El sector inmobiliario en España ha pasado de ser la joya de la corona del PIB español a ser un negocio incierto y demonizado por inversores y expertos. Al principio de la crisis, los fondos que invertían en títulos de inmobiliarias cotizadas fueron los primeros en caer, lastrados por el castigo del mercado a la abrupta caída de las ventas de viviendas que se dio en todo el mundo.
Durante un tiempo, los productos que invertían directamente en activos del ladrillo, como viviendas u oficinas, parecían resguardados de la tormenta perfecta de los mercados. Y es que, aunque la promoción se depreciaba a velocidad de vértigo, los alquileres mantenían sus elevados precios.
Pero ahora ya es un hecho que estos precios están cayendo -en España, los datos oficiales hablan de una depreciación media del 3% en las viviendas-, lo que unido a las menores oportunidades que ofrece el sector, la sequía de préstamos y la postergación de la decisión de compra de los ciudadanos, ha puesto las cosas muy difíciles a los fondos inmobiliarios.
Decisiones difíciles
El mismo delicado escenario que llevó a echar el cierre a algunos fondos, como el Habitat de Santander AM o el Segurfondo Terciario, ha forzado a dos históricos de la categoría a tomar decisiones difíciles en pos de su supervivencia.
El primero en coger el toro por los cuernos fue BBVA (BBVA.MC). En mayo de 2007, cuando aún nadie hablaba de las hipotecas subprime, la gestora tomó la decisión de incrementar la inversión mínima de su producto hasta 50.000 euros, el umbral a partir del cual la CNMV considera que un fondo está destinado a inversores cualificados. Según la firma, esta decisión se tomó "para proteger a los inversores minoritarios, ya que, aunque aún no se atisbaba la crisis que se nos venía encima, nosotros ya empezamos a ver que las oportunidades en el sector inmobiliario ya no eran las mismas que en ejercicios anteriores".
En noviembre, BBVA AM anunció que abría una ventana de liquidez en BBVA Patrimonio, que sería la última hasta dentro de dos años. ¿El motivo? Fuentes cercanas a la gestora afirman que "querían dar a los inversores que lo desearan la oportunidad de salir en busca de otras inversiones que les resultaran más interesantes". Así, BBVA se unía a otras que también han bloqueado temporalmente los reembolsos de sus fondos inmobiliarios, como Credit Suisse, Morgan Stanley, UBS, Axa, Aviva Investors o Norwich Union, que anunció ayer que los congela al menos seis meses.
Medidas extraordinarias
Santander (SAN.MC) AM tampoco se ha quedado de brazos cruzados. En diciembre solicitó a la CNMV permiso para hacer dos tasaciones extraordinarias en el fondo más grande de la categoría, Santander Banif Inmobiliario; un gigante que tiene un patrimonio incluso mayor que la capitalización de la mayor inmobiliaria cotizada en España, Metrovacesa -3.409 millones, frente a 2.600 millones de la segunda-.
Según la firma, hasta entonces el sistema de valoración tradicional de los fondos inmobiliarios -tasar una doceava parte de los activos mensualmente- había funcionado, pero la elevada volatilidad y la situación extrema del mercado "nos ha hecho plantearnos este sistema. La CNMV ha considerado que era una decisión acertada, por lo que durante este mes y en febrero evaluaremos todos los activos que tiene el fondo en cartera para ajustar su valor".
Por ello, Santander afirma que ha remitido una carta a los partícipes explicando el proceso: "la gente necesita ahora más explicaciones que nunca". Lo que de momento no se plantea es bloquear los reembolsos: abrirá una ventana de liquidez a finales de febrero, tras la última tasación.