La presión que están ejerciendo los distintos supervisores bancarios a las entidades para que liberen el ladrillo de sus balances está surtiendo efecto. Por el momento, 2018 tiene visos de convertirse en un año récord en venta de activos tóxicos, con transacciones por volumen de unos 70.000 millones de euros. Así lo prevé José Masip, socio de Servicios Financieros y de Real Estate de Axis Corporate, que espera que este año se superen de lejos los 50.000 millones que soltó el conjunto del sector en 2017.
"A principios de año estimábamos que se alcanzarían las cifras del pasado ejercicio por las ventas que el mercado estaba barajando, pero no contábamos con la operación de la Sareb", que ha sacado al mercado los activos que gestiona Haya y que rondan los 25.000 millones. "Lo cierto es que hay pocos jugadores que puedan optar a una cartera de este tamaño, y también habría que ver cómo afectará a la operación la tasa de descuento que normalmente se da en este tipo de operaciones", destaca el directivo.
En lo que llevamos de año, la banca ya ha vendido y puesto en marcha operaciones por valor de 45.000 millones de euros. A la cifra habría que sumarle otros 10.000 millones de desinversiones adicionales que podrían realizarse en el segundo semestre del año, según informan fuentes del mercado a este diario. La desinversión anual se situaría así en unos 55.000 millones . No obstante, las mismas fuentes aseguran que no se pueden descartar grandes ventas de carteras (como las que protagonizaron el año pasado Santander junto a Blackstone y BBVA con Cerberus) que eleven a 70.000 millones el lastre que suelte la banca este ejercicio. "2018 y 2019 serán los años de mayores esfuerzos por parte de las entidades para terminar de sanear sus balances con el objetivo de cumplir las exigencias que vienen marcadas por el regulador Europeo", comentan desde el equipo de Carteras de KPMG en España.
Por otro lado, un informe del banco de inversión norteamericano Evercore sitúa al sector financiero español como el más activo de Europa en soltar ladrillo. El documento señala que los países de la Eurozona se desharán en 2018 de 80.000 millones en activos improductivos de los que el 78% procederán de España.
Sin embargo, para conseguir las dimensiones anunciadas, las entidades deben acelerar sus procesos de venta puesto que en el primer trimestre del año sólo se sacudieron del balance 4.000 millones. Por el momento, ningún banco descarta la venta mayorista de sus activos que le permita quitarse de un plumazo buena parte del lastre.
Potenciales compradores
Blackstone y Cerberus son precisamente dos de los actores más activos en el mercado de deuda europea con colateral inmobiliario, seguido de Fortress, Lone Star, Oaktree o Deutshe Bank y Goldman Sachs, según los datos de Axis Corporate.
A pesar de que algunos expertos apuntan ya a que este ciclo de oportunidad en España está acercándose a su fin, Masip asegura que nuestro país sigue manteniendo el interés de este tipo de inversores. "España sigue manteniendo los indi- cadores necesarios para seguir atrayendo a los inversores". Así, apunta que aunque existen otros países en Europa que son ya suficientemente atractivos, como Chipre, Grecia, Italia y Portugal, no hacen sombra a España, donde los inversores dan importancia a factores como el crecimiento del PIB por encima de la zona euro, la mejora en la renta de los hogares, la disminución de los costes de financiación a empresas y familias, y un mayor atractivo del inmobiliario como inversión debido al ciclo alcista en el que estamos inmersos en la actualidad.
Por su parte, S&P vaticinó para este año una reducción de 20.000 millones de euros en activos tóxicos, sólo en operaciones orgánicas, es decir, sin incluir ventas extraordinarias similares a las de Santander y BBVA que les permitió soltar 43.000 millones en activos. Elena Iparaguirre, analista de instituciones financieras de S&P, asegura que mantienen la previsión, aunque reconoce que las cifras pueden acabar siendo superiores si las entidades cierran operaciones de ventas extraordinarias. "Parece que hay apetito inversores para que estas se produzcan", asegura Iparaguirre.
Más concentraciones
Las entidades son las principales interesadas en aprovechar la mejora de las condiciones del mercado inmobiliario para soltar activos dudosos que tienen cautivo parte de su dinero con provisiones.
Según los datos de Axis, actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades conocidas como servicers inmobiliarios. Se trata de Altamira (Santander), Servihabitat (Caixa), Haya/Anida (ligada a Cerberus por la compra de la cartera de BBVA), Aliseda/Anticipa (Blackstone) y Solvia (Sabadell).
"En 2018 se prevé una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales o posibles socimis", explica Masip, que cree que "su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados".
"Estas estrategias pueden ir desde la especialización en la gestión de alquileres, la explotación de una red comercial propia, la innovación frente a canales tradicionales, la apuesta por una mayor internacionalización en la gestión de los activos o el desarrollo del suelo y actividad promotora", concluye el experto.