Economía

Stock de vivienda: agotado en capitales, invendible en otras zonas

  • El stock que queda son de pisos que no interesan
  • Hay viviendas que en dos años seguirán sin venderse

Los datos oficiales aseguran que en España hay más de 600.000 viviendas nuevas vacías, que no se venden, producto de los años locos del boom inmobiliario. De hecho, el ministro de Fomento, José Blanco, se reúne hoy con los promotores y los bancos para buscar fórmulas que permitan dar salida a esa cartera.

Y como contraste, sin embargo, hay once capitales de provincia que están agotando su stock de pisos sin estrenar y en las que dentro de no mucho la búsqueda de vivienda puede convertirse en una misión imposible. Se trata de Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Pamplona, Valencia, Cádiz, Sevilla, Córdoba, Santander y La Coruña.

Y aunque el problema va por barrios, como dicen los expertos, la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, ya avisó recientemente en el Congreso que "el excedente de viviendas en algunos puntos de nuestro territorio coexiste con otra realidad preocupante, y es que hay ya varias provincias en las que empieza a faltar vivienda de primera residencia".

Aunque la exministra no quiso concretar de qué zonas se trataba, los expertos entrevistados por elEconomista se muestran de acuerdo y hablan incluso de problemas serios en las once capitales mencionadas.

Son, como define el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Manuel Gandarias, las llamadas "zonas calientes", ciudades donde la demanda ya supera o puede superar "en breve" a la oferta. De hecho, se trata de los mismos puntos donde comprarse una casa nueva "de calidad" resulta más caro, "ya que precisamente, debido a que hay muy poca oferta, la que queda sube el precio".

Las reglas del mercado, como reconoce Gandarias, funcionan. "Pronto veremos que el ciclo vuelve activarse y será necesario construir nuevos pisos", explica, sin olvidar que poner en marcha una nueva promoción necesita al menos de un plazo de entre 20 y 24 meses.

Stock: pisos malos, caros, y en ubicaciones difíciles

"En dos o tres años vamos a encontrarnos con la realidad de que en estas plazas no hay vivienda nueva de calidad para comprar ", recalca Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de la consultora Knight Frank. "El stock que queda son pisos que no interesan, de mala calidad, en ubicaciones difíciles y precios todavía muy caros".

Es el principal quebradero de cabeza de los promotores, animados por las mejores expectativas del mercado, pero preocupados por la falta de políticas y de crédito por parte de bancos y cajas.

"Hemos advertido que el stock comienza a absorberse, por ello es necesario que entre todos hagamos un diagnóstico de las necesidades reales", dice el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo. Y avisa: si no se construyen más pisos, los precios se dispararán.

Galindo, presidente también de la patronal de promotores madrileños (Asprima), refuerza las declaraciones del viceconsejero de Vivienda y Suelo de la Comunidad de Madrid, Juan Blasco, que asegura que es necesario volver a construir viviendas de manera urgente para satisfacer una demanda de pisos que asciende en la región a 50.000 viviendas anuales que, hoy por hoy, no se cubre. El dato de viviendas terminadas no vendidas presentadas en el estudio de Oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid queda lejos de las 40.560 que reconocía el Ministerio de Vivienda.

Pero no sólo preocupa Madrid. El caso de Córdoba también es alarmante. El analista de Knight Frank cuantifica en 500 unidades el stock de obra nueva censada en la ciudad que está en venta. Tampoco los datos de Sevilla se prestan al optimismo. En una plaza de 700.000 habitantes, el parque en venta es sólo de 1.000 pisos.

"Sin duda, habrá una demanda insatisfecha que no encuentra una casa disponible. El stock está desubicado", apunta Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento residencial de la consultora Jones Lang LaSalle. Para el analista, la promoción ha vuelto a arrancar "muy tímidamente", debido, sobre todo a que el stock acumulado y pendiente de venta ha empezado a mostrar síntomas de agotamiento en determinadas zonas. "Gran noticia para las promotoras que han sobrevivido a la debacle, aunque es cierto que hay viviendas que están mal ubicadas o planteadas que en dos años seguirán sin venderse".

