Garantizan al casero la renta con un seguro de impago y arbitraje en conflictos con los inquilinos. Ahora hay dos millones de viviendas arrendadas en España, el 8% del total, y tres millones vacías
Los precios de los pisos, sobre todo en las grandes ciudades, aunque cada vez suben menos, están ya en niveles prohibitivos para muchos españoles, en especial para los jóvenes e inmigrantes.
La alternativa para éstos es vivir de alquiler. Por ello, el Ejecutivo lo ha situado en el eje de su Plan de Vivienda 2005-2008.
Las agencias inmobiliarias también ha visto en el alquiler "un mercado potencial enorme", dado que hay más de tres millones de inmuebles vacíos en España y que sólo un 8 por ciento de los más de 23 millones de viviendas del país están arrendadas, es decir, cerca de dos millones, muy lejos de la media europea, que sobrepasa el 30 por ciento.
Con esas premisas, la patronal del sector, la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade), la empresa de aseoría jurídica Acción Legal y la aseguradora DAS han puesto en marcha el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG), con el que pretenden aumentar en un millón (casi un 50 por ciento) el número de viviendas alquiladas en los próximos cinco años.
'Pisar el acelerador' del alquiler
Este ambicioso objetivo contrasta con los magros resultados logrados en los dos años de Gobierno socialista: 130.000 viviendas se han incorporado al régimen de alquiler, de las que algo más de 50.000 han recibido algún tipo de ayuda pública o su arrendamiento ha sido gestionado por la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), una de las medidas estrella del Ministerio de Vivienda. Pero esta última cifra esconde que sólo poco más de 2.000 inmuebles han sido alquilados por intermediación de la SPA en los 14 meses de vida de ésta.
Esos poco más de 2.000 alquileres son una cantidad "rídicula" para el PP, CiU y BNG, grupos que consiguieron que el Senado aprobara el 20 de noviembre una moción de censura por la que se instaba al Ejecutivo a disolver la SPA.
El presidente de AEGI, José Antonio Ugarte, valora "los esfuerzos tremendos" de la Administración por fomentar el alquiler, como la SPA, pero considera que no resuelven el problema de fondo que explica los escasos arrendamientos y la alta cantidad de pisos vacíos: la ausencia de garantías y de seguridad jurídica para los propietarios.
Ese problema es al que intenta dar solución el PFAG a través de un paquete de servicios que liberarán al casero de las preocupaciones y problemas propios que surgen al alquilar una casa: si el inquilino no paga, no hace buen uso del inmueble, causa daños, etc. Todo por un módico precio de entre 18 y 30 euros mensuales, según la cuantía del alquiler.
Servicios para los propietarios
Entre los servicios ofrecidos a los propiestarios por el mentado programa, comercializado a través de 3.500 oficinas por toda la geografía nacional, destacan un seguro de impago de rentas y un convenio arbitral anexo al contrato de alquiler.
En caso de que el inquilino deje de pagar su renta, el seguro garantiza al arrendador el cobro de la misma durante seis, nueve o 12 meses, según elija. La renta mensual máxima asegurada es de 1.500 euros (los recibos de la luz, del agua o del teléfono no están incluidos en el montante asegurado). El plazo mínimo que cubre el seguro (seis meses) es inferior al que un conflicto entre el inquilino y el propietario tarda como mucho en resolverse por la vía del arbitraje, según el secretario general de Aeade, Javier Íscar de Hoyos.
El arbitraje es un mecanismo de solución de controversias entre dos o más partes, en el que un tercero, independiente e imparcial, el árbitro, las resuelve dictando un laudo (sentencia) de obligado cumplimiento, como si de un fallo judicial se tratara.
Mejor que la vía judicial
Para Íscar, el arbitraje es más eficaz, económico y rápido que la vía judicial. Mediante el primero, los impagos de rentas se resuelven en menos de 25 días cuando el laudo se cumple voluntariamente o entre cuatro y cinco meses cuando se ejecuta judicialmente (se obliga al condenado a cumplir su condena: si es el inquilino, a abonar el alquiler adeudado o abandonar el inmueble).
En cambio, según Íscar, si el casero acude a la justicia ordinaria para recuperar su dinero, ya puede armarse de paciencia: el proceso puede demorarse más de un año. En palabras de Íscar, "los juzgados no dan abasto". Además, hay más posibilidades de que surjan problemas: de cada 1.000 contratos de alquiler, surgen dos problemas con el arbitraje y 20 con los juzgados.
La SPA también ofrece arbitraje y seguros de impago a los dueños. Entonces, ¿qué ventaja tiene el PFAG? "Es más ágil que el sistema público, que es más pesado y está más mediatizado, y, además, permite al propietario pedir la renta que quiera", responde el presidente de AEGI. En cambio, la SPA ofrece alquileres un 19 por ciento inferiores a la media del mercado.
