Hay 29 socimis cotizando en la bolsa española, 24 de ellas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Y las que están por venir. Todas deben contar con un capital mínimo de 5 millones de euros, repartir el 80% de su beneficio en dividendo y mantener cada inmueble en alquiler en cartera por un mínimo de tres años, como condiciones básicas. Pero, a partir de ahí, pueden ser totalmente diferentes.
La socimi, acrónimo de sociedad anónima colectiva de inversión inmobiliaria, ha venido para sustituir a las antiguas inmobiliarias, de las que ya queda sólo la sombras de lo que fueron (firmas como Quabit o Inmobiliaria Colonial), en un país en el que lo clásico es la inversión en ladrillo. "Por cada millón de euros invertido o ahorrado en activos financieros, hay otros 25 millones en inmuebles en España", reconoce Antonio Fernández, presidente de Armabex.
Entrada de capital extranjero
Las socimis encontraron hace un par de años el caldo de cultivo perfecto en España para construir. Tras el boom inmobiliario, que dio al traste con buena parte del sector e hizo estallar la burbuja de precios, los inversores extranjeros decidieron que era momento de entrar en España. De ahí que las grandes socimis de nuestro mercado, tales como Merlin Properties, Hispania, Lar España o Axiare, cuenten con una importante parte de accionariado extranjero.
Estas sociedades son denominadas por Fernández como socimis alfa, empleadas por inversores extranjeros para entrar en el mercado inmobiliario español porque "al comprarlas están adquiriendo al tiempo los principales edificios de las grandes ciudades del país". Por el contrario, las socimis beta son aquellas, dice, centradas en el desarrollo de sus activos y que, por lo tanto, realizan inversiones (capex).
Según los últimos datos facilitados por Eurostat, el precio de la vivienda aumentó en España un 3,8% interanual durante el segundo trimestre de 2016, casi un punto más que el 2,9% de incremento que se contabilizó en la eurozona. Y ya van siete meses consecutivos en los que el incremento del coste de la vivienda en nuestro país se sitúa por encima de la media comunitaria.
Las diferentes socimis
Toda sociedad inmobiliaria de estas características debe contar con una inversión inicial mínima de 5 millones de euros, aunque se trate sólo de un inmueble. Tienen, además, la obligación de cotizar, de que sus activos sean un mínimo del 80% inmuebles o terrenos con la intención, eso sí, de ser alquilados -y no destinados a la venta-; de repartir un 80% del beneficio, al menos, en dividendos entre sus accionistas y de que los mencionados activos permanezcan como poco tres años en cartera.
Ahora bien, es importante saber en qué se quiere invertir para seleccionar adecuadamente entre la treintena de socimis que cotizan en la actualidad:
- Por un lado están las grandes socimis del mercado. Si usted es inversor de vehículos inmobiliarios como Merlin Properties debe saber que está invirtiendo, fundamentalmente, en viviendas o locales de primera calidad que le reportan rentas periódicas. Además, son quienes cuentan con seguimiento por parte de un mínimo de diez casas de análisis, como es el caso de Lar España. Las cuatro grandes del mercado español, además de Lar y Merlin, Axiare e Hispania, cuentan con recomendación de compra, según el consenso de Bloomberg.
- Por otro, se encuentran las socimis familiares -prácticamente, la mayoría- en las que "puede ser una única persona la que adopte las decisiones", recuerda Fernández, "y esto entraña un riesgo", más aún cuando se trata sólo de un activo que puede ser vendido en cualquier momento. Cinco socimis se han constituido como tales en base a un solo inmueble. Es el caso de Asturias Retail and Leisure Socimi, con un centro comercial en Asturias, Heref Habaneras, con otro centro comercial bajo este mismo nombre en Alicante, Silvercode Investments, gracias al número 200 del Paseo de la Castellana de Madrid, y Zaragoza Properties, que gesitona otro centro comercial en su ciudad natal. Otras tantas tienen en cartera entre tres y cinco inmuebles (ver gráfico)
- Hay socimis ya que ofrecen suelo. "Cabe esperar que sus rentabilidades sean más elevadas, debido a un mayor riesgo". Se trata, comenta el experto, de firmas que alquilan suelo e invierten en él, con lo que, en muchos casos, podría provocar que la compañía no genere beneficios y, por tanto, no entregue dividendo a sus accionistas. Es el caso de Hadley Investments Socimi con dos superficies de terreno para alquiler y tres locales, en Pamplona, Tenerife y Mallorca.
- Y también existen socimis que vienen a ser una figura similar a los fondos de fondos, es decir, socimis que invierten en otras socimis, pero sin tener activos propios. Corpfin Capital aglutina a cuatro socimis bajo su nombre; y Optimum Re Spain Socimi gestiona fondos inmobiliarios y patrimonios.