El ajuste continuará en 2011

Las declaraciones de la exministra de Vivienda han llevado a la reflexión: ¿marcará 2011 el antes y el después de lo más crudo de la crisis inmobiliaria? ¿Será necesario volver a construir pisos? Aunque las opiniones sobre el futuro incierto del sector son muchas, los expertos consultados por elEconomista coinciden en que el ajuste continúa.

Un estudio de CatalunyaCaixa insiste en que las reservas de viviendas pendientes de vender en España se redujeron en 2010 por primera vez desde el inicio de la crisis. Aunque los expertos coinciden en que el comportamiento "va por barrios", en España aproximadamente un conjunto de localidades y regiones, que representan el 45 por ciento de la población, ha disminuido en el último año el stock de viviendas pendientes de vender.

No se construyen pisos

Las causas hay que buscarlas en la continua reducción de las nuevas entradas de vivienda en el mercado y la ligera recuperación de la demanda, después de años de ajustes. La producción de nuevas viviendas libres en España ha pasado de 665.000 en 2006 a 71.000 en 2010 -año en el que las grandes inmobiliarias del G-14 anunciaron que retomarían la construcción de nuevos pisos-, y a las 72.000 previstas para 2012.

Según datos del Ministerio de Fomento publicados recientemente, en 2010 sólo se terminaron 218.572 unidades, casi el 40 por ciento menos que un año antes.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, recalca que no es lo mismo la periferia que el centro de las ciudades. "La oferta de vivienda nueva suele ser escasa porque hay menos suelo disponible y la vivienda de segunda mano sería la opción principal para aquellos que deseen comprar en el centro de la ciudad y a un precio más asequible que la vivienda nueva". No obstante, esta sed de pisos tiene otra consecuencia, como es el aumento del precio de la vivienda de segunda mano.

Los expertos afirman que este fenómeno es lógico, "ya que la oferta nueva de vivienda se ha ajustado intensamente, por lo que incluso ante una demanda débil, es previsible que en el momento actual ya hayan dejado de acumularse inventarios", explica el Servicio de Estudios del BBVA.

Los promotores vuelven a sonreír y reconocen que esta noticia puede romper con la atonía de la demanda y permitir que se empiece a ver el final de una crisis, la del ladrillo, "que ya dura demasiado".

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forum Comentarios 134

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CUANTO INDIGENTE SOCIAL
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este es el foro de los que no tienen piso esta claro

y por lo que se ve hay muuuuuuuuuuuuuchissssimoooooossss

Y ESQUE CLARO UN PISO ES UN PISO

QUE SOMOS SIN PISO ?

INDIGENTES SOCIALES

Puntuación -2
#75
Anselmo
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arturito, o sea que ahora mides las necesidades de vivienda, que sorpresa, cuanto tiempo da el paro, bueno, majete, sorprendenos dentro de poco con algun ensayo o librejo sobre el sector...ganaras poco, pero mas que con los ladrillos tal y como se presenta el futuro, el otro dia decia un organismo internacional que aqui se tenian que bajar un 60% todavia........

Puntuación 7
#76
beltenebrós
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Arturito, yo creo ciertamente que ahora es el momento OPTIMO para que comiences nuevas promociones, ya sabes por experiencia que desde que se escritura el melonar hasta la entrega de las leoneras se suele tardar unos 4 años.

Además lo pone claramente mas arriba el titular: "·Agotado el stock de vivienda"; vete pues al banco Arturito que te estan esperando con el crédito al promotor con las carteras abiertas.

Puntuación 11
#77
anonadado
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Realmente no suelo intervenir en este foro, está plagado de vendedores intentando convencer a la gente de lo imposible, que la vivienda se acaba, que no bajará, y que a ellos les da lo mismo vender que no, que tienen el piso a la venta "por deporte".

