Economía

¿Cómo tributan los rendimientos del ladrillo?

Si quiere vender un inmueble, dese prisa: Hacienda se llevará el 18% de la revalorización a partir del 1 de enero de 2007. Foto: David Farrán
Si posee un inmueble que fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 y estaba manejando la posibilidad de venderlo, no le dé más vueltas: véndalo lo antes posible.

El nuevo Impuesto sobre la Renta, que entrará en vigor el próximo 1 de enero, acabará con las ventajas que el marco fiscal reservaba para las ganancias obtenidas como consecuencia de la venta de activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Libres de impuestos

En lo que hace referencia a valores inmobiliarios, esta excepción en el IRPF permitía dejar totalmente libres de impuestos los beneficios obtenidos por la venta de viviendas o locales comerciales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1984 y establecía una generosa reducción (a través de los llamados coeficientes de abatimiento) de la factura fiscal sobre las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994.

Ese paraíso fiscal tiene los días contados. De hecho, ahora mismo ya no es tal. Si usted vendiera hoy un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 Hacienda le respetaría las ventajas que recoge el impuesto actual, pero sólo hasta el pasado 19 de enero. La revalorización que la Agencia Tributaria entienda que ha tenido ese inmueble entre el 19 de enero y hoy, 15 de noviembre, tributaría al tipo del 15 por ciento que el IRPF actual reserva para las ganancias obtenidas por venta de patrimonio.

Si espera un poco más y decide vender el año que viene debe saber que entre el 19 de enero y el 31 de diciembre de 2006 la eventual revalorización que experimente su activo inmobiliario tributará al 15 por ciento, pero a partir del 1 de enero lo hará al 18 por ciento, el nuevo tipo del ahorro en el IRPF.

Cuidado con las ventas

Si usted posee un inmueble de menor antigüedad a los antes referidos pero desea igualmente venderlo debe tener en cuenta algunos factores. El más importante es asegurarse de que han pasado más de tres años desde la entrega de llaves. Si cierra la venta antes de que se cumpla ese periodo no podrá acceder a la desgravación por reinversión de los beneficios obtenidos por ésta y Hacienda le reclamará el 24, 28, 37 o 43 por ciento de las plusvalías obtenidas, según el tramo en el que tribute dentro del impuesto. El descuido le puede costar varios millones de las antiguas pesetas.

La razón es que la legislación tributaria exige la permanencia en una vivienda durante más de tres años para considerarla como habitual y sólo la venta de vivienda habitual da derecho a la exención por reinversión de beneficios.

Ésta permite liberar de tributación la parte de las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble (gastos de cancelación de hipoteca incluidos) que se vuelvan a invertir en la compra de otra vivienda habitual, también incluyendo los gastos bancarios asociados, siempre que se haga en los dos años siguientes a su venta.

Rendimientos inmobiliarios

Si la cantidad reinvertida es inferior al beneficio obtenido, la parte de lo ganado que no se dedique a la compra de la nueva vivienda tributará al tipo de renta que le corresponda al contribuyente.

Exactamente igual que ocurre con los rendimientos inmobiliarios, es decir, las rentas obtenidas por el arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos o las que tienen su origen en la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute sobre ellos, según la redacción de la ley.

Éstos continuarán en 2007 tributando en la parte especial de las rentas del trabajo, en contra del criterio de muchos expertos, como Rubén Candela, presidente de la Asociación de Asesores Fiscales (Aedaf), que estiman que los rendimientos derivados de activos inmobiliarios deberían tributar en la base del ahorro, al 18 por ciento.

La principal novedad introducida por el nuevo IRPF afecta a los arrendadores. Hasta ahora, Hacienda les eximía de tributar por el 50 por ciento de las rentas que obtuvieran por el alquiler de una vivienda, como método para incorporar al mercado de alquiler viviendas vacías y de evitar contratos de arrendamiento a espaldas de la Agencia Tributaria.

A partir del año que viene, los propietarios podrán reducir hasta en un 100 por cien las rentas que declaran a Hacienda siempre que alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años y con ingresos bajos.

Paralelamente, el Gobierno ha introducido ciertas cautelas. Por ejemplo, no habrá opción a reducción alguna para los contribuyentes que hayan sido descubiertos con algún arrendamiento irregular. Una labor de inspección que será mucho más sencilla, ya que a partir del año que viene los contribuyentes que vivan de alquiler deberán incluir en sus declaraciones la referencia catastral del inmueble y el número de identificación fiscal del arrendador.

Siguen las deducciones

Tampoco hay grandes cambios, y eso sí es noticia, en las deducciones fiscales a la compra de vivienda. El Gobierno amenazó con su eliminación y luego con la incorporación en igualdad de condiciones de una deducción al alquiler de vivienda.

Nada de eso se ha hecho. Se mantendrá la deducción del 15 por ciento para los recursos empleados en la compra de una vivienda (con financiación propia, ajena o a través de una cuenta vivienda) con una base máxima de 9.015,18 euros, lo que significa que la cantidad máxima deducible será de 1.352 euros. La base será más elevada, de 12.000 euros, para los discapacitados.

El ajuste perjudica a los contribuyentes que han recurrido a préstamos hipotecarios para financiar su vivienda, ya que hasta el uno de enero podían deducirse hasta un 25 por ciento en los pagos realizados durante los dos primeros años.

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