La burbuja del alquiler deja desarmados a los inquilinos

8:37 - 6/12/2017
  • Los precios en Madrid y Barcelona duplican a la media nacional
  • En la Capital se esperan incrementos del 10% el próximo año
Foto de archivo

Salen de casa con sus tres últimas nóminas en el bolsillo, junto al contrato de trabajo, una fotocopia del DNI y unos 500 euros. Estas son sus armas y así se preparan para la guerra del alquiler aquellos inquilinos que llevan meses buscando casa y que saben ya que se trata de una batalla sin cuartel. Ya puede leer, totalmente gratis, el nuevo número de la revista de elEconomista Inmobiliaria (PDF).

El boom del alquiler en las grandes ciudades está generando una situación de recalentamiento del mercado que empieza a ser insostenible y donde los peor parados son los inquilinos, que en la mayoría de los casos son incapaces de encontrar una vivienda digna a precios razonables.

"El mercado del alquiler lleva unos años en los que está rompiendo todos los cánones de la lógica establecida. Se está recalentando en toda España, pero con especial incidencia en las grandes capitales, y fundamentalmente en Barcelona y Madrid.

Los precios de Barcelona

La Ciudad Condal se ha convertido en la más cara de todo el país, ya que hablamos de precios medios de casi 19 euros por metro cuadrado, mientras que la media nacional está en 7,5 euros por metro cuadrado. En Madrid hablamos de entre 15 y 16 euros por metro cuadrado", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. Además, "la previsión para el próximo año es que los alquileres sigan subiendo. En Madrid capital, el incremento puede alcanzar hasta el 10% en zonas específicas", asegura Beatriz Alberte, directora del departamento de alquileres de Gilmar.

Bermúdez recalca que "uno de los motivos principales de esta situación lo ha generado la crisis, que ha provocado una importante dificultad de acceso a la compra, lo que automáticamente ha derivado a muchísima gente al alquiler; eso sí, como paso previo a la compra, ya que en España, igual que en otros países de Europa, la mayoría de la gente no alquila como finalidad".

El directivo asegura que "esto ha provocado un exceso total de la demanda del alquiler que ha llevado consigo evidentemente el incremento de los precios, dado que el volumen de oferta no ha acompañado al crecimiento de la demanda y hay un desequilibrio importante, y además, no hay expectativas de que se vaya a arreglar fácilmente".

Otro de los factores que están afectando notablemente es el auge del alquiler turístico. "El boom de este mercado está influyendo enormemente a la inflación que sufrimos ahora en el mercado residencial a largo plazo, ya que recorta todavía más la escasa oferta de pisos en alquiler que hay en el centro de la ciudad", asegura Jacobo Armero, agente de RE/MAX Distrito Clásico.

Los expertos aseguran que mientras con una vivienda en alquiler un propietario puede ingresar 1.000 euros al mes, con el alquiler turístico puede alcanzar hasta 4.000 euros.

Por otro lado, Jorge Torrent, gerente de Look & Find, asegura que el incremento significativo que están detectando en la demanda de alquileres responde también a un cambio social y que, por tanto, "obedece a las ventajas que el alquiler tiene frente a la propiedad, ya que permite mayor rapidez a la hora de cambiar de vivienda". "Todos sabemos que después de estar pagando años y años, si has comprado, al final, la casa es tuya, y si has alquilado no. Pero los cambios que está sufriendo nuestra sociedad y los cambios, cada vez más rápidos, que nos afectan a nivel personal -separaciones, traslados profesionales, incertidumbre económica a corto o medio plazo-, hacen que un sector de la sociedad, cada vez mayor, elija el alquiler como una opción más versátil, para sus necesidades", explica.

Todos estos factores, que sitúan la demanda muy por encima de la oferta, están perjudicando a la población que busca una vivienda en alquiler, y que en muchos casos pagan rentas muy superiores a lo que pagarían por la letra de una hipoteca. "El esfuerzo de un inquilino a nivel de suelo en términos medios puede estar en el entorno del 40 por ciento de sus ingresos, mientras que en Alemania el esfuerzo está en torno al 15 por ciento", asegura Bermúdez. Además, "la previsión para el próximo año es que los alquileres sigan subiendo. En Madrid capital, el incremento puede alcanzar hasta el 10 por ciento en zonas específicas", asegura Beatriz Alberte, directora del departamento de alquileres de Gilmar.

