El valor del nuevo 'ladrillo' aumentará un 10% este año, frente a una rentabilidad sobre el capital de las grandes cotizadas que será un 4% mayor.
Ya se puede hablar abiertamente de un nuevo ciclo inmobiliario al alza. Es algo que se intuye en la economía, ya que se vende más vivienda, a precios más elevados y ese sentimiento se ha trasladado a la bolsa donde, a las socimis y promotoras ya existentes, se sumarán este año otros 6.200 millones de euros de valor, como mínimo, tras las OPV de Metrovacesa, Testa y Vía Célere. Si el sector es capaz de mantener su valor ante la llegada de las tres nuevas promotoras, antes del verano su capitalización rondará los 24.000 millones de euros, con un peso en la bolsa del 3,4 por ciento, la mitad de lo que alcanzó en enero de 2007, justo antes de la quiebra de Astroc, considerada la antesala de la crisis financiera española.
En resumidas cuentas, hay casi furor por todo lo que concierne al nuevo ladrillo nacional, pero ¿realmente está justificado tanto optimismo?
Un axioma que debe entender todo aquel que invierta en este sector es que una inmobiliaria capitaliza en bolsa lo que valen sus activos. Van de la mano y, cuando no lo hacen -caso de la burbuja inmobiliaria- hay algo que falla. Según las previsiones que manejan los expertos, el conjunto de los activos inmobiliarios crecerá a un ritmo de doble dígito este año, más del doble de lo que lo hará la rentabilidad media que sacan de su capital las grandes compañías del Ibex 35. El valor neto de los activos (NAV) de las siete firmas del sector que cotizan en bolsa, entre socimis y las dos promotoras de nuevo cuño, Neinor Homes y Aedas Homes, crecerá un 10 por ciento en 2018, frente al 4,1 por ciento de lo que lo hará el ROE de las cinco blue chips del selectivo nacional. De ahí la prima con la cotizan e, incluso, con la que se han colocado en bolsa las promotoras Neinor Homes y Aedas Homes el año pasado -del 17 por ciento, de media- y con la que pretende hacerlo en febrero Metrovacesa, que alcanzaría el 10 por ciento sobre su NAV en caso de que la oferta se fuera a la parte alta del rango, valorando a la compañía en 2.957 millones de euros.
Si se contempla otro de los multiplicadores que se emplean para considerar si una compañía cotiza cara o barata, la ratio PER (número de veces que la acción recoge en precio el beneficio), el sector nacional cotiza con una prima del 72 por ciento sobre el beneficio medio que se está pagando en el Ibex, en las 14 veces estimadas para 2018, frente a las 24 veces, de media, de las siete inmobiliarias de la bolsa.
A falta de que las compañías presenten oficialmente sus números de 2017, si desmenuzamos firma a firma el sector, los analistas de Alantra esperan que Neinor Homes cierre el año con un NAV de 1.329 millones de euros, un 11,3 por ciento por encima de la cifra con la que se presentó ante los inversores en la OPV de marzo, cuando se situaba en los 1.194 millones de euros. De cara a 2018, estiman que el valor de sus activos crezca otro 15 por ciento, hasta cerrar este ejercicio por encima de los 1.500 millones de euros.
De ser así, la promotora capitaneada por Juan Velayos protagonizará el mayor aumento por NAV del nuevo ladrillo ya cotizado, dejando atrás el crecimiento del 11 por ciento que se espera para los activos de la socimi Axiare, cuyo NAV por acción alcanzará los 18,57 euros a cierre de año. Un escalón por debajo aparecen las dos mayores socimis del mercado y las únicas que cotizan en el Ibex, Merlin Properties y Colonial, cuyos activos inmobiliarios aumentarán entre un 9,3 y 9,5 por ciento su valor en solo un año, situando el NAV por título en los 13,71 euros y 9,24 euros, respectivamente (ver gráfico). De cumplirse, estas previsiones implican un potencial alcista para la compañía que preside Ismael Clemente superior al 18 por ciento, y del 5 por ciento para Colonial.
