Las grúas vuelven a formar parte del horizonte y la mejora del mercado de la vivienda en España es un hecho constatado en buena parte del territorio. Pero si entramos al detalle, comprobamos que esto de la recuperación va por barrios. En algunas provincias, como Castellón, Toledo o Almería, el stock disponible sigue siendo muy elevado, con casas en localizaciones y condiciones poco atractivas.
Urbanizaciones fantasma, promociones terminadas en la época del boom, viviendas embargadas por la banca en malas condiciones y casas lejos de la costa sin apenas infraestructuras. Son la zona cero del estallido de la crisis del ladrillo y concentran un stock de vivienda que puede resultar invendible a largo plazo, bien porque se plantearon bajo supuestos poco probables, como las promociones en pueblos de Toledo planteadas para personas que trabajan en Madrid y que tenían que desplazarse diariamente, bien por tratarse las viviendas construidas en zonas sin demanda.
Los cálculos varían entre estudios, pero la media de analistas apunta a que aproximadamente un tercio del actual stock disponible, que ronda las 300.000 viviendas, puede quedarse sin vender. Otros expertos reducen la cifra de casas invendibles hasta las 70.000.
De media en España suele haber un inventario de un 2% de casas nuevas sin vender por cada 100 existentes. Cuando el porcentaje baja del 2% se puede decir que no hay stock en términos económicos. Existen una serie de provincias donde esa bolsa es superior al 2%, como las anteriormente citadas de Castellón, Toledo y Almería. No son las únicas. Otras localizaciones de Murcia, Extremadura o Ávila acumulan oferta de vivienda finalizada que se mantiene desocupada.
El levante, sin demanda
Particularmente grave es el caso de la provincia valenciana. Según el último informe disponible del Ministerio de Fomento, a finales de 2016, Castellón tenía 26.265 viviendas nuevas en stock, lo que suponía el 6,21% de su parque total de vivienda. Le sigue Toledo, con casi 22.000 viviendas en stock, un 5,3% del total, y Almería, con 19.626 viviendas sin vender, el 4,93% del parque.
En el otro extremo, las capitales más buscadas por los compradores: Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga, Valencia, Baleares y Sevilla, que acaparan el 50% de la demanda nacional. Una prueba evidente de que el sector inmobiliario español es, en la actualidad, un mercado muy atomizado.
El socio y economista jefe de Arcano, Ignacio de la Torre, explica en declaraciones a elEconomista los motivos que están detrás del crecimiento a dos velocidades en el sector inmobiliario. Este experto detalla varios factores. Por un lado, las dinámicas migratorias dentro de un mismo país, "que por ejemplo favorecen a Madrid y a Barcelona, pero son negativas con otras zonas como Asturias o Extremadura". En segundo lugar, las diferentes velocidades de aceleración del PIB, que se suele recuperar primero en Madrid y Barcelona, luego en otras grandes ciudades, y más tarde afecta a las zonas rurales. Por último, "dado que una tercera parte de las casas que se vende en España se hace como bien de inversión, es normal que los inversores cualifiquen geográficamente dónde quieren adquirir estos bienes". Para hacerlo, explica De la Torre, se basan en las dos primeras causas comentadas más arriba, "lo que genera un círculo vicioso".
La previsión que hay para 2018 es que siga reduciéndose ese stock hasta rondar las 250.000 viviendas sin vender a finales de 2018. El stock disponible depende mucho de la zona y así como en las principales capitales de provincia, Baleares, Madrid o amplias zonas de Cataluña sí puede hablarse de stock técnico, "en Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana y La Rioja estamos hablado de una situación contraria", comenta el director de estudios de Pisos.com, Ferrán Font. Para este experto, hay que tener en cuenta que las características de las viviendas pendientes de vender no son siempre las mejores. Se necesita una puesta a punto y son viviendas deslocalizadas de la demanda actual.
Producto deteriorado
"Son zonas que registraron una elevada actividad de construcción en el pico del boom", explican desde Tinsa. En muchos casos, además, se trata de producto que ni siquiera se está comercializando porque está deteriorado y, en ocasiones, "okupado". En algunas ubicaciones coincide una demanda todavía débil para el mercado de la vivienda en general. Es el caso, por ejemplo, de la provincia de Castellón, donde según la estadística de Tinsa el precio medio aún no ha tocado suelo.
Además de las características y ubicación de la vivienda, hay que tener en cuenta el entorno económico. El mercado va peor en las zonas donde la economía "tampoco está recuperando un perfil empresarial", apunta el director gerente de la Asociación de Promotores Madrileños (Asprima), Daniel Cuervo. Zonas como las dos Castillas y Extremadura todavía no disfrutan de una recuperación al cien por cien.
Para Cuervo, del stock total, que supera las 3000.000 casas, hay unas 70.000 viviendas que será muy difícil vender, porque "están en ubicaciones sin interés y sin servicios".