Una empresa estadounidense ha creado un nuevo producto financiero a partir de los dos mismos componentes que desataron la crisis de las hipotecas sub-prime en 2007: ladrillo y financiación barata.
Claro que si entonces lo que ofrecían los bancos eran créditos excesivamente blandos a propietarios de viviendas que no podrían pagarlas, y pequeños pedazos de esos activos financieros -barajados e inflados en su valoración- a los inversores, ahora Point Digital Finance ha creado una nueva categoría de financiación contra superficie.
En esta nueva fórmula las dos partes actúan sin intermediación bancaria para llevar a cabo lo que podría definirse como una compraventa parcial de una casa, sin transferencia de su uso y disfrute, con pacto condicional de recompra y utilizando la rentabilidad del propio mercado inmobiliario como remuneración, más una prima de riesgo.
Desde el punto de vista del propietario, el funcionamiento de Point (empresa apoyada, entre otros, por el antiguo consejero delegado de Citgroup Vikram Pandit) es sencillo: se pide una valoración a la empresa a través de internet. Ésta ofrecerá al titular de la vivienda, por una porción en su derecho pleno de propiedad que oscilará entre el 5% y el 10%, una cantidad acorde con el precio de mercado del suelo, siempre que se cumplan algunos requisitos similares a los necesarios para obtener cualquier crédito (entre ellos, que tras la operación el vendedor siga siendo propietario sin cargas del 20% del bien) y se haga frente a algunos gastos de tramitación.
Si todo va bien y hay acuerdo, en menos de un mes desde que se inició la tramitación el propietario recibe en su cuenta corriente la cantidad acordada. Su único compromiso entonces será tener en cuenta que debe "devolverla" o, más propiamente, "recomprar" su cuota al final del término máximo acordado.
Se plantean así tres escenarios. Si el propietario vende la casa durante ese periodo (el plazo puede ir desde 1 hasta los 10 años) el inversor recibe automáticamente el valor inicial de su porción en el inmueble, más la revalorización que haya experimentado. Si el término expira sin más, el vendedor (o si lo prefiere, el prestatario) está obligado a recomprar esa parte en esas mismas condiciones (principal más revalorización, hasta un tipo efectivo anual máximo del 15%). Finalmente, y aunque no se haya agotado el plazo máximo, el propietario puede deshacer en todo momento su posición deudora recomprando la parte de su casa que vendió al precio actual del mercado.
Hasta aquí Point podría pasar por poco más que una agencia inmobiliaria, pero la clave de su servicio, lo que la convierte en un intermediario financiero, es que no es la startup quien compra las porciones de las casas. Son los otros usarios de Point: los inversores.
A ellos, la empresa les ofrece un producto financiero diseñado para "desbloquear el patrimonio atrapado (sic) en el suelo residencial". Les permite así comprar pequeños trozos de viviendas y beneficiarse de las subidas de su precio en el mercado, pero sin las complicaciones asociadas a la compraventa de viviendas completas, y con títulos más pequeños (y por tanto, accesibles).
También les permite ser propietarios de una parte de una vivienda, sin tener que preocuparse de los gastos de su mantenimiento, sin cuitas con sus inquilinos y sin problemas con terceros (recordemos que, si el propietario vende el resto de su inmueble, el inversor deshace automáticamente su posición acreedora).
Tras descontar la parte que corresponde a Point, los inversores reciben el valor de su pequeña inversión, más la cantidad en la que se ha revalorizado ese suelo, más una prima prometida (y calculada) por Point teniendo en cuenta el riesgo propio del propietario, pero también el de su vivienda en el mercado.
Para los propietarios, en cambio, la operación promete ser como una hipoteca parcial, pero sin pagos mensuales: dinero rápido y fácil, sin pasar por los quisquillosos departamentos de riesgo de las entidades financieras, y a cambio de un interés efectivo que a menudo puede mejorar el que éstas ofrecen.
"Si a tu vivienda le va bien (en el mercado inmobiliario), a todos nos va bien", afirma rotundo el consejero delegado de Point, Eddie Lim, que explica además que "si a tu vivienda no le va tan bien, entonces está habrá sido una de las fuentes de financiación más baratas que podrías haber obtenido".