De las oficinas al residencial
Con los analistas de su lado, el renovado inmobiliario se planta ante los inversores con buenas perspectivas bajo el brazo creadas a base de haber comprado suelo barato con capital extranjero cuando nadie -aquí, en España- lo tenía y con la previsión de llevar al sector a las mayores cifras de ventas desde el año 2007. Según datos del INE, se espera que 2017 haya cerrado con 470.000 transacciones de compraventa de viviendas, el volumen más elevado desde la previa al estallido de la burbuja, cuando se contabilizaron hasta 775.300 operaciones.
Parece que el declive del sector tras la crisis ha dejado suficiente margen de mejora al ladrillo para crecer, según un informe elaborado por Société Generale. La casa francesa destaca cómo ha caído sustancialmente el número de propietarios, desde el 81 por ciento de antes del crash hasta menos del 76 por ciento actual -una de las cifras más altas de Europa, en todo caso- y también cómo el envejecimiento de la población hará que más gente, a pesar de la edad, decida comprar una vivienda, básicamente, porque cada vez se retrasa más esta decisión por la caída de los salarios y las mayores dificultades para acceder a un préstamo.
Este contexto, aderezado con el crecimiento del PIB nacional y la expectativa de una subida de tipos de interés en la eurozona, lleva a los expertos a inclinarse más hacia las promotoras frente a las socimis, cuyo negocio está más diversificado: Merlin, Colonial y Axiare -pendiente de aprobar la OPA de esta última, en la que ofrece 18,36 euros por acción- se dedican al negocio de oficinas; Hispania, a la gestión hotelera, y Lar cuenta con una cartera en la que predominan los centros comerciales, en plena etapa disruptiva de Amazon. "Las promotoras presentan un mayor potencial. Reflejan el negocio inmobilario per sé, el tradicional, que es el que mejor encaja con el ciclo ahora mismo", apuntan desde Sabadell.
"Aedas y Neinor son compañías que nos gustan bastante porque tienen una cartera de suelos hechos ad hoc. Provienen de fondos que compraron en las crisis lo que les interesaba y que son suelos de una calidad muy alta, con una geografía muy interesante" en las principales ciudades, apunta Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, que la gestora da preferencia al "primer estadio de la cadena de valor" frente a las socimis.
Ellas, precisamente, fueron quienes abrieron el nuevo ciclo, saltando al parqué allá por 2014, coincidiendo con el primer año en el que el precio de la vivienda repuntó por vez primera desde la crisis financiera. Hoy, cuatro años más tarde, Bankinter estima que estos mismos precios seguirán creciendo a un ritmo del 4 por ciento anual en España al tiempo que se decanta, también, por las promotoras frente a las firmas dedicadas al alquiler de oficinas. "Tras unos años en los que hemos centrado nuestras preferencias de inversión en las compañías con un negocio patrimonial en el segmento comercial, consideramos que el mayor potencial reside en el residencial. El aumento de la demanda de vivienda a tasas superiores al 10 por ciento, la tendencia alcista de los precios y la escasez de oferta actual favorecerá a compañías como Neinor Homes", concluyen.
Esto no es óbice, sin embargo, para que el sector, donde son mayoría las socimis, cotice en máximos estos días. Desde los mínimos que marcaran muchas inmobiliarias el pasado 22 de diciembre -el día posterior a las elecciones en Cataluña-, las inmobiliarias suman 860 millones de euros de capitalización en bolsa, hasta superar los 17.700 millones en total. Y lo hacen con Hispania y Lar en máximos históricos, y con otras siete firmas en niveles no vistos, como mínimo, desde septiembre pasado.