Desventajas para el inquilino

La realidad actual sitúa a los propietarios en una posición de control total en las operaciones de alquiler, lo que lleva en la mayoría de los casos a que los inquilinos pierdan el derecho a negociar y se vean obligados, por ejemplo, a abonar de forma íntegra costes de la operación, como por ejemplo los honorarios de agencia, que en otras épocas se repartían o pagaban los propietarios. Así, a pesar de que es el dueño de la vivienda el que obtendrá un beneficio económico con esta operación, y el que contrata los servicios de la agencia para ahorrarse el recibir cientos de llamadas y correos, y además enseñar la vivienda, es el inquilino el que se encarga de pagar los servicios de esa agencia, generalmente una mensualidad más el IVA.

"Seguramente los más ortodoxo es que los honorarios, como mínimo, fueran compartidos, ya que aunque ha sido el propietario quien ha contratado a la agencia, el inquilino también recibe servicios por su parte. Sin embargo, ahora los dueños de la vivienda te contratan y te dicen que ellos no van a pagarlo, pues saben que por su cuenta también pueden alquilarla rápidamente", reconoce Bermúdez.

Aunque desde el sector asumen que sería lo más lógico, lo cierto es que en la mayoría de los casos no es así, y es el inquilino el que habiendo dedicado varias horas al día durante meses a buscar pisos por Internet, a hacer llamadas, mandar emails y a visitar distintas viviendas, se ve en la tesitura de abonar íntegramente los honorarios a una agencia que no ha contratado y que, por tanto, ha estado trabajando el 90 por ciento de su tiempo para el propietario de la vivienda.

"Desde el punto de vista estrictamente legal, no existe ninguna indicación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni en ninguna otra ley respecto a cuál debe ser el importe de los honorarios de los agentes inmobiliarios. Dado que no se trata de una materia regulada por ninguna norma, el agente inmobiliario es el dueño de su negocio y es el que determina, en función de sus intereses mercantiles. Unos agentes optarán por una estrategia en materia de honorarios, y otros optarán por otra en función de la tradición de la zona en la que operan, etc.", explica Alberte, de Gilmar, que pone en valor el trabajo dinamizador que llevan a cabo las agencias.

"Si no fuese por su trabajo, las viviendas ofertadas en alquiler serían notablemente menos de las que hay en la actualidad. La causa de esta afirmación se encuentra en que los propietarios tendrían que realizar un trabajo para alquilar sus inmuebles que no siempre están dispuestos a hacer. Eso lo tienen muy claro en otros países, donde la profesión de agente inmobiliario goza de muy buen prestigio".

Jorge Torrent, gerente de Look & Find, explica que las agencias, como cualquier profesional, cobran por los servicios prestados. "El propietario nos contrata y se le da una difusión mediante un plan de marketing, le facilitamos la tramitación de la certificación energética y demás requisitos legales necesarios para comercializar correctamente su propiedad, etc. El inquilino también abona unos honorarios por la misma razón. Le elaboramos un contrato que sabe que está acorde con la LAU, que no contiene cláusulas abusivas, que lo está firmando con el propietario legítimo, les informamos a ambas partes qué condiciones del contrato son negociables y los derechos y obligaciones de ambas partes. Cuando es necesario, realizamos un inventario para que ambas partes tengan la seguridad de que no se va a reclamar nada que no esté previsto. Nos ocupamos del cambio de domiciliaciones de los suministros. En definitiva, les damos a ambas partes una seguridad de que todo se está haciendo correctamente. Cuando las cosas van bien, que es lo normal, puede parecer que se paga por nada, pero equivocarse en estas cosas, no solo tiene un coste económico, sino que puede significar no poder acceder a la propiedad que esperábamos".

Empeoran los servicios

Sin embargo, el problema que está generando el boom del alquiler es que no todas las agencias ofrecen este tipo de servicio a los inquilinos. De hecho, cada vez son más las que, a pesar de cobrar sus honorarios al arrendatario, están abusando de la situación de exceso de demanda para ofrecerle cada vez menos servicios y menos personalizados, llegando a no atenderle por teléfono y contactando únicamente por SMS mediante un mensaje genérico para todos los interesados.

