Es causa de resolución de un contrato de compraventa en plano de una vivienda, el incumplimiento por parte de la empresa promotora de las características fijadas en el folleto publicitario.
Así lo establece el Supremo, en esta sentencia de 12 de julio de 2011, al entender que "la determinación de la voluntad contractual del comprador viene causada por las características expresadas en el folleto, siendo el cumplimiento de la oferta publicitaria el modo de satisfacer al comprador, ya que al adquirirse sobre plano, éste no puede apreciar su falta de veracidad".
El ponente, el magistrado Corbal Fernández, resuelve un supuesto en que la vivienda entregada no tenía las características atribuidas en el folleto, en concreto, las relativas a vistas al campo de golf, montaña y mar. De ahí, que lo que se discute, es el valor jurídico del folleto publicitario: de oferta contractual -oferta publicitaria- o de mera promoción publicitaria, sin más valor que el de una invitación a negociar -invitatio ad offerendum-.
El Juzgado de Primera Instancia resolvió que no hubo incumplimiento contractual, aceptando los argumentos de la empresa denunciada en el sentido en que "no hay contradicción con la publicidad, pues las vistas al campo de golf, la montaña y el mar se predicaban del complejo en su conjunto y no de cada vivienda en particular". Algo, añadía, "que pudieron apreciar los compradores a la vista de los planos facilitados por la vendedora, al tiempo que los compradores no condicionaron la eficacia de la compraventa a la existencia de unas vistas concretas o específicas".
La Audiencia Provincial revoca esta sentencia y declara resuelto el contrato de compraventa ya que, a su juicio, "la vendedora incumplió sobradamente con lo ofertado en la publicidad específica de promoción, sin que importe, por otro lado que la obra haya obtenido la licencia municipal ni que se haya ejecutado de conformidad con el proyecto".
A esto añade ahora el Supremo, en línea con la Audiencia, que el folleto litigioso no responde a una mera función de promoción, "sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, (...) por lo que resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento".
Resolución justificada
Así, la sentencia resuelve que existe un incumplimiento esencial que justifica la resolución contractual, ya que "la falta de vistas no reduce el uso de la vivienda, sino que frustra las legítimas expectativas del comprador, las cuales no resultarían compensadas con una mera indemnización". Y, añade, "de haber conocido las circunstancias reales el comprador no habría adquirido la vivienda, sin que quepa objetar una supuesta falta de diligencia por no haber especificado en el contrato la esencialidad que para ellos suponía unas determinadas vistas".
No hay en el caso, concluye, "un problema de deber de información, sino de oferta inveraz, y absolutamente contraria al principio de buena fe contractual".
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