El Consejo de Ministros del pasado viernes aprobó un Real Decreto Ley en el que, entre otros extremos, se modifican algunas reglas de la ejecución de hipotecas sobre vivienda habitual.
La decisión del Gobierno contó con el apoyo del PP y de CIU, temerosos de que el dicho que viene la derecha perjudique sus mayorías en las cercanas elecciones generales.
Me apresuro a destacar que la actuación de las entidades bancarias, en ocasiones, ronda el abuso. Con la excusa del riesgo sistémico, campean a sus anchas. En España, todas, hasta la más pequeña, parecen too big to fail y reciben el dinero de los contribuyentes para lograr no se sabe muy bien qué intereses (todos pensamos en algún caso sonado), pero desde luego no el de los trabajadores ni el de las pymes y familias presas en su financiación.
Dicho esto, es un error lo que se ha aprobado. Son medidas populistas y además cosméticas. El problema no está en la tercera subasta ni en el mínimo inembargable, o no lo está especialmente. El problema radica, esencialmente, en que ya no se renegocian, en la mayor parte de los casos, los préstamos y, al entrar en morosidad, el cómputo de los intereses de demora es delirante. Veamos algunas ideas fáciles de llevar a la práctica y que aliviarían sin duda la posición de los hipotecados.
Alternativas de fácil ejecución
Previamente, una premisa: ninguna medida legal ha de tener efecto retroactivo. No debe olvidarse que la totalidad de los créditos hipotecarios se encuentran titulizados y cualquier cambio en su régimen legal afecta a esas emisiones. Las hipotecas ya constituidas no deberían tocarse. ¿Cómo limitar, pues, las ejecuciones en curso y sus consecuencias, las cuales están adquiriendo dimensiones preocupantes? A mi juicio, requieren medidas de amparo inminente, pero sin modificar el régimen bajo el que se constituyeron.
Una solución inmediata sería el establecimiento de procedimientos obligatorios de mediación. En el seno de esa mediación de urgencia (notarios y registradores serían profesionales muy cualificados para ello), pueden analizarse las medidas más adecuadas: comprobar si la situación tiene marcha atrás, analizar la conveniencia de convertir en un derecho de uso temporal la propiedad, ver si es excesiva la plusvalía -en cuanto puede ser un enriquecimiento injusto- que percibe el banco en la ejecución, analizar ayudas públicas, etc. Es decir, caso a caso y con el apoyo de la Administración.
Para los nuevos prestamos hipotecarios, deben modificarse algunas cosas. En primer término, volver a la concreción hipotecaria prevista en el articulo 140 de la LH -sólo responder con el bien- como una posibilidad pactada ad initio con la entidad, que necesariamente exigirá un mayor análisis del riesgo y una financiación más cara, pero que debería ser ofrecida por las entidades de crédito como un producto más, al igual que el interés fijo o variable. Y el nuevo hipotecado decidirá.
Buen criterio
En segundo lugar, establecer baremos de riesgo, tales como códigos de conducta obligatorios: por ejemplo, tasadoras independientes y aleatorias en su designación que no estén ligadas a las entidades de crédito; regulación de los criterios que conduzcan a la solicitud de avalistas y garantías complementarias; atribución de poder efectivo a los notarios para controlar las cláusulas abusivas mediante el funcionamiento del Registro de Condiciones Abusivas, dentro del Registro de condiciones generales de la contratación, que el Ministerio de Justicia debería incluir entre sus prioridades.
No se gana nada con no inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad, sólo empeorar la posición del deudor. Debe ser antes del otorgamiento de la escritura cuando se solucionen los temas.
Aquí, no sólo hablamos de la cláusula suelo, cuya virtualidad se limita a una fluctuación excesiva del mercado; son más frecuentes e igualmente abusivas las comisiones excesivas, las cláusulas sorprendentes: imposición de un gestor ligado al banco que puede cobrar 500 euros por tramitación de cada documento; seguros obligatorios para empresas ligadas a la entidad (resulta que no es un interés de euribor más un punto, sino que lo es sólo si se demuestra cada seis meses que tienes tales seguros con cuota incierta, tales tarjetas, tales recibos domiciliados? y si no es así, realmente es Euribor más dos puntos).
Todas estas cláusulas, abusivas o sorprendentes, deberían figurar en una lista negra formada por las sentencias judiciales firmes al respecto, que se consultara desde la notaría y que impidiera su inserción en los documentos hipotecarios. Aunque claro, entonces se abogaría por otro tipo de documento en el que no hubiera controles.
Intereses de demora
Otro tema importante son los intereses de demora. Desde que se produce el impago de tres cuotas (a veces dos), el banco puede dar por vencida la obligación. Aquí también debería estar regulada una mediación que permitiera, antes de que el préstamo genere en su totalidad el interés de demora pactado -a veces 20 puntos por encima del remuneratorio-, y con rapidez analizar las posibilidades de renegociación.
Y si ésta no fuera posible ejecutar cuanto antes: en 15 días o en una semana. No en seis meses, porque esa bola es inasumible para el deudor. Y es lo que realmente indigna a cualquiera.
Las ejecuciones deben cambiarse. Deben ser ágiles, con posibilidad de presencia por firma electrónica. La bajada del límite de puja va también en la buena dirección, como la subida al 60 por ciento del valor de la tercera subasta. Pero ambas deben limitarse a las nuevas hipotecas, no a las ya concertadas. Deben potenciarse los procedimientos extrajudiciales, notariales, más baratos y ágiles. Y ha de cambiar la fiscalidad.
Al banco le interesa la subasta judicial, en cuanto que incrementa las costas y puede ceder a tercero el remate sin pagar impuestos. Los impuestos deben pagarse por igual en todo caso o no pagarse en ninguno, pero nunca perjudicar al deudor.
Mínimo inembargable
Por último, el mínimo inembargable. En España, la media de las hipotecas sobre vivienda habitual tiene un capital de unos 130.000 euros. La conciertan dos deudores (no uno), una pareja que gana cada uno una media de 1.100 euros mensuales y tiene uno o dos hijos. Con la ley de dependencia, siempre puede además censarse a un abuelo en la vivienda habitual hipotecada. Esto quiere decir que en tipo de frecuencia, una media de españoles resolverá su deuda con el inmueble.
¿O no? ¿Dónde se dice que la deuda prescriba? Sólo se sube el mínimo inembargable, por lo que el deudor no embargable nunca podrá subir sus ingresos del mínimo sin que el banco le embargue el excedente. Así que engrosarán las filas de la economía negra.
Pero, además, la franja de población protegida es la misma que puede acceder a viviendas de protección pública por sus ingresos o mantiene la desgravación por vivienda habitual. Este conjunto de españoles (¿alguien ha hecho un estudio sociológico?) está blindado. A los demás les costará aún mucho más acceder a la financiación y adquirir una vivienda habitual.
¿Por qué me recuerda tanto al problema del blindaje en el mercado de trabajo? Con las hipotecas no se puede jugar ni hacer populismo. Hay que dejar a los expertos analizar todas las consecuencias y, desde luego, obligar a soluciones individuales que nos permitan superar el tsunami. Porque alguien dijo que lo mejor de 2011 es que será mejor que el 2012 y hay que ponerse a trabajar para lo que vendrá.
Ana Fernández-Tresguerres. Notaria. Registradora excedente.
El Senado rechaza la dación en pago hipotecaria
