El empresario gaditano Miguel González Tello lleva dos años dedicado casi a tiempo completo a pergeñar lo que finalmente ha tomado forma, empresarial, como Plan Valore.
Con un bisabuelo constructor, un padre dedicado a la promoción inmobiliaria y él mismo dedicado a la promoción y explotación, pero ya con carácter exclusivamente patrimonialista, ha vivido con preocupación lo que denomina un clamor social: que la entrega de las viviendas por parte de las familias que no pueden responder de su hipoteca no salde completamente la deuda con el banco. Que la denominada dación en pago no sea realmente efectiva como ocurre en otros países, especialmente en los anglosajones. Lee este reportaje en la revista gratuita elEconomista Andalucía suscribiéndote desde aquí.
"De las aproximadamente 400.000 ejecuciones hipotecarias ocurridas en estos años de crisis, cuatro de cada cinco desahuciados según las encuestas no pensaban un año antes que esa situación podría llegar a afectarles". "Son los intereses de demora y otros asociados a la cantidad de deuda pendiente de saldar tras entregar la vivienda los que en muchos casos arrojan a esas familias a la exclusión social", lamenta.
Por ello, tras más de dos años trabajando con entidades financieras, catedráticos de Derecho y de Fiscalidad, con la Agencia Española de Consumo, el Banco de España o el Ministerio de Fomento, González Tello ha lanzado un novedoso producto al mercado. Se trata de un aval que el cliente adquiere -y cuyo coste es equivalente al dos por ciento del volumen pendiente de pago de su hipoteca- para que, en caso de que se tenga que producir la entrega de la vivienda, quede saldada toda la deuda.
Margen de prudencia
González define el producto del aval que comercializa como "muy novedoso". "Es similar a lo que ocurrió en España hace 40 años cuando se popularizaron los seguros que cubrían los daños a terceros", asegura. Ese aval cubre la diferencia entre el valor de la casa y el importe de la hipoteca. "El origen del problema por el que la dación en pago no cumple su función es que, en muchos casos, los bancos concedieron hipotecas por el 100 o el 120 por ciento del valor de la vivienda, comiéndose así el margen de prudencia para cancelar esa deuda, entregando la vivienda", analiza. El propio emprendedor se ha encontrado con ello en su actividad empresarial previa, y ha podido solventar ese mismo problema.
Con ese aval, se soluciona el daño que genera entregar una casa y que quede aún pendiente de amortizar parte de la hipotecada asociada a la misma. "Por eso es un sistema que no gusta a los bancos, porque lo que facilita es que asuman las viviendas y quede cancelada la deuda". Es decir, que hace efectivo el modelo de la dación en pago.
"En otros países anglosajones como Canadá o Estados Unidos existen productos similares. Ello se debe a que, a diferencia del derecho latino que pone el foco en que el acreedor cobre, el derecho anglosajón busca garantizar que el deudor pueda hacer frente a sus compromisos".
Operativa
El sistema sirve para hipotecados antiguos y nuevos. El hipotecado suscribe con Avales Inmobiliarios SA -una de las dos empresas creadas para desarrollar PlanValore, la otra es Mercado Español de Avales- ese aval equivalente, en promedio, al 2 por ciento del volumen de la hipoteca. Se puede abonar de una vez o en cuotas.
Avales Inmobiliarios es, como Mercado Español de Avales -que desarrolla la operativa comercial de PlanValore-, una empresa socia de Asnef (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y es la suscriptora del riesgo. "Hemos tardado un año en ser aceptados en Asnef", relata González.
Avales Inmobiliarios tiene un capital social de 9 millones de euros y, según sus estatutos, no podrá repartir dividendos -como tampoco Mercado Español- en los próximos cinco años. "Nuestro plan de negocio es a cuatro años, por eso, ese margen. En este plazo pensamos cerrar unas 4.000 operaciones de suscripción de avales que supondría tener suscritos avales por 8 millones en cuatro años".
¿Cómo se gestionan esos avales en manos de la empresa? González Tello es escrupuloso a la hora de detallarlo: "La mitad se destina a una provisión específica para la hipoteca del cliente; la otra mitad, a una provisión genérica. Luego, mes a mes, vamos traspasando el dinero de una provisión a otra conforme el riesgo del cliente va diminuyendo al pasar el tiempo. Un notario examinará mes a mes la evolución de ambos tipos de dotaciones".
De la caja de la provisión general sale el dinero para cubrir los posibles desembolsos por daciones en pago de clientes, y también para cubrir los gastos generales. "Hasta ahora, y seguimos haciéndolo, hemos hecho frente a estos gastos de estructura con nuestros fondos propios", puntualiza el directivo. La inversión realizada por él para la puesta en marcha de esta iniciativa empresarial asciende a un millón de euros en los últimos dos años.
Y ahora, ¿cómo comercializar este novedoso producto financiero? Inicialmente dio a conocer sólo mediante el canal digital, ya que la web (www.planvalore.com) se puso en marcha en mayo pasado. El actor sevillano Antonio Dechent ha colaborado incluso en el vídeo promocional. Pero, pese a que en sólo 13 minutos se puede finalizar el proceso de contratación del aval online, González Tello se percató de que era necesario tener al menos un centro de atención telefónica.
Ahora, para reforzar más aún la venta, comienza una campaña publicitaria con medios convencionales. González Tello señala además que la liberación de sus compromisos a los avalistas es otra de las opciones que ofrecen, pareja a la del aval del hipotecado, desde hace muy poco y ante las demandas de los posibles clientes.
