Cuando los compradores de una vivienda dejan de pagar unas cantidades pequeñas, antes del otorgamiento de la escritura pública, con relación a las ya pagadas o sobre el precio total de la compraventa, el vendedor no puede resolver el contrato, si se le han pagado puntualmente hasta ese momento las cantidades comprometidas, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 26 de noviembre de 2007
En este caso, el impago se produjo por una controversia surgida entre las partes en relación al devengo de impuestos.
Los compradores se negaron a pagar unas cantidades que se correspondían con la parte del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) pendiente de pago, correspondiente al valor de la compraventa representado por la hipoteca en que, a tenor del artículo 75 de la Ley 37/92, de 28 de diciembre, tenían que subrogarse al otorgarse la escritura pública de la operación.
Claúsula específica
Por ello, los compradores, en el requerimiento notarial practicado por los vendedores, hicieron saber a la entidad vendedora su disposición a entregar las cantidades pendientes por el IVA, una vez otorgada la escritura pública y se les entregara la posesión de los inmuebles, voluntad de pago que quedó evidenciada al consignarse las cantidades impagadas en el procedimiento.
Los compradores habían suscrito sendos contratos privados de compraventa de inmuebles. La cláusula sexta de estos documentos y del requerimiento notarial realizado por la parte vendedorados meses antes de la demanda, establecía la posibilidad de resolver los mismos, de acuerdo con los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil.
Esta cláusula sexta del contrato de compraventa estipulaba textualmente que "en el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización del precio pactado, la parte vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas con arreglo a la Ley, pudiendo optar por exigir el abono correspondiente o la resolución del contrato, que se producirá de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora notificada por acta notarial o judicialmente a la parte compradora".
Acerca del desacuerdo
El ponente, el magistrado Almagro Nosete, señala que tanto en primera instancia, como posteriormente la Audiencia Provincial consideraron también que es razonable la actitud de los compradores, favorable al cumplimiento del contrato, mostrado en el pago de los recibos presentados hasta entonces y ante el requerimiento notarial, formulado en contestación al requerimiento previo practicado por la entidad vendedora.
Así las cosas, la Sala considera correcto el criterio del tribunal de instancia al rechazar que la actitud de los compradores impidiese el fin económico del contrato y al no apreciarse un incumplimiento decisivo que provocase esa frustración.
La Sentencia de esta misma Sala de 2 de febrero de 2005, al tratar del incumplimiento por el comprador que faculta al vendedor a ejercer la facultad resolutoria prevista, menciona la de 3 de mayo de 1994, que señala que la interpretación de la jurisprudencia de esta Sala impone que el incumplimiento ha de ser sustancial, sin que lo sea dejar de pagar una mínima cantidad del precio.
Y subraya la importancia de que el impago se produjese por un simple desacuerdo.
