sector, la mayoría de estas empresas han tenido que redirigir sus caminos empresariales para poder mejorar el timón de sus resultados.
El mejor ejemplo se ha podido ver en Renta Corporación, que a principios de año recortó sus previsiones de beneficio para 2007 y aclaró que la situación es bien diferente de los últimos años. Esta claridad ha sido premiada por el mercado, ya que tras dar a conocer su estrategia el valor ha pasado de los 9,53 euros a los 12,76 euros por acción.
Por contra, Metrovacesa ha presentado esta semana un panorama bastante positivo, pero que no ha llegado a gustar del todo a los inversores. Ha asegurado que el valor de sus activos crecerá un 4 por ciento anual en los próximos ejercicios y consolidará su quinto puesto en Europa por activos y capitalización. "El plan estratégico nos parece demasiado optimista y ambicioso", comenta Ibersecurities.
Las cuentas de Realia
En tan sólo tres meses los activos de esta compañía se han devaluado más de un 9 por ciento. Además, el consenso de mercado que recoge FactSet cree que podría cerrar el año con unos compromisos financieros de 9.169 millones de euros, mientras que su beneficio bruto no superará los 700 millones. Si hacemos cálculos su endeudamiento supone 12 veces lo que genera en un año.
Los analistas coinciden en afirmar que será decisivo para el sector en España conocer las cuentas de Realia. La compañía presidida por Ignacio Bayón dará a conocer sus resultados el 25 de febrero. Los analistas esperan que la compañía presente un resultado neto de 143 millones de euros, frente a los 160 millones de 2006.
Solidez de Realia y el papel de Colonial
Hay que tener en cuenta que esta empresa es la que mejor está aguantando en el mercado la actual crisis del sector. Esto se debe a la calidad de sus activos patrimoniales, que presentan importantes crecimientos, una sólida estructura financiera como claro aspecto diferenciador en el sector y un flujo de entrada de nuevos accionistas que da soporte a la acción.
Mientras tanto el mercado espera qué ruta escogerán los dueños de Colonial. Todo apunta a que el destino será árabe, ya que se prevé que el fondo de Dubai sea el propietario. Por lo tanto, se desconoce la trayectoria que se marcará la empresa para resolver su endeudamiento si todavía no está claro quien estará al mando del timón. Según UBS, la deuda de Colonial representará el 72 por ciento de sus activos, un porcentaje que se sale de la media del sector que se sitúa entre el 40 y 60 por ciento.
Ampliación de capital de Astroc
Por otro lado, el dueño de Martinsa Fadesa, Fernando Martín, sabe el rumbo quiere dar a su compañía, pero no ha logrado todos sus utensilios de viaje. Y es que está pendiente de refinanciar la deuda que le está asfixiando. Para ello, negocia con los bancos las nuevas condiciones bajo las bases de un plan en el que quiere multiplicar su beneficio bruto en cinco años y dejar a cero sus deudas.
Astroc sigue reconduciendo su trayectoria. Tras la fusión con sus filiales, la inmobiliaria prepara una ampliación de capital de 800 millones para reforzar sus fondos propios. El problema es que las condiciones de mercado no son las más adecuadas para efectuar la operación, por lo que el ritmo del paso podría ser más lento.
Reyal Urbis mira al extranjero
En la misma situación se encuentra Reyal Urbis. El capitán de este barco tiene claro su ruta: salir a navegar al extranjero. El gran inconveniente es que la tormenta financiera le ha obligado a retrasar la venta de paquetes de títulos de la compañía a inversores. Una medida que aliviaría la deuda. Habrá que esperar qué dirección definitiva escogerá cada inmobiliaria cuando escampe la tormenta financiera para capear la caída del sector.
