Las grandes promotoras volvieron a beneficios gracias al saneamiento de Colonial y Quabit. Los expertos ponen en duda la viabilidad de alguno de estos grupos, en riesgo de liquidación.
El dinero vuelve a España para concentrarse en el ladrillo, sin embargo las grandes empresas del sector siguen con el agua al cuello, arrastrando una deuda muy elevada, que al cierre del primer trimestre alcanzaba los 13.225 millones de euros, solo 1,5 por ciento menos que en el mismo periodo del año anterior.
Así, mientras los fondos oportunistas se van quedando poco a poco con los mejores activos y las transacciones voluminosas empiezan a materializarse, las promotoras que crecieron al calor del boom inmobiliario siguen atravesando momentos muy complicados, a pesar de que las cosas les han ido mejor este año.
De hecho, la facturación conjunta de Realia, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa, Quabit y Renta Corporación alcanzó los 230 millones hasta marzo, lo que supone un incremento del 38 por ciento. Asimismo, los número rojos que están presentes en sus cuentas desde hace varios años han ido aminorando e incluso dejando paso a los beneficios en algunos casos concretos.
De este modo, frente a las pérdidas de 90 millones que acumularon en el primer trimestre de 2012 todas estas compañías, este año se han registrado beneficios por valor de 672 millones. Sólo tres compañías han contribuido a este cambio de tendencia, principalmente Colonial, que gracias a un concienzudo plan de reestructuración, una ampliación de capital de 1.266 millones de euros y la desconsolidación de su particular banco malo, Asentia, ha logrado ganar este primer trimestre 674 millones de euros.
Con este saneamiento, que ha dado entrada a nuevos socios en el capital del grupo presidido por Juan José Bruguera, la inmobiliaria se ha convertido en todo un referente en el sector. Así lo reconocen expertos del mercado, que del mismo modo destacan la ?crítica situación? en la que se encuentran otras compañías ?como Reyal Urbis o Martinsa?, que de seguir en la misma línea estarán ?condenadas a la liquidación?.
Esquivar la liquidación
La realidad de estas y otras empresas pasa por expedientes de regulación de empleo, concursos de acreedores y procesos de reestructuración en los que la negociación con la banca se ha convertido en algo crucial para su futuro.
En el caso concreto de Martinsa, el grupo está diseñando el conocido como proyecto Aurora, un plan de viabilidad, que de ser aprobado por la banca supondría su salvación.
El compañía registró al cierre de marzo una deuda de 3.700 millones de euros, mientras que el valor de su cartera de activos ronda los 3.000 millones. Su presidente, Fernando Martín, confía en que las negociaciones que está manteniendo con los acreedores sean fructíferas y asegura que si sale adelante será con una solución a largo plazo. ?No estamos buscando un parche temporal, queremos un plan que deje la compañía totalmente saneada, más pequeña, pero con posibilidades de crecer?.
El canje de deuda por activos, las quitas progresivas y la conversión de pasivo en préstamos participativos son las tres alternativas que están barajando principalmente las inmobiliarias que se encuentran en situaciones similares, como por ejemplo Renta Corporación, que en marzo volvió a números negros, con beneficios de 1 millón de euros.
La junta de acreedores de la compañía se reunirá el próximo día 13 para estudiar una propuesta de convenio, con la que el grupo espera superar el concurso en el que entró en marzo del año pasado.
Por su parte, Reyal Urbis, que registró pérdidas de 29,4 millones de euros y que acumula una deuda de 3.369 millones hasta marzo, ha firmado un ERE que afectará a 68 trabajadores, la mitad de su plantilla.
La compañía trabaja además en una propuesta de convenio que le permita salir del concurso, proceso en el que está inmersa desde hace más de un año, con un agujero patrimonial cifrado entonces en 1.700 millones de euros y que al cierre del primer trimestre ya alcanza los 2.469 millones.
Por otro lado se encuentra Realia, que ahora mismo está concentrada en buscar nuevos accionistas de control, ya que tanto Bankia como FCC, que en conjunto tienen el 61,8 por ciento del capital, quieren abandonar el barco. En este caso, la inmobiliaria ha logrado reducir sus números rojos hasta los 7,6 millones, pero la deuda se mantiene en 2.109 millones de euros.
Quabit supera el chaparrón
Frente a estas historias de inestabilidad en sus balances, aparecen otras que demuestran que es posible superar los siete años de crisis que han azotado al sector. Así, además de Colonial, Quabit es otra de las inmobiliarias que han sabido afrontar el chaparrón acometiendo ajustes en su estructura operativa y aplicando cuatro procesos de reestructuración financiera, el último culminado el pasado mes de marzo.
El endeudamiento neto de la compañía, presidida por Félix Abánades, se sitúa en 338 millones, frente a los 513 millones del año anterior. Además, el grupo señaló que no tiene compromisos financieros hasta diciembre de 2016 y dispone de liquidez y activos libres de cargas, no sólo para afrontar los gastos de funcionamiento, mantenimiento y consolidación de la actividad, sino para acometer ?nuevos desarrollos e inversiones?.
Por otro lado, el grupo que en marzo de 2013 firmó una línea de liquidez con GEM, de la que quedan disponibles a la fecha 74,8 millones, ha logrado transformar su patrimonio negativo de 50 millones de euros a uno positivo de 53,9 millones de euros.
Otro de los actores de este sector que tienen un futuro incierto es Metrovacesa. Según los últimos resultados que la inmobiliaria remitió a la CNMV en el primer trimestre de 2013, las pérdidas del grupo alcanzaron los 17,7 millones de euros, frente a los números rojos de 48,5 millones que registró hasta marzo de 2012. Asimismo la deuda neta del grupo a 31 de marzo de 2013 se situaba en 5.058,3 millones.
Según fuentes del mercado, es posible que esta compañía termine troceada, ?vendiendo la parte del negocio que consideren menos estratégica y quedándose con la parte de oficinas, que el core bussines del grupo?.
El sector recibe inversión
?Como ya adelantamos en CBRE el año pasado, este ejercicio económico va a ser especialmente activo en inversión inmobiliaria en España, no sólo en inversión directa en inmuebles, también a través de créditos fallidos con subyacente inmobiliario o incluso deuda de compañías cotizadas?, asegura Patricio Palomar, director de Research de la consultora CB Richard Ellis.
Esta inversión se está materializando ya en operaciones como la venta del complejo Castellana 200 o el traspaso del porfolio que puso en el mercado Commerzbank, que tenía un valor en libros de 4.500 millones.
En este nuevo panorama, en el que el mercado da la bienvenida a nuevos inversores y fondos internacionales, el papel de las promotoras queda en el aire. En este sentido, Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España, asegura que ?el sector ahora es financiero, pero tendrá que volver a ser inmobiliario?.
Para que las promotoras vuelvan a ser lo que eran antes sólo se necesitan dos cosas según Barrachina, demanda y financiación. ?Una de ellas ya está sucediendo, pues existe una demanda insatisfecha desde el punto de vista de la calidad de los edificios y del incumplimiento de la normativa vigente?, explica. Respecto a la financiación, ?los bancos empezarán a prestar dinero, pero sólo a las empresas que estén saneadas y que construyan lo que pide esa demanda?.
Por su parte, Juan Manuel Ortega, director de Capital Markets Madrid de Jones Lang LaSalle, asegura que los grupos que están siendo recapitalizados por los bancos volverán a ser grandes actores, y señala la tendencia que van a tomar los grandes fondos que están entrando en España, que ?buscarán alianzas o compraran plataformas para llevar a cabo la promoción?.
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