Vendedores de crecepelo , tahúres codiciosos y especuladores de los que han estado timando pobres pardillos desde hace 10 años y creen que pueden seguir haciéndolo, llevando con ello y a la ruina a muchas familias y al país a un endeudamiento insostenible y veremos si a la quiebra, por un precio de la vivienda a costes completamente absurdos en relación a la renta.

A estos vendedores que pululan en busca de desplumar a su próxima presa, una sola pregunta:

QUE PARTE DE TODOS ESTOS INFORMES"¦"¦NO ENTIENDEN :

"¢ Lo que dice El Fondo Monetario Internacional:

"¢ la española es una de las mayores burbujas inmobiliarias del mundo, esto implica que, a pesar de que los precios hayan bajado entre un 10% y un 20% hasta ahora, todavía cuentan con margen para caídas adicionales. El organismo cifra estos descensos en el 40% desde los niveles actuales

"¢ Morgan Stanley y Fitch :

"¢ Se esperan caídas adicionales entre el 10% y el 15% durante los próximos doce meses

"¢ La OCU, :

"¢ El precio de la vivienda no ha bajado lo suficiente como para encontrarse con la demanda y no lo hará hasta que las entidades financieras no adapten la valoración de su patrimonio inmobiliario a la realidad actual

"¢ El Banco de España,:

"¢ El Banco de España dice que la vivienda seguirá bajando hasta 2012

"¢ El último Boletín Económico del Banco de España señala que el precio de los pisos seguirá bajando hasta 2012. El organismo monetario desmiente así a la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, que recomienda a las familias comprar antes de 2011.

"¢ El Defensor del pueblo,:

"¢ El acceso a una vivienda en España sigue siendo "demasiado caro" y los precios siguen sin ser "razonables", persiste la "difícil" relación entre la renta familiar y el precio de la vivienda para muchas familias. Apunta que éstas "no pueden acceder en modo alguno a la vivienda apropiada a causa de unos precios tan elevados que convierten este bien de primera necesidad en un bien suntuario".

"¢ The Economist :

"¢ aseguraba recientemente que la vivienda todavía sigue sobrevalorada en un 43,7%

"¢ Financial Times:

"¢ En su opinión, "España tenía una burbuja inmobiliaria extrema antes de la crisis y, a diferencia de otros países como EEUU e Irlanda, los precios sólo han bajado moderadamente", recuerda Munchau que prevé que los precios de la vivienda en España aún deben bajar un 40% adicional desde los niveles actuales.

Puntuación 23
#78
beltenebrós
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71 Gol:

El que tienes que despertar eres tu que andas dormido, mira lee:

En Idealista.com y en Madrid capital hay ahora 178 pisos en venta a 80.000 euros o MENOS.

Puntuación 5
#79
Lucas
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Otro dato para corroborar que las viviendas bajarán, y mucho. Durante años la vivienda subió en parte por la especulación y en parte por el ascendente precio del nivel del suelo urbano y urbanizable. Bien, ahora mismo el precio del suelo está por los suelos, no hay manera de venderlo ni con bajadas del 50%. El concepto de la vivienda como valor especulativo ha desaparecido de la mente de los inversores: la perspectiva del precio va a la baja y los alquileres también. La conclusión es que los pisos que se empiecen ahora o en los años sucesivos, será nuevos y muchísimo más baratos que los actuales. Nos encontraremos entonces con la paradoja de que los pisos nuevos tendrán mejor precio que los construidos hace años. Lo cual no hay mercado que lo aguante, y ayudará a hacer que los pisos bajen. Aunque se vendiera todo el stock ahora mismo, los pisos que se construyeran nuevas serían mucho más baratos, pues ha bajado todo, desde el precio del suelo hasta los costes de los materiales de construcción y la mano de obra. ¿De verdad alguien en su sano juicio y que no tenga intereses en ello puede creer que este es un buen momento para comprar un piso?

