Vivienda: ¿queremos parecernos a los alemanes o a los canadienses?

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Ya no queda ninguna duda de que lo que nos llevó a la burbuja inmobiliaria fue la excesiva relajación de los criterios de concesión de hipotecas. A saber: se amplió el plazo de devolución desde los 15 ó 20 hasta los 40 años; se sustituyó el tipo fijo por el variable -coincidiendo con una época de tipos de interés históricamente bajos- y, sobre todo, se generalizó la financiación del 100% -incluso del 110% para cubrir impuestos y gastos- del precio. El precio medio de la vivienda cayó un 8% interanual en noviembre, según Tinsa.

Volver a disfrutar de un mercado inmobiliario e hipotecario fiable nos exigiría recuperar la buena praxis de hace un par de décadas. Pero ¿estamos dispuestos a ello? ¿De verdad queremos parecernos en esto a los alemanes y franceses? Nada me gustaría más, aunque a la amplia mayoría de españoles que tiene más de 35 años no les apetecería demasiado. Y lo comprendo, pues sería tanto como reconocer que sus viviendas valen mucho menos de lo que piensan. Que muchos -sobre todo los que compraron en la década de la burbuja- estarían, como dicen los americanos, bajo el agua, que es lo que sucede cuando la deuda pendiente del piso es superior a su precio de mercado.

¿Queremos un sistema prudente?

Veámoslo con unos números muy sencillos: con unos ingresos de 3.000 euros al mes, y destinando el 35% de su sueldo a la cuota hipotecaria (1.050 euros), una familia hubiera obtenido un préstamo de 320.000 euros en plena burbuja (euribor más 0,50; amortización a 40 años). En cambio, en un sistema de riesgos prudente (tipo fijo al 6,25; amortización a 20 años), la cifra apenas alcanzaría los 150.000 euros. Menos de la mitad.

Y eso no es todo: en el sistema prudente se exige que una parte importante del precio -digamos el 20%- sea aportado por el comprador. En el ejemplo expuesto, en el que la financiación sería de 150.000 euros, la familia tendría que dar una entrada de 37.500 euros, que con IVA y gastos se iría a los 55.000 euros. Tanto como 1,5 veces el salario anual de esa familia. Por muy ahorradores que fueran, tres años de esfuerzos no se los quitaría nadie, salvo que los padres de los respectivos contribuyan a la causa.

Pero en España, además de no querer reconocer que todos los activos valen, de media, un 40% menos que en el pico de la burbuja, tenemos prisa. Prisa por poner en marcha una actividad que ha sido una extraordinaria fuente de ingresos para nuestra insaciable Administración, hoy canina. Por eso ha cobrado enorme fuerza en los últimos tiempos el modelo hipotecario canadiense. Vendida desde algunas instancias políticas y periodísticas como hipoteca de calidad guarda, sin embargo, un parecido terrible con el infausto modelo estadounidense de las hipotecas subprime que originaron la crisis en 2007.

Claves del modelo canadiense

El modelo se basa en la existencia de una gigantesca aseguradora de titularidad pública, la CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), que facilita el acceso a la vivienda a los compradores que no tienen la paciencia de ahorrar el 20% del precio. Basta poner el 5% del precio y el Estado se ocupa del resto. Así pues, elimina el riesgo hipotecario para los bancos, protegiéndolos frente a un impago ocasional. Además, la CMHC lleva a cabo una segunda tarea: tituliza las hipotecas y las vende a inversores institucionales, limpiando así tanto su balance como el de los bancos al tiempo que extiende más allá de Canadá los riesgos asumidos. ¿Perciben muchas diferencias con Fannie Mae o Freddie Mac? Porque yo no.

El negocio para la banca local es redondo, puesto que no asume el riesgo, pero se lleva el beneficio. Y si algo saliera mal, sería el Estado -es decir, el contribuyente canadiense- quien pagaría los platos rotos.

Es sintomático que hasta el que fue gobernador del Banco de Canadá hasta 2008, David Dodge, haya puesto el modelo en tela de juicio: "Es razonable que nosotros, como contribuyentes, digamos: mire, señor hipotecado, tiene que poner usted algo de su dinero de manera que, si las cosas van mal, no seamos sólo los ciudadanos los que nos hagamos cargo del problema".

Los que defienden el modelo canadiense en España apuntan que el sistema es bueno porque "ha evitado tanto la burbuja inmobiliaria como su estallido" (Pere Macias, diputado al Congreso por CiU, en un encuentro digital de elEconomista.es el pasado 8 de noviembre).

¿Misma burbuja, distinto estallido?

¿Se puede afirmar con rotundidad que en Canadá no hay una burbuja inmobiliaria? The Economist advertía el pasado día 26 que el mercado inmobiliario de Canadá es frothy (burbujeante), destacando que los precios han subido desde 2007 el 21,9%, muy por encima de cualquier otra economía occidental. También la consultora Capital Economics ha señalado en un informe reciente que la vivienda en Canadá está sobrevalorada un 25%. Por si fuera poco, las casas han subido de precio mucho más que los salarios: hoy cuestan cinco veces los ingresos anuales de las familias, lejos de las 3,5 veces de hace una década. No es de extrañar, por tanto, que la deuda de las familias canadienses represente a fecha de hoy el 150% de sus ingresos -en EEUU alcanzó el 127% en el pico de la burbuja-.

Sin embargo, sí que es más difícil que la burbuja estalle como lo hizo aquí, pero por razones de peso que es difícil encontrar en España: en primer lugar, porque Canadá es un país inmensamente rico. Un vasto y poco poblado territorio lleno de petróleo, gas, oro, uranio, níquel, diamantes, etc., que no vive del ladrillo. En segundo lugar, porque aunque son poco rigurosos en el loan to value con hipotecas al 95%, el Gobierno es más estricto tanto con la duración de las hipotecas (ahora el máximo es 30 años) como con los tipos: usan tipo fijo con duración de cinco años, momento en el cual se recalcula el tipo fijo para los siguientes cinco años y así sucesivamente.

En el fondo de este modelo subyace la misma errónea política social que condujo a los estadounidenses a facilitar hipotecas a familias que, en aplicación estricta de criterios de riesgo, no las hubieran merecido. La lección, a tenor de lo que dijo Obama a primeros de año, parece que la han aprendido: "El Gobierno debe ayudar a asegurar que los ciudadanos tengan acceso a una vivienda de calidad que se puedan permitir." Por tanto, "esto no quiere decir que nuestro objetivo sea que todos los americanos se conviertan en propietarios". A ver si aquí no tropezamos dos veces en la misma piedra.

José Luis Ruiz Bartolomé es consultor inmobiliario y autor del libro 'Adiós, ladrillo, adiós'. Twitter: @AdiosLadrillo

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