El mercado español de segundas residencias podría enfrentarse a un desplome de precios mayor que el registrado en Estados Unidos, donde incluso ha afectado a la Bolsa. 
Pero la primera grieta no será como consecuencia del elevado endeudamiento que están asumiendo las familias -como más de uno podría pensar- sino debido a las restricciones crediticias que están imponiendo los bancos a los promotores inmobiliarios.
"Los bancos están imponiendo unos términos a las inmobiliarias similares a aquellos que tienen créditos impagados'', dijo David Malpica, quien colabora en la gestión de 5.600 millones de dólares en activos de Europa y Estados Unidos.
Rebajar el precio de la segunda residencia
La primera consecuencia a corto plazo es que los agentes inmobiliarios en España, el mercado de vivienda más caliente de Europa en el último decenio, ya piensan en rebajar los precios de las segundas residencias hasta un 10 por ciento este año, según RR de Acuña & Associados, en Madrid.
"La apertura de una oficina de ventas y la contratación de una mujer atractiva ya no es suficiente para vender casas'', avisa James Stuart, quien ha comercializado segundas residencias desde los años 80 en Marbella y es el agente local de Savills Plc., el mayor broker inmobiliario que cotiza en Reino Unido. "No conozco ningún proyecto que haya suspendido pagos, pero los bancos están pidiendo más garantías y más ventas confirmadas antes de prestar más dinero", añade.
¿Cuánto dinero hay puesto en juego?
Sólo los dos grandes bancos, Santander Central Hispano y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, prestaron 1,3 billones de euros a promotores inmobiliarios, constructoras y titulares de hipotecas, según la Asociación Hipotecaria española. Los 379.000 millones de euros en préstamos a promotoras de todo el sistema financiero equivale a alrededor de la mitad de todos los préstamos a empresas, según datos del Banco de España.
Hasta aquí, lo que se ha prestado. Pasemos ahora a la situación del mercado inmobiliario español. Al cierre del año pasado, el precio medio de la vivienda en España era de 276.300 euros, según la Sociedad de Tasación. En los últimos seis años, se ha duplicado el valor, superando las tasas de crecimiento de Reino Unido e Irlanda, según las cifras de la European Mortgage Federation e Irish Life & Permanent Plc. Precisamente, británicos, irlandeses y alemanes en vacaciones y jubilados impulsaron las ventas de 4 millones de viviendas en manos de extranjeros, según la Agencia Casas de Vacaciones.
Pero el punto fuerte se convierte en el más débil: la inversión de extranjeros en el mercado inmobiliario cayó un 11 por ciento durante 2006, hasta los 4.900 millones de euros. Al mismo tiempo, las suscripciones de nuevas hipotecas vendidas a familias españolas cayeron un 10 por ciento.
Preferencia por el tipo variable
Y es que los españoles podrían ser más vulnerables que los estadounidenses a los impagos por la subida de los tipos de interés porque alrededor del 98 por ciento de las hipotecas en España están a tipo variable. En Estados Unidos, la mayoría lo están a tipo fijo.
Además, está el problema añadido de la sobrevaloración. La OCDE calculó en enero que los precios de la vivienda en España podrían estar inflados en hasta un 30 por ciento. Una repentina aceleración de los tipos de interés podría causar una "ajuste brusco en el que los precios se desplomarían'', advirtió el organismo internacional. Y una caída del 30 por ciento en esos precios podría reducir el crecimiento económico de España hasta 1,8 puntos porcentuales (esto lo piensa Deutsche Bank).
Re/Max International Inc., el segundo broker inmobiliario mundial, ha dado el primer síntoma al reducir los precios hasta un 26 por ciento en más de 5.000 viviendas en España en enero. En Estados Unidos, donde la crisis es indudable, los precios sólo se contrajeron un 2,7 en 2006... Avisados, por lo tanto, deberíamos estar.
