Familias y empresas debían a bancos, cajas y demás entidades financieras 854.365 millones de euros en forma de hipotecas el pasado mes de agosto. Algo así como 1,42 billones de las antiguas pesetas. ¿Se ha preguntado alguna vez de dónde sale tanta cantidad de dinero?
La banca bebe los fondos por varios canales. El primero es el mismo ahorro que los ciudadanos dejan en sus ventanillas en forma de depósitos. Es el más económico porque su coste es el de retribuir ese dinero, pero es claramente insuficiente. Y el gap se agranda día a día, ya que el cliente prefiere mover el dinero desde las cuentas corrientes hacia instrumentos que rentan más como los fondos de inversión.
Otra vía para recaudar dinero es pedirlo a bancos o cajas a través del interbancario. Pero el canal que crece en popularidad es el mercado de deuda. Las entidades empaquetan el derecho de cobro que tienen sobre las hipotecas y lo venden en forma de bonos a inversores a cambio de una rentabilidad. Son, por ejemplo, las llamadas titulizaciones.
¿De dónde sale el dinero?
Los títulos hipotecarios emitidos por entidades españolas suponían en agosto casi un 34 por ciento del total de crédito hipotecario vivo, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Y esas cifras hablan de stock de cartera. La importancia es mayor en tiempos recientes: más del 70 por ciento de los nuevos préstamos fue financiado con títulos hipotecarios en agosto.
Son los llamados mecanismos de refinanciación. Un punto clave y de los más candentes del Anteproyecto de Ley Hipotecaria, aprobado en Consejo de Ministros en octubre.
El texto ha recibido loas y grandes reparos. Por ejemplo: las agencias internacionales de calificación financiera Moody's y Standard & Poor's avisan de que, si no se retoca el texto, perjudicará a los emisores de cédulas hipotecarias.
¿Cómo? Según la ley actual, las cédulas gozan de un doble aval si el emisor afronta problemas de insolvencia. Primero están las hipotecas "elegibles" (sobre las que se emiten los bonos y que reúnen unas características especiales, como, por ejemplo, no financiar más del 80 por ciento del valor de la vivienda). También tienen el doble respaldo del conjunto de la cartera hipotecaria.
El problema, según Moody's, es que la nueva redacción de la ley quita la segunda red -el aval de la cartera total-. Si no se reforma el texto, la cobertura de los títulos -hoy superior al 200 por ciento- "disminuirá de forma considerable", alertó el director general y responsable de Cobered Bonds en Europa, Oriente Medio y Africa de Moody's, Juan Pablo Soriano la semana pasada en unas jornadas sobre la normativa.
La cuestión es ¿cómo afecta?
Los casos de insolvencia son más que improbables en la banca española. Sus ratings son de los más elevados del mundo y es poco previsible que empeoren los asignados a sus emisiones. Otra cosa es el precio. Moody's dice que si no se modifica la ley, los inversores podrían exigir una rentabilidad superior. Y eso no interesa. Si la banca tuviese que pagar más para colocar sus títulos, podría subir la factura para el cliente.
Y es que las cédulas son uno de los títulos más vendidos. De los 1,8 billones de euros emitidos en estos certificados y otros similares en Europa en julio, 205.000 euros eran cédulas made in Spain -un 90 por ciento, en manos de extranjeros-.
Para otros, la ley no cambia el aval del título, pero coinciden que sería bueno evitar las ambigüedades del texto que puedan pasar factura.
Ese es el gran pero. Otros aspectos, como la posibilidad de utilizar derivados en las emisiones, tratan precisamente de mejorar el rating para que la banca levante fondos a menor coste. Si logran dinero más barato, bajarán las hipotecas -el tipo de las españolas es ya un 1,60 por ciento inferior a las de la UE-.
Menos comisiones
Lo que mejor ha calado de la ley es el recorte en comisiones. Ahora, será posible cambiar el capital prestado, el plazo, el tipo de interés o el sitema de amortización sin cancelar el préstamo y hacerlo nuevo, con ahorros en notario, registro e impuestos. Todo eso supone un 2 por ciento de la deuda pendiente y otro tanto en la nueva hipoteca.
La ley abre la puerta al diseño de nuevos préstamos, aunque la AHE entiende que la reforma no da aún la garantía jurídica suficiente para lanzar hipotecas distintas.
Hipoteca recargable e inversa
Con independencia de la imaginación del sector para diseñarlas, se incorporan dos productos: la hipoteca recargable y la inversa. Con la primera, el ciudadano puede volver a utilizar el dinero ya devuelto sin sufrir coste alguno. Una importante solución para las familias que necesiten un balón de oxígeno, tras la reciente subida de tipos.
Otra cosa es la hipoteca inversa, pensada para la jubilación. Su mecanismo es el siguiente: el dueño de la vivienda acuerda con una entidad financiera que le pague una cuantía para complementar su pensión y, cuando fallezca, le deja la casa. La mayor objección es que los herederos pueden rescatar la casa previo pago de la deuda y sin penalización, mientras que la entidad que paga la renta al anciano asumirá ese pago sin limitación viva lo que viva. Según la AHE, este producto merece una ley propia.
¿Qué falta en la norma? La gran ausencia es el intermediario financiero. Una figura bajo la que se esconden, por ejemplo, los brokers que reunifican deuda, cuyo número crece como la espuma. La banca exige que se regulen en la Ley Hipotecaria y los supervise el Banco de España, y no Consumo.
Aún es posible. El Anteproyecto está abierto y a punto de iniciar su tramitación parlamentaria.