El ministro De Guindos ha anunciado esta semana un paquete de medidas enfocadas a reducir el impacto de los desahucios en aquellas familias con mayor riesgo de exclusión social. Parece mentira, pero a veces la política sirve para algo. Los trabajos que desarrolló la Subcomisión Hipotecaria del Congreso al final de la legislatura pasada no han caído en saco roto. De hecho, se pudo comprobar en los programas electorales de todos los partidos -especialmente atinados los de UPyD y PP-, pero ya se sabe que de lo dicho al hecho hay un trecho.
A falta de conocer la letra pequeña -dicen que el diablo está en los detalles-, De Guindos parece haber conseguido aunar con audacia dos intereses en apariencia enfrentados, como son los de la seguridad jurídica (pacta sunt servanda) y la misericordia para con los más afectados por la crisis.
Cambiar las reglas de juego en mitad de un partido no parece una opción sensata ni responsable. El beneficiado potencial aprenderá una muy mala lección de unos incentivos perversos que fomentarán el riesgo moral. Las leyes están para ser cumplidas y nuestra Ley Hipotecaria, guste o no, incorporó a nuestro ordenamiento la regla de la responsabilidad patrimonial universal del deudor. Regla que, por otro lado, es la que rige y se aplica a la mayoría de los ciudadanos occidentales.
Entre los que abogan por la aplicación de la dación en pago con efecto retroactivo se argumenta que muchos ciudadanos fueron objeto de un engaño masivo por parte del sistema financiero y que, por tanto, es de justicia introducir la posibilidad de liberar las responsabilidades con la entrega del bien. Estoy seguro de que hubo intermediarios, notarios, empleados de banca, etc., que actuaron sin escrúpulos durante los años de la burbuja crediticia, beneficiándose de la buena fe de los hipotecados. Incluso es probable que las malas prácticas llegaran a ser demasiado frecuentes en los dos o tres últimos años previos al comienzo de la crisis. Pero para eso hay un camino: los tribunales.
Una amnistía financiera injusta
La aplicación de una amnistía financiera sería terriblemente injusta para los ciudadanos que han hecho bien las cosas y, en general, para el conjunto de la sociedad, pues sería ésta la que soportaría la más que probable quiebra del sistema financiero por una medida de este tenor. Según los últimos datos, hay en estos momentos hipotecas titulizadas por valor de 535.000 millones de euros. ¿Se imaginan lo que podría suceder si, de repente, hubiera medio billón de euros en papelitos subprime desparramados por los cinco continentes? Porque ésa es la calificación que tendrían nuestras hipotecas si se eliminara el seguro de pago que supone la responsabilidad universal. De hecho, se estaría favoreciendo a aquellos deudores que, si bien pueden pagar su hipoteca, dejarían de hacerlo en la medida en que el valor de su vivienda hubiera caído por debajo de la deuda pendiente. Piensen en el caso de Seseña, donde hoy se venden por 65.000 euros las mismas viviendas que se compraron por 190.000 hace cinco años.
A la banca le horrorizan las ejecuciones hipotecarias. De hecho, hace todo lo posible por evitarlas. Se estiman 500.000 los casos en que se han renegociado los términos de las hipotecas con los deudores: alargamiento de plazos, carencias, etc., todo lo que esté en sus manos para evitar el desagradable y costosísimo proceso que conduce al embargo. De hecho, la dación en pago es mucho más eficiente: por un lado, porque es un proceso rápido que evita el limbo en el que queda el bien durante el largo tiempo -cada vez mayor, por el creciente atasco de los juzgados- en que transcurre la ejecución. Por otro lado, evita la acumulación de los costosísimos -usureros, me atrevería a decir- intereses de demora que, acertadamente, también van a ser limitados por el Gobierno.
Fiscalmente más cara
Sin embargo, la dación en pago no es lo más habitual hoy día, debido a que fiscalmente es mucho más cara: paga dos veces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que la ejecución sólo lo hace una vez y, además, sobre el valor de adjudicación, que es sustancialmente menor -como bien explicó el catedrático de la Pompeu Fabra, Benito Arruñada, cuando compareció ante la Subcomisión-.
Aunque De Guindos no lo ha concretado, es muy probable que la fórmula escogida para fomentar la dación en pago -incentivos fiscales- esté relacionada con un tratamiento fiscal neutro para la misma, de manera que tanto al banco como al deudor les interese optar por esta última llegado el caso. Si, por el contrario, todo se reduce a la mera adhesión a un Código de Buenos Usos -como quien adquiere un ISO 9000- dudo del éxito de la medida y tendré que dar la razón a los que afirman que "sólo es humo". En cualquier caso, no considero que se trate de "una ayuda más a la banca" -la ayuda es para los más desfavorecidos-, ni tampoco que sea "a costa de los contribuyentes" -si es que efectivamente se opta por un tratamiento fiscal neutro-, sino de una fórmula audaz para dar solución a un problema social sin comprometer la estabilidad financiera ni la seguridad jurídica.
En fin, y ya mirando al futuro, queda pendiente la elaboración de una norma fresh start, como ya la hay en muchos países de Europa, que permita a los ciudadanos disponer de una segunda oportunidad para reiniciar su vida económica bajo determinadas circunstancias y con las máximas cautelas para evitar conductas fraudulentas.
José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario, autor de Adiós, ladrillo, adiós.
Los bancos podrán deducirse las pérdidas
