El Sabadell corona una operación de inédita sofisticación para sacar el ladrillo del balance. La entidad presidida por Josep Oliú ha vendido un lote de 953 inmuebles de la antigua Caja del Mediterráneo (CAM) a un consorcio de inversores internacionales, al estilo con el que la Sareb construye sus carteras para la desinversión al por mayor.
Y es que los inversores, cuyo nombre no ha transcendido, no compran los inmuebles de forma directa, sino que adquieren un vehículo de titulización construido en su día por la CAM con subyacente en dichos pisos. Se quedan con todos los bonos del fondo y, por derivada, con los inmuebles. El Sabadell se ocupará de encontrar compradores para los pisos a través de la filial inmobiliaria Solvia, a cambio del cobro de las correspondientes comisiones por mantenimiento y venta.
La cartera transferida está valorada en 88,9 millones de euros y en la entidad aseguraron que le reporta plusvalías sin cifrarlas. La normativa obliga a constituir un colchón de provisiones que fácilmente cubre entre un 50 y 60% del valor de tasación, de forma que la entidad financiera sacaría beneficio con que el talón supere los entre 36 y 45 millones de euros.
Talón de más de 35 millones
La fórmula habitual en banca es venderlos unidad a unidad o en paquetes pero sin construir un vehículo societario que los agrupe. El simple hecho de instrumentarlo así exime a los compradores de rendir cuentas a Hacienda por impuestos como el de transmisiones patrimoniales, al no ser un gravamen aplicable en la compra de una participación en un fondo. Tributarán a medida que el fondo les genere plusvalías con las desinversiones de los activos. La Sareb ha inventado una fórmula parecida. Crea un fondo de activos bancarios (Fab), donde deposita los paquetes de pisos que saca al mercado. El inversor adquiere una participación en el Fab con una tributación del 1%, limitada así por el regulador como señuelo para ayudar al banco malo en su labor de enajenar pisos.
Incentivo fiscal
La transacción supera en número de unidades al lote de 939 inmuebles que la Sareb colocó en su primera venta mayorista, bautizada Operación Toro, aunque el banco malo ha sacado al mercado otras cuatro carteras. "Es una clara señal del elevado interés que tienen los inversores internacionales por este tipo de operaciones y constituye una buena base para futuras transacciones", subrayó el director general del Sabadell, Miguel Montes.
Cientos de fondos oportunistas, de inversión, firmas de capital riesgo o fondos soberanos sobrevuelan la banca desde antes de estallar la crisis, integrados por los activos dañados. Sin embargo, son escasísimas las carteras exclusivamente de ladrillo colocadas con éxito por la banca. Solo este año, las entidades han logrado enajenar activos por más de 5.000 millones, pero en su inmensa mayoría son créditos morosos con particulares y pymes, con algún inmueble dentro.
La apetencia inversora anima a las entidades a poner el cartel de 'se vende' incluso al canal de venta que necesitarán los fondos colocar los pisos que adquieran. Catalunya Banc ha sido la primera en colocar su plataforma de gestión inmobiliaria, anticipándose en la venta a Bankia y Caixabank. Novogalicia canceló la suya al decidir el Frob iniciar la subasta del banco íntegro.
La Sareb vende 550 viviendas en pocos meses
