El tiempo que se tarda ahora en recuperar la inversión de adquirir un inmueble por la vía del alquiler es de 20 años. Aunque es un activo poco líquido, su 'atractivo' se acerca ahora, con salvedades, al de otros activos como la bolsa española, donde se precisan 15 años para rentabilizar una inversión por la vía del beneficio. Es la brecha más reducida entre ambos desde 2007.
Comprar una vivienda para ponerla en alquiler se encuentra en el punto más atractivo de los últimos siete años. Básicamente porque el tiempo que se tarda ahora en recuperar el desembolso que supone adquirir una casa en la capital de España por la vía del alquiler es de 20 años, según un estudio de Fotocasa.es. A priori, sin contextualizar el dato, puede parecer mucho. Pero lo cierto es que no se tardaba tan poco desde antes de la crisis.
En 2007, para que se haga una idea, alguien que comprase un inmueble en Madrid para ponerlo posteriormente en alquiler tardaba hasta 28 años en amortizar su inversión. ¡Ocho años más que ahora! Y la historia se repite prácticamente en toda España. De modo que en Cataluña, por ejemplo, ahora hacen falta 19 años para rentabilizar una vivienda a través de las rentas, también ocho años menos que en 2007. En la Comunidad Valenciana, seis años menos; en Castilla la Mancha, cinco años menos; en Castilla y León, otros ocho años menos... ¡Y así sucesivamente!
Pero, ¿a qué se debe? ¿por qué ahora se puede amortizar un inmueble mucho más rápido que hace unos años? Básicamente se debe a que "el precio del alquiler este año está cayendo a un ritmo muy inferior al que lo hace el precio de venta de las viviendas de segunda mano", explican en Fotocasa.es.
Esta situación ha generado otra poco (o nada) vista en los últimos años. Y es que el atractivo de comprar un inmueble con el objetivo de ponerlo en alquiler se acerca al que presenta la bolsa -con salvedades-. Vaya por delante que recuperar lo invertido en renta variable siempre ha sido más rápido que recuperar una inversión a través del ladrillo hasta la fecha. Sin embargo, el estancamiento de los beneficios de las cotizadas europeas durante la crisis -las españolas no han sido una excepción- ha elevado el precio de entrada a determinados índices. Hasta el punto de que ahora, por ejemplo, alguien que invierta en la bolsa española tardaría en recuperar su dinero por la vía del beneficio unos 15 años. Solo cinco menos que si adquiriese un inmueble, que después pusiese en alquiler -es la brecha más estrecha entre ambos activos de los últimos siete años-.
Claro que la inversión en ladrillo tiene otros riesgos. "Se deben tener en cuenta que habrá periodos en los que no se tendrá alquilado el inmueble, más los costes asociados a cambiar de inquilino", apunta Ana Hernández, responsable de CFA España. "Después existe un problema adicional y es que, a diferencia de la bolsa, donde te puedes desprender de una parte de la inversión, el inmueble es menos líquido, es más difícil de vender", añade.
Una fuente alternativa de rentas
Teniendo en cuenta estos factores, adquirir una vivienda para ponerla en alquiler también es más rentable ahora que antes de la crisis. Aunque en algunos sitios la rentabilidad ha aumentado más que otros en este periodo -Navarra y Madrid son las comunidades en las que más ha crecido el interés desde 2007-, lo cierto es que, de media, en España, el rendimiento bruto es del 5% según el estudio de Fotocasa.es (el cálculo no tiene en cuenta los gastos derivados de la compra de la vivienda, como la hipoteca, el notario o la escritura). Lo que no es nada desdeñable en un entorno de bajos tipos de interés, donde la renta fija ha agotado prácticamente todo su recorrido, al menos la pública, y algunos de los productos conservadores más utilizados en España, como los depósitos, ofrecen las rentabilidades más bajas de su historia. De hecho, se trata también de la mayor rentabilidad de los últimos años.
Sin embargo, la inversión directa en inmobiliario como alternativa para complementar una cartera no está exenta de riesgos. "Es fundamental ver qué porcentaje de tu patrimonio dedicas a ello porque lo estás inmovilizando", explica Antonio Salido, director de márketing de Fidelity. "Otro factor a tener en cuenta es el tema de la diversificación. Tener un único activo, un piso, no es lo mismo que invertir en un vehículo que incluye en su cartera distintos activos inmobiliarios, como puede ser un fondo de inversión o una socimi", añade.
Además, en cuanto a las rentas que puede proporcionar este último tipo de vehículos en un futuro, "la rentabilidad del dividendo vía socimi probablemente no se separaría mucho de ese 5% que ofrece la inversión directa porque se optimiza la gestión de los inmuebles, se profesionaliza y hace que esa rentabilidad se sostenga de forma más fácil que si tu eres el propietario directo del inmueble", añade Ana Hernández, de CFA.
Cambio de tendencia en el 'ladrillo' español