"Hola, por fin hemos comenzado a dar citas para visitar este piso en alquiler. Las condiciones son: un mes de fianza más mes de agencia. Nóminas por valor mínimo de 2.000 euros líquidos mensuales. Se recomienda traer nómina fotocopiada. Fecha de entrada inmediata -se priorizará el primero que esté dispuesto a comenzar el alquiler-. Reserva de 900 euros en metálico. Estancia mínima seis meses. Vivienda sin amueblar. Citas para el próximo miércoles -adjuntan un link de Doodle-. Rellena el nombre y teléfono en el siguiente enlace -no concertamos citas por teléfono, ni se confirman citas por teléfono-. Una vez reservada la cita acudir directamente a la dirección de la vivienda".

Este es un ejemplo real de las prácticas que están llevando a cabo actualmente algunas agencias aprovechando el momento de euforia que se vive en el mercado y gracias al cual se alquilan las viviendas en tan solo una semana, periodo que antes se extendía entre uno y tres meses.

Los expertos aseguran que cuando sacan una vivienda al mercado reciben avalanchas de llamadas, llegando a tener hasta 200 contactos al día. Muchas de las agencias reaccionan ante esta situación borrando el anuncio y volviéndolo a subir con un incremento del precio de 100 ó 150 euros. "No creo que sea profesional lo que hacen estas agencias. Nosotros lo que hacemos en algunos casos es directamente incrementar un poco el precio para reducir la demanda y recibir contactos más solventes y que el inquilino tenga también opciones de negociar. De este modo tenemos la posibilidad de ofrecer un buen servicio tanto al propietario como al inquilino", explica Jacobo Armero, de RE/MAX.

Otro de los inconvenientes que vive ahora el inquilino son las condiciones, a veces excesivas, de solvencia que debe aportar para alquilar una vivienda. Así, cada vez es más común que se le soliciten avales equivalentes a tres mensualidades, además de un mes de fianza, mes en curso y mes de agencia. De este modo, una persona que quiera alquilar un piso en Madrid de 800 euros, deberá desembolsar de golpe 4.968 euros.

Seguro de impago

Como alternativa para evitar tantos requisitos, César Crespo, subdirector general de Negocio de Mutua de Propietarios, propone el seguro de Protección de Pagos de Alquiler, que "tiene grandes ventajas, no sólo para el propietario del piso, sino también para el inquilino, ya que éste deja de soportar los costes de garantizar su propia solvencia".

Así, indica que "si el propietario contrata este seguro, no tendrá que exigirle tantas condiciones de garantía de pago -avales bancarios, fianzas y depósitos-. De esta manera el inquilino, al no tener que apartar tanto dinero inicialmente, puede acceder a un piso de mayor precio. Eso es bueno para él, y es bueno para el propietario porque su mercado de clientes potenciales se agranda. Y su ventaja competitiva frente a otros propietarios que siguen exigiendo avales y/o fianzas y/o depósitos, también crece", concluye.


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Comentarios 18

#1
06-12-2017 / 10:19
Melkiades
Puntuación 24

Los jóvenes se hartarán un día. Los que ya están hartos son calificados de antisistema por los “constitucionlistas” que son los que se ciscan continuamente en la Constitución y en aquello de un vivienda digna.

Ya se han cepillado el fondo de reserva de las pensiones, y después de la extra de Navidad, ¿con qué pagarán? Los empleos de los jóvenes son miserables (y la mitad en paro). No pueden ni comprar ni alquilar. Especular con las necesidades básicas de la gente es miserable.

Me harto de escuchar a viejos (entre los que me encuentro) que los jóvenes viven muy bien, que si el móvil, que si ellos a su edad…

Paro brutal, salarios miserables, vivienda inasequible. Y algún cenutrio se pregunta cómo es que España tiene unas tasas de natalidad tan baja y que dentro de nada tendrá la población más envejecida del mundo, junto con Japón.

Que se ponga un IRPF negativo como propone el Naranjito de Ciudadanos (y así los contribuyentes pagamos parte de los salarios privados más bajos (estos liberalillos son muy ocurrentes) y permitamos que fondos buitres compren barrios enteros. Pero lo de la vivienda pública de alquiler, nada de nada, que los fondos públicos están para pagar los pufos de los amiguetes en las radiales.

Y que los viejos mueran en el tajo mientras los jóvenes están en el paro.

Tanta historia con España y banderita balconera y se están cargando España.

¿Qué pasará cuando los que tienen 30 tengan 45 y sigan igual?

Tanto rollo con Venezuela y nosotros vamos camino de convertirnos en México.