Puntuación 27
#80
bartolo
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Pues yo estoy cansado de pagar alquiler, a ver si bajan un poco mas los pisos y me compro uno.

Puntuación -4
#81
alk
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dentro e poco saldrá a la luz EL NUEVO INFORME KALANDRAKA con los datos de 4 años de estudio de los precios de la vivienda. Sólo os digo una cosa: vais a flipar

Puntuación 3
#82
bartolo
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Yo tengo suficiente con un piso pequeño en el centro de Valencia que no tenga mas de 20 años y no pase de los 150.000€ y de momento no encuentro lo que busco.

Puntuación -5
#83
Arturito
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Anselmo = O Sea = NiNi = ognorante = ni te contesto

Beltenebrós, datos:

1º En la CNC hicimos un pacto hace dos años, no construir (en España) nada mientras las viviendas no tengan "bicho" adjudicado.

2º Crédito al promotor?, juasjausjuas, mura chato, no te contesto, pero digamos que yo en los bancos acostumbro a en trar directo a Banca personal, conoces la zona?. í§Ala, que me voy a pescar, parece que levanta la calima.

Puntuación -13
#84
siquier
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yo no se si bajarán o no bajarán, si hay stock o no lo hay, lo cierto es que donde vivo (Bahia Azul, Mallorca), solo se estan construyendo 16 casas, que yo sepa 7 están vendidas , los precios rondan entre los 320000 y los 370000 (150 metros más 300 de jardin), en 2006 se podian contar más de 40 promociones a parte de los 3000 pisos que se hicieron en una urbanizacion vecina. Se han vendido los de la parte baja de la horquilla de precios y sobretodo los de mejores calidades

Puntuación 1
#85
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EN MADRID CAPITAL, Y SOLO EN IDEALISTA, HAY 300 PROMOCIONES( Y NO PISOS, ES DECIR, 300 PROMOCIONES POR X Nº DE PISOS CADA PROMOCION) DE OBRA NUEVA..SOLO EN MADRID CAPITAL

Y TODO ESTO, SOLO EN IDEALISTA

Puntuación 6
#86
VIVIENDA = ACTIVO COMO OTRO CUALQUIERA
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A Arturito: No les hagas caso, yo si que me creo que tengas 60 pisos por vender y que antes hayas vendido 700. La prueba irrefutable es que has escrito "orrible" sin "h".

Como todo el mundo bien sabe el mundo de la especulación inmobiliaria está lleno de paletos y tú sin duda cumples con todos los requisitos.

Puedes haber vendido 700 viviendas antes que como no vendas las últimas 60 te quedas en la ruina porque lo habrás puesto todo ahí con el ánimo de acabar en la junta del Real Madrid. Pues macho, déjame decirte yo tengo el dinero para comprar en cash pero hasta dentro de 4 o 5 años, cuando los tipos vuelvan a bajar desde el 5% no pienso comprar.

Tu mismo

Puntuación 12
#87
pseudotrader
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En Rekalde, barrio alejado del centro de Bilbao y mal comunicado, me acaban de pedir casi 500.000€ por vivienda nueva (3 hab). A esos precios, ni se venden ni se venderán en años.

Puntuación 8
#88
Yoespero
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que razon tienes Lucas -80- pero es que ademas de mas baratos, seran mucho mejores, ya que se construiran sin prisas, y por gente del sector, no gente metida de relleno y ademas cumpliran las nuevas normativas de aislamiento termico y acustico...y es que comprar ahora, o es una autentica ganga, o es de hacerselo mirar...

Puntuación 5
#89
Arturote
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¿Pulsas la demanda en foros de internet? jajaja, esta si que es buena.

Ale, os dejo que tengo una cena en mi palacio de Monaco y me esta esperando mi avión privado para llevarme.

