La transaccion de inmueble aumentó un 10,7% durante el pasado mes de julio en España.
Esta semana las estadísticas nos han mostrado datos de la evolución del mercado inmobiliario. Conviene señalar que las estadísticas y los datos del sector inmobiliario son poco transparentes, tan poco que el INE nos dice que el precio de la vivienda ha subido, pero el Ministerio de Fomento afirma lo contrario que han bajado. Existen estadísticas sobre el precio que se basan en precios de oferta, de tasación y en compra-venta efectiva, si usted las compara verá que no se parecen los datos en nada. Sí existe una gran cantidad de datos pero no hay homogeneidad en los mismos y por tanto es difícil establecer su veracidad.
Pero centrándonos en los datos, concretamente en la compra-venta, señalar que el INE, Instituto Nacional de Estadística, ha dado a conocer el aumento de las transacciones de inmuebles, concretamente un aumento del 10,7 por ciento mensual durante el mes de julio. Parece que comenzamos a marcar una senda positiva puesto que son ya cinco los meses en que va aumentando la compra-venta de inmuebles, eso sí después de ocho años donde el precio de la vivienda puede haber bajado un cincuenta por ciento de media. Un desplome, el del precio, que ha arruinado -desahucios, daciones- o ha bajado significativamente la riqueza de las familias españolas, dada la preferencia de las mismas por la inversión en este tipo de activos. Recordar que España está prácticamente a la cabeza de los países europeos en porcentaje de vivienda propia, solo superado por Noruega y muy parejo a países como Grecia o Portugal. En nuestro país aproximadamente la ratio sería del ochenta por ciento de vivienda en propiedad, frente a esta situación en Suiza el porcentaje es inferior al cincuenta por ciento, Alemania supera ligeramente las cifra suiza. Sí, el sur de Europa también marca diferencias en este matiz, frente a los países centroeuropeos.
Pero volviendo a las estadísticas conviene señalar que este impulso se produce principalmente por la vivienda de segunda mano, puesto que la vivienda nueva marca un nuevo descenso. Estas cifras parece que obedecen al empeño de la banca por deshacerse de su cartera de vivienda, recordemos en este sentido que una vivienda es de segunda mano cuando sobre la misma se ha producido al menos una transmisión previa. Aquí por tanto entrarían los inmuebles que la banca por morosidad o dación ha tenido que incorporar a sus balances y los cuales pretende liquidar a máxima velocidad. Importante esta idea donde el que vende es una entidad de crédito puesto que una gran parte de las transacciones llevan aparejadas la necesidad de encontrar financiación. Hoy por hoy la financiación hipotecaria solo existe sí la compra es la de una propiedad del banco, sin embargo en el momento que se busca financiación para comprar directamente a un particular las dificultades para conseguirla son enormes.
La demanda del mercado inmobiliario también viene alentada por inversores que ante la caída de los tipos de interés buscan otras alternativas de inversión, esa frase tan escuchada de que el banco ya no me da nada. Conviene tener presente cuando se hace esta observación que la economía española está en desinflación con riesgo de deflación, además sacar el dinero del banco o de instrumentos de inversión o activos de renta fija, va a restar liquidez al patrimonio de forma significativa -¿cuánto se tarda hoy en vender una vivienda de segunda mano propiedad de un particular?-. Para todos aquellos que tienen en mente el ladrillo como inversión conviene señalar que los gastos asociados a la entrada son bastante elevados, el inversor destinará la renta obtenida por el alquiler de los dos o tres primeros años a amortizar estos gastos. Por otra parte el precio del alquiler puede haber descendido del orden de un cuarenta por ciento. Además los inquilinos piden y obtienen rebajas importantes, cada vez más los arrendatarios piden tasaciones para saber el precio de la vivienda y renegociar a la baja las condiciones de la renta que paga. Si tienen posibilidad pagan por anticipado el alquiler de tres, seis o incluso doce meses, más presión para conseguir un descuento. Si encima el inquilino lleva viviendo varios años y ha pagado puntualmente tiene otra medida de presión para que el arrendador disminuya el precio del alquiler.
Antes de pasar a los precios no me gustaría dejar de decir que por otra parte el número de operaciones vienen también insufladas por la entrada que está habiendo de dinero extranjero que como sabemos está tirando de la demanda.
Hasta el momento hemos dado un rápido repaso a la demanda y sus características vamos ahora a la oferta. El mercado cifra que el stock de vivienda de primera mano podría ser de 1,2 millones, habría que sumarle otro millón a la venta en el mercado de segunda mano, sin olvidar que existen casi dos millones de pisos vacíos. Ante estos números hay que tener en cuenta que la demanda media por año viene a estar aproximadamente en 150.000 unidades. Por cierto el volumen de pisos para alquilar estaría rondando el medio millón.
Si miramos las características del repunte, luego comparamos con el volumen de pisos a la venta y alquiler, no parece que pueda decirse que el mercado inmobiliario haya tocado fondo. Pero como siempre ocurrirá, ya está pasando, hay gente que se le diga lo que se le diga siempre verá en las casas la oportunidad de invertir, aún cuando en estos últimos ocho años haya destrozado el patrimonio de la familia española.
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