El impago por el arrendatario del IBI en alquileres de vivienda bajo la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se considerará causa de resolución del contrato. Así lo dice el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en una reciente sentencia que dicta doctrina jurisprudencial y que ha sido remitida a todos los Tribunales Superiores de Justicia y Audiencias Provinciales.
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Antonio Salas, confirma otra de la Audiencia Provincial de Santander que declaró resuelto un contrato de arrendamiento por falta de pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), como cantidad asimilada a la renta, y condenó a la demandada a desalojar la vivienda en la que vivía en régimen de alquiler.
Pero el fallo del Supremo, además de confirmar a esta Audiencia, establece una nueva doctrina jurisprudencial a aplicar en casos de este tipo. Y ello por la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la consideración del IBI como cantidad asimilada a la renta a efectos de determinar el éxito de una acción de desahucio por su impago.
Sentencias contrarias en Alicante y Asturias
El fallo cita dos sentencias de la Audiencia de Alicante en las que señalaba que la resolución de los contratos de arrendamiento podría únicamente decretarse por las causas previstas en el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos de 1964, que dispone tal solución cuando haya "falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan".
El órgano judicial alicantino entendía que no puede considerarse como "cantidad asimilada a la renta" la correspondiente al pago del impuesto de bienes inmuebles, pese a constituir actualmente -en virtud de la Ley de 1994- una obligación legal del arrendatario.
Por el contrario, la Audiencia Provincial de Asturias, en otras dos sentencias, mantuvo la posición contraria: el impago por el arrendatario del importe del IBI que grava la vivienda alquilada se debe incardinar en la nueva redacción del artículo 114 en la Ley de 1994. Según esta nueva disposición legal se puede instar el desahucio "por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas".
Es decir, el arrendador puede iniciar un juicio de desahucio cuando el inquilino no pague la renta acordada o, en su caso, cualquiera de las cantidades a las que se había comprometido o que corresponden al arrendatario por ley. En este sentido, el Tribunal Supremo unifica doctrina y subraya que la obligación de satisfacer el IBI por parte del arrendatario no figura entre las pactadas, sino que "viene claramente impuesta en la ley".
Nueva ley, nuevas obligaciones
El alto tribunal indica que, bajo la ley de 1964, las cantidades asimiladas a la renta eran las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador. En cambio, la nueva ley establece que la obligación del arrendatario es la de satisfacer el importe del impuesto de bienes inmuebles como condición similar a las que establecía la norma anterior.
De esta forma, su impago, en cuanto supone el incumplimiento de una obligación añadida al abono del alquiler, faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. "Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor", señala la sentencia.
Añade el Supremo que la interpretación de las normas conforme a su "espíritu y finalidad" lleva también a considerar que la ley de 1964 "comprende actualmente el impago del arrendatario del IBI", en tanto que dicha norma "tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto a obligaciones de inexcusable incumplimiento".
Por eso, indica que la máxima protección que concede la norma de 1994 al arrendatario ha de verse correspondida por un "escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones", una de las cuales es el pago del impuesto.