#2
06-12-2017 / 10:41
respinal@norih.com
Puntuación 50

A mi modesto entender, el sistema adolece de dos premisas.

1º. Garantizar el alquiler. Transcurrido el plazo acordado sin pagar, automaticamente a la calle, sin excusas de ningun tipo. Tiene que primar la responsabilidad del individuo.

2º. Regular la oferta o habilitar mecanismos que permitan regular la oferta.

Algo parecido a lo que funcionaba en otra época no muy lejana con los almacenes reguladores de patatas y de otros productos de primera necesidad.

Lamentablemente nuestros politicos solo estan para recaudar , no para gestionar, entre otras cosas por incapacidad y por tener que devolver favores eternamente.

#3
06-12-2017 / 11:02
Jaime I
Puntuación 33

No son los propietarios privados los que deben asumir la falta de viviendas, para esto estamos en la propiedad privada, lo que se debe pedir a los gobiernos de turno es que se vuelvan a construir pisos para la gente trabajadora como se hacia hace muchos años.

#4
06-12-2017 / 11:07
Ciudadano
Puntuación 52

Pues no seamos tan "Señoritos" si no se puede alquilar en Barcelona o Madrid, pues se alquila en pueblos perifericos de las grandes ciudades, que no pasa nada, como pasa en las grandes ciudades del mundo.

#5
06-12-2017 / 11:16
Seguir Tragando Tochos
Puntuación 4

A los que nos hemos cansado nos llaman "casapapistas". Y alli, en casa de nuestros padres, esperamos pacientemente mientras que los ladrillistas siguen guardando su inversión de oro a coste marginal. Algun dia entenderan que su pisito no vale nada, pero les cuesta el IBI, la luz, el agua y mantenerlo, porque un piso vacio acaba siendo un hijo tonto, al que solo hay que meterle dinero y mas dinero. Mientras un tocho cueste mas del 35 por ciento del salario, ese tocho no interesara a la juventud, porque puedes aguantar un año, quiza dos, pero te acabas rindiendo y no vuelves a intentarlo. El no mercado de la vivienda es el fin de la economia española, y a esto le queda lo que dure la deuda que nos financia el BCE.

#6
06-12-2017 / 11:40
ROALZI
Puntuación -25

YO ME DEDICO A ALQUILAR CHABOLOS, A 300 EUROS/ MES Y CON CABRA MECANICA.....

#7
06-12-2017 / 11:45
sevillo
Puntuación -20

vaya pero no decían que con la independencia había bajado todo en Catalanya? jajaja vaya piratas.

visca la independencia!!

#8
06-12-2017 / 11:58
Norgun
Puntuación 56

Gastos de mantenimiento de la vivienda mucho mayores que hace 10 años.I

IBI que ha subido en 10 años a más del doble

basuras gastos de comunidad en subida constante

TODO ESO LO PAGA LA PROPIEDAD

HAY UNA INSEGURIDAD JURIDICA EN ESPAÑA MUY GRANDE POR ESO SE PIDEN TODO TIPO DE GARANTÍAS HAY UNA GRAN CANTIDAD DE MOROSOS LA JUSTICIA TARDA EN ECHAR 8 MESES

ETC ETC ETC

#9
06-12-2017 / 12:08
esturion
Puntuación -8

Con tantos terrenos desaprovechados que hay en España, viviendas de 60,000 euros, financiadas por el Estado para trabajadores en precario, que paguen 300 euros al mes durante 25 años. Así podrán vivir y comer.

Por otra parte poner un impuesto del lujo a los propietarios que especulen con el alquiler de las vivienda.

#10
06-12-2017 / 12:19
Yolanda
Puntuación 0

Los que especulaban con el precio de la vivienda eran los inquilinos en la crisis que te pedían bajadas de precios para seguir de inquilinos AHORA NOS TOCA A NOSOTROS

Eso no es bueno especular es adaptarse al momento

#11
06-12-2017 / 13:13
ilusiones
Puntuación 14

En un país donde el 50% de los "trabajadores" tiene unos ingresos inferiores a los 15000€ brutos anuales, no me creo esta noticia, una cosa es pedir por la boquita 800€ al mes por un alquiler en Móstoles, y otra que te lo paguen. Vaya bien.

#12
06-12-2017 / 13:52
miguel
Puntuación 19

Se han dedicado a proteger a los delincuentes y a machacar a los dueños de los pisos y por eso se ha producido la burbuja del alquiler.

