El Tribunal Supremo ha sentado, en esta sentencia de 21 de enero de 2014, doctrina jurisprudencial sobre cuándo comienza el plazo para ejercitar la acción de retracto arrendaticio -que supone que el arrendador, en caso de venta del inmueble, tiene un derecho de adquisición preferente- cuando la venta del inmueble alquilado se hace en subasta judicial.
El Alto Tribunal llega a la conclusión de que el derecho del arrendador nace "en el momento en que mejora la postura un tercero pujante en la subasta y consigna el precio" -sin tener que esperar a que se adjudique el local-. Y es que, desde entonces, el arrendatario conoce "las condiciones, bases y precio del contrato, por lo que está en idóneas condiciones para ejercitar la acción".
En el caso, tras despacharse la ejecución hipotecaria sobre un local alquilado se celebró una comparecencia en la que se presentó una empresa que mejoró la postura del ejecutante. Días después, el inquilino presentó una demanda de retracto arrendaticio contra la empresa. Una vez extinguido el contrato de alquiler se dictó un decreto de adjudicación del local a favor de esta última.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia, como la Audiencia Provincial, atendiendo a las pretensiones del inquilino, revocaron ese decreto, ya que consideraron que en el momento en que interpuso la demanda ya tenía derecho de adquisición preferente a su favor. Y ello en tanto que, en su opinión, "dicho derecho nació en la comparecencia en que la empresa mejoró la postura del ejecutante, pues en esa fecha la venta se perfeccionó a su favor". La empresa formuló recurso de casación al entender que estas sentencias "se oponen a la doctrina jurisprudencia que afirma que el derecho de adquisición preferente no entra en juego hasta la consumación del contrato transmisivo, lo cual acontece con la adjudicación del local subastado".
El ponente del fallo del Supremo, el magistrado Arroyo Fiestas, rechaza la postura del recurrente y afirma que "para la fijación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, para que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no ejercitarla". Y asegura que, esa información se obtuvo "en el momento de la mejora de la postura, tras la que se consignó el precio".
Voto disidente
El fallo tiene un voto del magistrado Ferrándiz Gabriel que censura al Supremo que considere la subasta como una "especie de venta". Para él, "la subasta nada tiene que ver con un negocio que, como expresión de la autonomía de la voluntad de las partes, regula la creación, modificación o extinción de relaciones jurídicas".
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