BBVA ha dado un paso más en su estrategia para captar clientes y desde hace unas semanas lleva promocionando la comercialización de hipotecas que cubren, incluso, más del 100% del valor de la tasación de la vivienda. De esta manera, se convierte en el primer banco que ofrece por catálogo este tipo de operaciones, que hasta el momento estaban muy limitadas por todo el sector a determinados clientes que adquirieran pisos adjudicados, el gran lastre que aún sufre el sistema. | Editorial: urge evitar los errores del pasado.
Este tipo de hipotecas, que el Banco de España considera de alto riesgo, fueron colocadas por todas las entidades en la época del boom y fue una de las causas que desembocaron en la debacle del sector, con la subida del paro y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
La recuperación de la economía y del ladrillo, unido a la necesidad de la banca por aumentar la rentabilidad a través de un aumento del negocio, ha llevado a BBVA a abrir la mano en su política comercial.
Hasta ahora, el banco ofrecía distintos precios en sus hipotecas en función de los ingresos mensuales de los usuarios, es decir, en función de su capacidad de pago. En la actualidad, esta segmentación obedece a la petición de financiación, el conocido como Loan to Value (LTV), es decir, el dinero que reclama el cliente sobre el valor de tasación a la hora de adquirir cualquier tipo de inmueble para primera vivienda.
Segmentación de la oferta
Esta diferenciación lo aplica tanto para las hipotecas variables como para las de tasas fijas. En las primeras, que vuelven a incentivarse ante las expectativas a unas subida del precio del dinero a partir de 2019, BBVA ofrece euríbor más una diferencial del 0,99%, a excepción del primer año, si el denominado LTV es inferior al 80%. En el caso de ser mayor este porcentaje, el diferencial se incrementa hasta el 1,25%. La entidad señala, además, que se pueden encontrar soluciones en el caso de que el cliente requiera más fondos para afrontar la compra de un piso, que se podrían instrumentalizar a través de la firma de un crédito al consumo o personal.
Esta mayor flexibilidad en la política de concesión de créditos lleva, eso sí, aparejado unas condiciones de vinculación más exigentes. Los usuarios, para poder acceder a las ventajas del préstamo, tienen que tener contratado no solo la domiciliación de la nómina o pensión, sino que deben disponer de un seguro de vida, otro de hogar y un plan de pensiones con una aportación mínima anual de 600 euros. En el caso de que el LTV sobrepase el 100%, el banco puede exigir garantías adicionales al piso hipotecado, con el fin de asegurarse la recuperación del importe concedido.
A día de hoy, en sus ofertas ninguna otra entidad permite a los usuarios una financiación por la totalidad o, incluso más, del valor de una vivienda que no sea de su propiedad. Todas, como mucho, fijan el tope en el 80%, aunque dependiendo de las condiciones y la negociación con los clientes más solventes pueden llegar a superar este umbral en ocasiones excepcionales.
Vigilancia
Desde hace algún tiempo, el Banco de España se mantiene vigilante sobre la política de riesgos de las entidades en el segmento hipotecaria, en especial, en aquellas que no son rentables por precio y en aquellas cuyo LTV es mayor al 80%.
La batalla comercial del sector es cada vez más intensa, debido al desplome del euríbor al terreno negativo, la caída aún del stock crediticio y el todavía relevante volumen de activos improductivos en balance. En estas circunstancias, las entidades tienen que aumentar el negocio, aunque para ello se vean en la necesidad de relajar sus estándares de riesgo.
Desde que comenzó la crisis el volumen de préstamos hipotecarios son los únicos que no registran un alza, a pesar de que las nuevas operaciones están creciendo a doble dígito. Esto se debe a que las amortizaciones son todavía mayores a los importes otorgados. No se espera que hasta el próximo ejercicio el stock de hipotecas experimente la primera subida, tras diez años consecutivos de descenso.
En 2017, el volumen retrocedió casi un 3%. Según los datos del Banco de España, las entidades tenían en sus balances créditos para la adquisición de viviendas por valor de 492.000 millones, bajando así del listón del medio billón. El importe alcanzó sus máximos en 650.000 millones.
El BCE, preocupado por la baja rentabilidad
"La rentabilidad es el principal riesgo para los bancos en la zona euro", advierte Danièle Nouy, la responsable de la supervisión bancaria del BCE, informa Jorge Valero. Los bancos están en plena lucha por su supervivencia, castigados por los reducidos tipos de interés, arrastrados por 800.000 millones de euros en 'préstamos tóxicos', exceso de sucursales, un entorno regulatorio cambiante, la competencia de las 'startups' financieras ('fintech') y riesgos geopolíticos como el 'Brexit'. Una de las soluciones, según Nouy, sería elevar las comisiones.