Introducir la dación o frenar 'sine die' los embargos implica un riesgo para el futuro mercado hipotecario si el inversor exterior se inhibe de comprar la deuda de la banca por miedo a la inseguirdad jurídica.
El desafío de atajar los desahucios que aborda el Gobierno, en negociación con el PSOE, es una misión tan demandada por el clamor social como difícil de ejecutar. La banca y expertos de múltiples ámbitos alertan de los riesgos de una solución mal enfocada, pudiendo cercenar el crédito también a futuro o colocar hoy en aprietos a la economía si introduce nuevas incertidumbres sobre los balances bancarios.
"Hay que solucionar el problema, en eso estamos todos de acuerdo, pero con mucha prudencia y ponderando muy bien cada cambio normativo. No sea que por ayudar a 300.000 familias con decisiones poco calibradas o dogmáticas creemos un problema para más de once millones que logran pagar sus hipotecas, algunas con grandes sacrificios; o nos carguemos el mercado hipotecario", advierte un abogado y consultor.
El riesgo mayor en el que coinciden los expertos es obligar por ley a aceptar la vivienda para cancelar el préstamo con efectos retroactivos -aplicarlo en hipotecas ya concedidas como norma general-, impedir los desahucios sin más o querer atacar las abusivas prácticas bancarias que cebaron la bomba crediticia con límites en los nuevos préstamos tan estrechos que impidan el acceso a él de grandes colectivos de población.
Inseguridad jurídica
¿Por qué? La "inseguridad jurídica" dificultaría la ya casi imposible misión de ir a los mercados a captar los recursos necesarios para dar crédito, coinciden.
En pleno frenesí inmobiliario, la banca salió al exterior a pedir prestado dinero para atender la voluminosa demanda de hipotecas. Se empaquetaban los préstamos ya concedidos bajo la forma de un bono y se colocaban entre los inversores, que los compraban con fruición persuadidos de que en España el hipotecado asume su deuda por ley. En agosto, la banca tenía 940.284 millones de euros concedidos en hipotecas a hogares y otros clientes y el 63,2 por ciento del dinero -594.513 millones- había sido previamente levantado en los mercados con dichas cédulas o participaciones hipotecarias.
El inversor encontraba dos incentivos para adquirirlos a manos llenas: la morosidad española era casi cero y el hipotecado respondería con todo su patrimonio si, al ejecutarle la casa que hace de aval, su valor era insuficiente para cancelar la deuda, aunque la crisis ha puesto en evidencia que los clientes desconocían la condición contractual.
Romper esa garantía con medidas como una dación de pago retroactiva abriría el doble riesgo de que los bonos ya colocados se conviertan en una subprime española y obstruyan las escasas vías donde la banca levanta fondos.
El crédito cae en la actualidad a ritmos interanuales superiores al 5 por ciento, evolución inédita desde que el Banco de España inició la serie estadística hace 50 años. Las entidades financieras excusan el cerrojazo en la ausencia de operaciones por parte de clientes solventes frente a una sobredemanda de otros con dificultades de pago. La tesis preponderante en la industria es que retornará cuando las familias y empresas se desendeuden y la economía salga del bache y despegue.
Pero es imposible que fluya el crédito sin fondos para prestar, con independencia de que su procedencia sea de ahorros captados en depósitos de clientes, cuyo recurso es más bien limitado; o resulten captados en los mercados de capitales.
'Subprime' española
La banca nacional también atesora grandes volúmenes de sus titulizaciones y los utilizan como colateral para acudir a la ventanilla del Banco Central Europeo (BCE). Su valor como garantía podría mermar si se convierten en títulos con mayor riesgo, limitando la capacidad de pedir dinero al BCE con ellos. El principal foco de preocupación es, sin embargo, que los inversores extranjeros, que hoy escatiman la compra de nuevas emisiones ante la vulnerabilidad de las entidades españolas, se nieguen también a hacerlo en el futuro o se inhiban de invertir en el sector por temor a la extensión de los activos tóxicos.
Y la derivada inmediata en la dificultad para fondear recursos es que encarece las escasas operaciones de financiación que cuajan en favor de clientes, a los que la banca presta cada día menos importe de dinero y con un aumento en las condiciones -exige, por ejemplo, mayores garantías y avalistas-. Si en 2007 florecían las ofertas de hipotecas al euribor más un diferencial de entre el 0,3 y 0,6 por ciento para cualquier interesado, ahora es casi misión imposible encontrar propuestas con un diferencial inferior al 2 por ciento y su obtención es coto cerrado para ciudadanos que prueben su total solvencia.
Incluso disponiendo de recursos para prestar, si se eliminan garantías de cobro, las nuevas operaciones se endurecería para compensar un potencial incremento de impagos y entrega de inmuebles como ocurre, por ejemplo, con las pólizas de seguros donde un agravamiento del coste de los siniestros tiende a empujar los precios, refieren expertos consultados.
"Cualquier modificación en las condiciones hipotecarias tiene que ser muy prudente porque los bancos nos están financiando a todos. Hay que mirar caso por caso, sin caer en la tentación del café para todos porque no es lo mismo el que va a perder la casa donde vive que un embargo del adosado en la playa y que es la segunda vivienda", ilustra un experto del sector.