Puntuación 3
#90
a Arturito
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¿Osea que segun tu todos los promotores de España habéis hecho un pacto de dejar de trabajar hasta que no se vendan todas las viviendas que hay ya hechas? me vas a perdonar pero eso es mas dificil de creer que lo que decían de que Yola Berrocal es superdotada...

Puntuación 10
#91
fulano
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No me digáis que no tiene gracia. Diez años diciéndo lo maravillosos que eran los pisitos y ahora no se sabe cuanto tiempo van a a estar convenciéndonos de que en realidad el 99% son una mierda pinchada en un palo que no merece la pena ni regalada. Pero eso sí, el otro 1% es oro puro. Es que son asín: maestros del humor.

Puntuación 9
#92
Jau
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Arturito, "chato" -o cursi, lo que más te guste-, cómo se puede ser más meloncete? Por desgracia para ti, no pareces ni nuevo rico, que sería tu máxima aspiración.

Qué haces campando por estos foros? Si realmente fueses la mitad de lo que dices, en el mundo de la promoción inmobliaria no pasarías de ser como una chony en una fiesta princesas: con todos tus avalarios, pero no... Un poquito más de humildad y de respeto, que a ti se te respeta aunque salte a la vista lo que eres.

Puntuación 8
#93
donredondo
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en valencia mision imposible encontrar piso? pues como en las otras sea igual , en valencia tienes de todos los colores ,precios ,tamaños, alturas y donde quieras, se lo imaginan todo

Puntuación 8
#94
Lorena
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Pues nada, que se pongan a construir. Que en Madrid Estan paralizados los PAU de los Berrocales, Cañaveral y Valdebebas y las promotoras tienen canticantidad de solares en los de San Chinarro y Vallecas sin construir.

Puntuación 5
#95
A seguir soñando
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Veamos 91 que no te enteras, he dicho "la CNC ha llegado a un pacto para "¦ , lee que con el Iphone me canso, EN ESPAÑA, EN ESPAÑA, viajas algo por el mundo, sabes cuantas constructoras, promotoras andamos por ahÑ.

Para un "listo" que me llama analfabeto o similar por no poner una h, paso, ni te contesto, aunque si me sigues sabrás que soy ing industrial aunque, para dedicarse a promover no hace falta panoli.

Ala, que no pesco.

Puntuación -12
#96
MD
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DE ILUSIONES VIVE EL TONTO DE LOS COJONES. Eso es lo que os pasa a muchos de vosotros esperando que os van a regalar los pisos. El articulo habla de pisos NUEVOS, y si quitais el stock de pisos de zona de playa, los que están en zonas nuevas alejadas y los de un dormitorio, me contais cuanto stock hay.YA NO HAY PISOS DE TRES DORMITORIOS Y DESDE HACE DOS AÑOS NO SE CONSTRUYE NADA, LUEGO EN DOS AÑOS SUBIDA DE PRECIOS PARA EL QUIERA PISO NUEVO.

Puntuación -11
#97
Alberto
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Se están vendiendo tantas viviendas que hasta el Ministro de Fomento se ha puesto a venderlas ya que los comerciales no dan a basto.

Puntuación 13
#98
Bart
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Pues debe ser verdad porque sale una noticia sobre que no hay stock o que la vivienda sube y salen compradores a decir aquello de "no compreís a ver si bajan más" a patadas :) Lo más gracioso es que muchos dicen con el paro que hay...si estás en el paro a tí que te importa lo que valga una casa? Bastante tienes con preocuparte de los gastos del día a día.

Puntuación -7
#99
pepin
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ozú,arturito,mira que llevo años leyendo en todos los foros de internet y jamas habia leido unos comentarios tan pedantes como los tuyos.Pero hombre tú te crees que por tener x pisos eres el rey del mambo,anda tomate la pastilla y acuestate que viene papuchi para darte los mimitos antes de dormir,ozú que tio mas plasta.

Puntuación 20
#100