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Tribuna del derecho

"El Project Management optimiza el alcance, coste y tiempo de ejecución de los proyectos"

  • "El equipo jurídico gestiona el trabajo de los mandatos de manera que se alcancen los requisitos y objetivos del cliente"

LPM Abogados es un despacho constituido en 2012 por profesionales procedentes de la abogacía y del ámbito empresarial que cuentan con una sólida experiencia en el sector inmobiliario.

Creado con el enfoque de Legal Project Management en su esencia, emplea la metodología y herramientas propias de la dirección integrada de proyectos como valor estratégico para el sector inmobiliario.

¿En qué tipo de casos centran su especialización, en el marco del Derecho Inmobiliario?

En los primeros años, durante la crisis del sector inmobiliario, hemos intervenido en casos de incumplimiento de contratos de construcción, con paralización de obras de edificación e impago a subcontratistas, limitando el riesgo de responsabilidad de los propietarios promotores frente a los intervinientes en el proceso de construcción, y permitiendo el cumplimiento de los contratos de compraventa de vivienda con los clientes finales. También se produjeron numerosos casos de defectos constructivos, consecuencia de una ejecución deficiente de las obras producto de las dificultades económicas y falta de recursos de los contratistas.

En el ámbito urbanístico, hemos representado los intereses de propietarios de suelo en procesos de gestión urbanística con desarrollos paralizados y casos de incumplimiento de las obligaciones urbanísticas, con responsabilidad patrimonial de las administraciones y de las empresas urbanizadoras. En los últimos años, con la recuperación del sector inmobiliario, intervenimos en procesos de adquisición de suelo e inmuebles para nuevos desarrollos, principalmente para uso residencial y hotelero, realizando los procedimientos de revisión due diligence jurídico inmobiliarios y urbanísticos, las posteriores contrataciones, garantías y financiación. También en la constitución de nuevas estructuras societarias de inversión inmobiliaria y acuerdos de colaboración empresarial tipo joint ventures.

La crisis dejó un buen número de proyectos urbanísticos paralizados ¿Qué particularidades tienen estos casos?

Muchos de los proyectos de planificación y gestión urbanística que se iniciaron y aprobaron antes de 2007, quedaron paralizados durante su ejecución en los años posteriores de crisis más intensa, y algunos de ellos todavía no han finalizado. Además de las evidentes causas económicas, en muchas ocasiones la concepción del proyecto desde la fase de planeamiento era inadecuada, resultando inviable económicamente. Las administraciones han realizado un esfuerzo mediante la concesión de prórrogas de obras de urbanización iniciadas, con la modificación del planeamiento y los programas de urbanización para adaptarlos a la situación actual.

También promociones en venta cuya construcción no se finaliza. ¿Qué opciones tienen los afectados?

Los adquirentes de viviendas disponen de la protección otorgada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, vigente hasta el 1 de enero de 2016 y que ampara los derechos de los compradores que con anterioridad a esa fecha entregaron cantidades a cuenta de la futura vivienda que no ha sido entregada. Los afectados tienen la facultad de resolver el contrato con el promotor y exigir la devolución de los anticipos entregados a cuenta del precio, los cuales obligatoriamente deben estar garantizados mediante aval o seguro que el promotor debe suscribir. Incluso en casos de incumplimiento de esa obligación y desaparición del promotor, los compradores pueden reclamar a la entidad bancaria a través de la que el promotor recibió las cantidades a cuenta, por incumplimiento del deber de vigilancia impuesto por la ley, al no exigir al promotor la constitución de aval o seguro en garantía y el depósito de esas cantidades en una cuenta especial.

¿Qué complejidades presenta el régimen jurídico del Project Management?

La Dirección de Proyectos o Project Management (PM) se ha desarrollado, entre otros, en los ámbitos de la construcción e ingeniería proveniente de los países anglosajones, al objeto de optimizar el alcance, coste y tiempo de ejecución de los proyectos. A pesar de que ha tenido una gran expansión en España, no cuenta con una regulación legal propia. Las funciones, intervención y responsabilidades del PM se establecen en el Contrato de Project Management, y muchas veces surge confusión entre esta figura y otros profesionales intervinientes en el proceso de edificación, como la dirección facultativa. El PM realiza una labor de dirección integral del proyecto, pudiendo intervenir como representante de la propiedad no sólo a efectos técnicos, sino también económicos y de decisión para aseguramiento de los intereses de la propiedad en la consecución de los objetivos de calidad, tiempo y coste del proyecto. Está sujeto a la responsabilidad contractual frente a su cliente, y frente a terceros sujeto a las normas de responsabilidad por vicios y defectos en la construcción establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, resultando en ocasiones equiparado al contratista a efectos de responsabilidad.

¿A qué tipología de clientes prestan servicios?

Prestamos servicios jurídicos a propietarios de inmuebles, promotores inmobiliarios, sociedades de inversión inmobiliaria, constructoras, ingenierías y, en general, a todas las personas que intervienen en el sector o con intereses relacionados con bienes inmuebles.

En los últimos años también han aparecido nuevos actores, muy activos, como los fondos de inversión, SOCIMIS, la SAREB, sociedades de gestión inmobiliaria o de deuda con garantía inmobiliaria. También se ha producido un cambio significativo en el perfil del cliente final adquirente de vivienda, con mayor conocimiento de sus derechos y mucho más exigente con la calidad y condiciones de entrega.

¿Su enfoque es el de comprometerse con los objetivos del cliente?

LPM Abogados incorpora las técnicas de la Dirección Integrada de Proyectos (Project Management) a los encargos y mandatos de los clientes, aplicando el conocimiento, habilidades, herramientas y técnicas, de forma que se cumplan los requerimientos del mandato. El equipo jurídico gestiona el trabajo de los mandatos, que comúnmente implica distintas demandas de alcance, tiempo, coste, riesgo y calidad, de manera que se alcancen los requisitos y objetivos del cliente. Esta metodología permite la concreción y control del servicio jurídico en términos de alcance, tiempo y coste del asunto (proyecto) del cliente, permitiendo el seguimiento y conocimiento de las actuaciones, las desviaciones y las modificaciones necesarias para cumplir con la planificación y objetivos.

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