#13
06-12-2017 / 14:08
pikan
Puntuación 37

Pues yo tengo un inquilino que me paga cuando le da la gana y lo que le da la gana después de llamadas, burobax, correos y wasaps....un auténtico coñazo. Ademas de gastos de comunidad e impuestos.No veo tanto chollo para el propietario.En cuanto se largue pongo el piso a la venta, no se si antes o despues, me temo, de dejarme una pasta en dejar el piso en condiciones. Unos cuantos fondos de inversión en valores extrajeros y a descansar . . . .SI tienes mucha pasta y muchos pisos puede valer la pena, pero uno solo es demasiado riesgo. Además con una pirámide de población invertida pronto sobrarán pisos. Encima cuando me muera dejare dos pisos para cuatro hijos, osea, pelea segura. Mejor les dejo el dinero y una calculadora

#14
06-12-2017 / 14:45
TochoVista
Puntuación 9

Sobra vivienda porque no hay trabajo, no hay dinero y los sueldos de quien trabaja son insuficientes. Por contra, se siguen construyendo vivienda sin dar salida a los millones de viviendas vacias que hay en España, quien ya tiene vivienda sigue compulsivamente comprando mas vivienda porque cree que es una buena inversion y los jovenes no salen de casa porque no trabajan y si trabajan, les da como mucho para Netflix y un buen movil, porque afrontar vivienda, gastos, comida e impuestos es imposible. Y ya no te digo formar una familia, algo impensable. Solo quien llega a funcionario puede conseguirlo, y cada vez hay menos de esos. Lo dicho, o cambiamos España o la vivienda sera un cementerio de ladrillos.

#15
06-12-2017 / 16:41
Eric
Puntuación 3

En España los alquileres están más que baratos ..se los digo yo que soy de Lion en Francia vayan y verán precios

#16
06-12-2017 / 16:54
Yolanda
Puntuación 24

En Alemania un moroso a la calle en 2 meses

En España 10 meses porque,???? PREGUNTESELO A LOS POLITICOS

#17
06-12-2017 / 18:56
Puntuación 13

Sres. Aquí no estamos tratando el meollo del asunto, la verdad el valor de la vivienda está artificialmente inflado por los Bancos y el gobierno por lo siguiente:

1.-Si se ajustara al valor real el valor catastral de los pisos el gobierno dejaría de ingresar mucho dinero por concepto del IBI, también recaudarían menos en caso de compra-venta en concepto de IVA y transmisiones patrimoniales.

2.- Si el valor de las viviendas fuera el real los bancos valdrían un 20 a un 30% menos debido al gran peso del ladrillo que tienen.

Como el estado mantiene

Inseguridad jurídica:

Protección a la usurpación en detrimento (haciendo que menos gente alquile y que muchos pisos estén ocupados, mermando la oferta en beneficio de la especulación)

Ley hipotecaria del siglo XII en la que no existe dación de paga, la vivienda por sí sola no es garantía del préstamo, si te desahucian a parte de perder la casa te queda la deuda.

Tampoco tienen en cuenta

No soy bolchevique, soy propietario y soy consciente que mi piso se puede devaluar pero no compré para especular sino para vivir.

Mi consejo es que ni compréis ni alquiléis a precios que no sean razonables. En la medida de lo posible no os endeudeis con préstamos personales. Sé que parece imposible pero hay que forzar que la oferta de la ley y la demanda imperen. Tener un piso vacío solo genera gastos y en algún momento pichará la actual burbuja. No os dejéis engañar por el gobierno y los bancos los precios caerán.

#18
06-12-2017 / 19:01
StatusQuo
Puntuación 11

Normal, ¿Qué nos soprende?

Fueron las Inmobiliarias y los Bancos los que nos llevaron (entre otros sucesos) a la crisis.

Ahora se aprovechan todo lo que pueden y más de un ciudadano que cobra cada vez menos, tiene trabajo más precario y le cuesta llevar el mes al final del sueldo(si lo he dicho bien) Los bancos no dan créditos o te exigen imposible. Al final te queda el particular, que se aprovecha cantidad también, pero aun y así, te sale más barato y más rentable...Al final creo eso de que sale ya caro alquilar bajo un puente y que las casa de cartón de nevera están por los cielos...jajaja, que pena.

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