20.570 millones en mora
Si fuese por esa arriesgada derivada, el problema a foto fija podría ser, incluso, asumible en costes económicos. Hay 663.735 millones en hipotecas prestadas a hogares y apenas un 3,1 por ciento se encuentra en situación morosa, de acuerdo a los datos de junio del Banco de España. Un cálculo rápido elevaría a 20.571 millones la hipótesis de asumir que todas las operaciones nunca se recobrasen. Y, de repetirse el patrón de anteriores crisis, la cifra sería muy inferior si las entidades logran, como en el pasado, recuperar buena parte de la deuda al cabo de los años con recobros. En esta ocasión, han adelantado estas políticas y desde que la crisis actual mostró su peor cara con los desalojos se afanan en dar facilidades de pago por puro negocio: le interesa que los hogares paguen su crédito y no quedarse con pisos cuya gestión y venta posterior es gravosa y ajena a su negocio.
La tragedia es que es claramente insuficiente y el drama se agrava a marchas forzadas. La organización Jueces para la Democracia cifra en 500 los desahucios diarios y, con más de un millón de hogares con todos sus miembros en paro y un desempleo creciente encaramado ya en el 25 por ciento, el temor es que lo sufrido sea apenas la punta de un iceberg de no encontrar soluciones rápidas y efectivas.
La potencial existencia de 'líneas rojas' como las apuntadas no invalidan la posibilidad de introducir modificaciones en una Ley Hipotecaria aprobada en 1909 y que, aunque ha sufrido cambios posteriores, está obsoleta para dar respuesta a la situación del mercado hipotecario, defiende un abogado.
Lo prioritario es dar soluciones a las personas que ya han perdido su techo, establecer una estrategia para aquellas otras en riesgo de ser explusadas de sus viviendas y frenar, con cuidado, el reloj con las ejecuciones en marcha mientras se analiza y pondera potenciales cambios normativos, para evitar errores con las precipitaciones, defienden en un banco.
Una en la que hay casi unanimidad es que Código de Buenas Prácticas resultó un fracaso -solo ha conseguido 600 daciones en pago- porque era sumamente restrictivo en el colectivo susceptible de acogerse: con todos los miembros de la familia sin trabajo y una vivienda tasada en menos de 120.000 euros en poblaciones pequeñas ó 200.000 en ciudades, cuando la valoración de los pisos excedía esos umbrales en el momento de la adquisición. El PSOE ha propuesto elevar ambos topes y aboga por incluir familia con rentas inferiores a 18.600 euros, sean o no de trabajo.
Abusos en los embargos
Los jueces se han puesto a la cabeza de las protestas tras explotar el problema social en los tribunales. Entre sus demandas, ganar competencia para dejar de ser meros ejecutores y contar con margen para frenar desahucios, aplazar el pago de la deuda, aplicar moratorias o revaluar los intereses. La discrecionalidad absoluta en los fallos entraría en el temido campo de la "inseguridad jurídica", refieren en el sector, lo que no invalida fijar un marco objetivable de actuación.
No obstante, abunda la opinión de reformular algunos aspectos polémicos del proceso de ejecución como darle la máxima transparencia para actuar contra los "subasteros", que evitan la elevación de los precios de adjudicación en las viviendas con acuerdos para repartírselos a menor coste. Una agilización del trámite impediría la fuerte depreciación del activo como ocurre ahora, cuando los pisos se adjudican a un valor muy inferior al original tras haberse dilatado el proceso más de dos años.
Una práctica a erradicar, refiere un abogado, es evitar que la mala praxis bancaria de pujar por el bien de un cliente en proceso de subasta para cancelar la deuda a través de una filial. Y es que la entidad debe ofrecer al menos el 60 por ciento del valor de tasación si se queda la vivienda del cliente y si la puja la hace un tercero, aunque sea su inmobiliaria, basta con ofrecer el 50.
Entre la batería de propuesta que estos últimos días salen de partidos políticos, defensor del Pueblo, jueces y otros expertos, hay casi unanimidad en poner techo a los tipos de interés morosos, calificados por muchos de "abusivos" y "usureros". Las altas tarifas por impago son muchas veces el detonante real del proceso de embargo, al convertir la deuda a marchas forzadas en un bolsa de nieve imposible de abordar.
La dación se utilizará, incluso, con más facilidad también si se incentivase fiscalmente, frente al desahucio, que, está mejor tratado.
Viviendas sociales a coste testimonial para los sin techo
Las familias pierden su vivienda víctimas, en su inmensa mayoría, de una crisis que les ha dejado sin trabajo y son incapaces de hacer frente a la cuota de amortización después de devorar los ahorros, pedir auxilio o cobijo a otros a familiares y, en el peor de los casos, refinanciar el préstamo poniendo de aval la casa de un amigo, padre o hermano. Necesitan techo y muchas veces también otros recursos para llegar a fin de mes.
La Comunidad Valenciana y el Gobierno del País Vasco enseñan un camino: con la utilización de viviendas sociales u otras cedidas por entidades financieras a alquileres testimoniales (entre seis y 260 euros en el caso de Valencia).
Otras entidades como BBK, desde la caja tradicional y con cargo a la Obra Social, dan subsidios a personas desahuciadas para que puedan acceder a un alquiler. Son planes con un plazo temporal limitado. Por ejemplo, dos años, prorrogables si subsiste la dificultad económica. Palían la emergencia y el drama que lleva aparejado la pérdida del techo, al tiempo que alientan el cambio de situación y evitan eventuales picarescas.
Un colectivo de jueces pide a los magistrados frenar los desahucios
