Aedas Homes se convertirá el próximo 20 de octubre en la segunda promotora inmobiliaria cotizada tras la salida a bolsa el pasado 29 de marzo de Neinor Homes. Y lo hará mirando de tú a tú a la compañía del fondo Lone Star tanto por negocio, como por capitalización e, incluso, por el valor de sus activos.
La carta de presentación de Aedas Homes ha sido redactada por otro fondo, CastleLake, que controla el 100% de la compañía. Tras la salida a bolsa su participación se reducirá hasta el 51 o el 56%. La promotora será la segunda de un listado reducido de tres del sector que han planeado su salto al parqué. Aedas da el paso después de Neinor y antes que Vía Célere, bajo gestión del fondo Värde, cuyo estreno está previsto para 2018.
Lo hará con una valoración que oscila entre los 1.518 y 1.585 millones de euros, en base a un precio por acción cuyo rango está fijado entre 31,56 y 33,15 euros. La operación de salida a bolsa está compuesta de dos partes, una OPS -vía ampliación de capital- minoritaria por la que se espera recaudar un máximo de 100 millones de euros, mediante la suscripción de 3,1 millones de títulos; y una OPV -acciones nuevas- a través de la que CastleLake se desprenderá de cerca de un 40% de su participación (aunque siga siendo accionista mayoritario). Por esta vía, la promotora obtendrá hasta 578 millones de euros por la colocación de un total de 21,08 millones de acciones, en la parte alta, sin contar con el green shoe reservado al estabilizador que, en este caso, es Citigroup. El free float ascenderá a entre el 44 y el 48%.
Sale con prima sobre NAV
Con un valor neto de los activos de 1.350 millones de euros, el valor de mercado al que aspira la firma -en la parte alta, en 1.585 millones- supone que, quien acuda a la OPV, pagará una prima del 17,4% respecto de lo que pone en sus libros. Neinor Homes, cuya capitalización actual se sitúa en los 1.400 millones de euros, salió a bolsa también sin ofrecer descuento, valorada en 1,2 veces su NAV que, a cierre de 2016, se situaba en los 1.120 millones de euros.
Lo llamativo de Aedas Homes es que la diferencia entre el NAV y el denominado GAV -valor bruto de estos mismos activos- sea de sólo 20 millones de euros. Según fuentes de la compañía, esto se debe a que buena parte de la compra de suelo -licitado o no- se ha hecho prácticamente a pulmón, sin recurrir a apalancamiento financiero.
Ahora bien, la compañía se presenta a bolsa sumida en pérdidas. Según datos del folleto, si a cierre de 2016 los números rojos ascendían a 2,3 millones de euros; durante el primer trimestre del año éstos alcanzaron los 13,14 millones de euros. No obstante, es algo propio de los nuevos protagonistas del sector del ladrillo español, socimis y promotoras, quienes atribuyen el elevado gasto inicial en inmuebles o suelo -licitado o no- al tipo de negocio.
Según el folleto publicado ayer por la CNMV, la promotora se ha fijado como objetivo repartir entre el 60 y el 80% de su beneficio entre los accionistas "dentro de tres años", con lo que el primer pago se realizaría con cargo a 2020.
La compañía ficha a EY como auditor
La promotora ha fichado a EY (antigua Ernst & Young) como auditor de cuentas para el periodo comprendido entre los ejercicios de 2017 y 2019. Tal y como establece la reforma de la Ley de Auditoría de Cuentas -que entró en vigor en el mes de junio del pasado año-, las compañías cotizadas pueden prorrogar estos contratos hasta 10 años o 14 en caso de contratar un segundo auditor de cuentas (la denominada coauditoría).