Las firmas similares a los reits (por sus siglas en inglés) se vieron duramente penalizadas por los inversores durante toda la escalada independentista, debido a su exposición a Cataluña. Merlin Properties cuenta con un 14 por ciento del valor de sus activos en la región, Colonial tiene el 10 por ciento, mientras que para las promotoras Neinor Homes y Aedas representa el 16 por ciento de su NAV. En el caso de Metrovacesa su exposición es algo mayor, llegando al 18 por ciento del valor de sus libros. "La cuestión catalana abarató bastante al sector de las socimis y ha hecho que vuelvan a cotizar con sustanciales descuentos que se han ido corrigiendo. Nos sigue pareciendo interesante Merlin, con una estrategia que cobra mucho sentido por alquileres de calidad y de incremento de las ocupaciones", señalan desde Gesconsult.
Tres nuevas salidas a bolsa
Una vez ha pasado lo peor del temporal político en España, Metrovacesa volverá a pisar el parqué nacional el próximo 5 de febrero, valorada entre 2.730 y 2.957 millones de euros, lo que la convierte en la mayor OPV desde Gestamp el año pasado y también en la más importante prevista para 2018. Tras ella, lo harán en el segundo trimestre del año otras dos promotoras, Testa Residencial -también, como Metrovacesa, en manos de los bancos acreedores- con un NAV estimado en 2.200 millones de euros y Vía Célere, propiedad de un fondo de inversión extranjero -en este caso, Värde Partners- como también sucede con los impulsores de Neinor, Aedas o Merlin Properties, y cuya capitalización podría rondar los 1.000 millones. Este tipo de accionariado dibuja a la perfección el nuevo mapa del inmobiliario nacional: con precios regalados, o bien los nuevos propietarios del ladrillo son grandes fortunas internacionales o bien son entidades financieras, a base de acumular hipotecas impagadas y mucho suelo aún por colocar.
Y este último es el caso de Metrovacesa. Santander y BBVA pretenden subirse al ciclo al sacar a bolsa sólo un 25,8 por ciento de su capital con la intención de ir reduciendo su participación conforme mejore la situación del mercado inmobiliario. Lo harán con un descuento máximo del 14 por ciento respecto a la prima sobre NAV con el que cotizan sus comparables para garantizar así el éxito de la operación a quien acompaña en las últimas semanas un sector en máximos que podría tirar hacia el rango alto (19,5 euros por acción) la OPV. Fuentes del mercado aseguran que está habiendo un gran interés en la salida por lo que no se descarta que el libro se cierre antes de la fecha prevista, el próximo jueves.
No obstante, no es una opinión que compartan los analistas de Bankinter, quienes observan "escaso atractivo" en su valoración inicial. A pesar de que Metrovacesa se presenta con la mayor cartera de suelo del mercado, de hasta 6 millones de metros cuadrados, de ellos, recalcan, "el 26 por ciento corresponde a terrenos que no tienen la condición de suelo finalista para edificar y el 13 por ciento no está ubicado ni en grandes ciudades ni en destinos turísticos", requisitos que sí cumplen Neinor y Aedas, con un activo unas cinco veces inferior. Esta situación nos redirige a otro problema a futuro. Cuando se les acabe el suelo de primer nivel, dentro de 3 ó 4 años, estas promotoras han reconocido ya que tendrán que pescar en aquel de menor calidad que es propiedad de los bancos. Metrovacesa, por su parte, cuenta con activos para los próximos ocho ejercicios.
Al albor del nuevo ciclo inmobiliario, las cotizadas del sector duplican a las que existían en pleno boom en 2007. Son ya 63 firmas, 48 de ellas socimis, según BME, y este año llegarán otras tantas más. Värde Partners, además de Vía Célere, estudia la salida de la promotora Aelca; la Sareb pondrá a cotizar sus activos a través de una socimi; también lo hará, previsiblemente, Bankinter; e, incluso, Haya Real Estate, un servicing financiero de varias entidades que no tiene forma ni de promotora ni de socimi, se lo estaría planteando.