Ni en los mejores tiempos de la Unión Soviética de Stalin. El nuevo plan de Urbanismo de Marbella, avalado por la Junta de Andalucía y en fase de aprobación por el Ayuntamiento, forzará la expropiación masiva de terrenos urbanizables para convertirlos en zonas verdes. Aunque el objetivo es compensar las construcciones ilegales de los últimos años, el proyecto deja a la ciudad sumida en un grave problema de inseguridad jurídica.
Miles de pequeños y medianos inversores, que compraron suelo de forma completamente legal para la construcción de viviendas ven ahora como, al no haber realizado todavía las obras, tienen que vender al no poder construir.
¿Pero a quién y a qué precio? En teoría, el Ayuntamiento obligará a todos los promotores que han construido de forma ilegal -NH y Hoteles Playa, entre otros- a comprar ese suelo a precio de mercado para cederlo al municipio libre de cargas. En la práctica, sin embargo, no resulta tan fácil y los afectados temen ya que tendrán que vender a 30 o 35 euros el metros cuadrado lo que han comprado por casi 800.
Un problema sin precedentes
La pregunta es: ¿quién tendrá que pagar, el constructor, que en muchos casos ha desaparecido, o la comunidad de vecinos del edificio o la urbanización ilegal? Y, sobre todo, ¿qué ocurriría en el caso de que no hubiera acuerdo en el precio o que los supuestos compradores se nieguen a desembolsar más dinero? El Ayuntamiento fijará un plazo máximo de cuatro años para realizar la transacción, pero no ha previsto lo que parece inevitable: que muchas de las personas que tengan que pagar emprenderán acciones legales contra el consistorio, con lo que el proceso podría retrasarse sine dine.
Y eso por no hablar de los afectados. Muchos inversores, que tienen todos sus papeles en regla conforme a los planes parciales de urbanismo aprobados por el Ayuntamiento, se están uniendo ya en plataformas para defender sus derechos y acudir a los tribunales.
"Llegaremos si hace falta hasta el Constitucional. ¿Dónde se sacan en España las licencias, en el Ayuntamiento o en el hipermercado? ¿Por qué, si yo he comprado de forma legal un suelo urbanizable, ahora me dicen que no puedo construir", asegura un inversor del norte de Europa, al que la alcaldesa Ángeles Muñoz, del Partido Popular, pretende expropiar.
Mariola Molina, socia del despacho Carretero & Asociados, que está defendiendo a un gran número de afectados, explica que "es insólito obligar a una persona que tiene unos derechos adquiridos a ceder su propiedad para compensar las ilegalidades que ha permitido antes el Ayuntamiento". Varios despachos creen que sus clientes pueden acabar llevando al Consistorio a los tribunales.
El arquitecto Manuel González Fustegueras, responsable del nuevo plan de urbanismo, se muestra en principio tranquilo. Tras la publicación del proyecto el pasado 30 de julio en el Boletín Oficial de Málaga, los interesados tendrán ahora dos meses para presentar las alegaciones que consideren oportunas. "Espero que el número sea muy elevado porque, de esta forma, se entenderá como todo un éxito del proceso de participación y se contribuirá a perfeccionar el documento", dice Fustegueras.
El plan de 1986
Mientras tanto, y a la espera de la aprobación definitiva del nuevo proyecto, el plan que está todavía en vigor es de 1986. Aunque durante años hubo un vacío legal -debido a una negligencia por parte de la Junta de Andalucía aquel plan no se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia hasta el año 2000- su validez hasta ahora ha sido plena. Esa será una de las principales bazas que utilizarán además los despachos de abogados que están trabajando ya en la defensa de los afectados.
El nuevo PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de Marbella pretende que haya, al menos, 60 metros cuadrados de zona verde por cada mil habitantes -unos 7,2 millones de metros cuadrados en total-, pero los inversores que han comprado suelo urbanizable no están dispuestos a permitir que sea a su consta.
"Lo que se debería hacer es demoler las construcciones ilegales y no esto. Es una barbaridad pretender expropiar a personas que pagan sus impuestos y tienen todos los papeles y licencias en regla conforme a los planes parciales aprobados", explica uno de los arquitectos que está trabajando en el desarrollo del proyecto.
El plan de Fustegueras
Las intenciones de Manuel González Fustegueras son, sin embargo, completamente distintas. Tras cobrar 1,2 millones de euros por la redacción del plan de urbanismo, la mejor solución que ha encontrado ha sido "hacer tabla rasa". En Marbella, de acuerdo con sus datos, hay alrededor de 18.000 construcciones ilegales y el arquitecto jerezano ha decidido que lo mejor es que, salvo 770, todas las demás sean normalizadas.
Ese pequeño porcentaje es imposible de regularizar porque se trata de viviendas localizadas en sitios estratégicos, como la urbanización Banana Beach, donde está previsto la construcción de una estación de tren. Otra de las cosas que está generando malestar en la ciudad, ha sido el lugar elegido por el arquitecto para levantar la Ciudad de la Justicia.
Tras meses de trabajo, no se le ha ocurrido mejor opción que hacerla en una de las zonas más exclusivas, entre los hoteles Puente Romano y Marbella Club. Más parece que se vaya a hacer un monumento a la Operación Malaya que otra cosa.
