Ni todo el monte es orégano, ni todos los activos inmobiliarios ofrecen oportunidades para el inversor. Para quien quiera delegar la difícil tarea de distinguir el grano de la paja, los fondos de inversión son el vehículo idóneo. Además, se gana diversificación y también liquidez.
Amancio Ortega, George Soros o Bill Gross son solo algunos de los renombrados inversores que han empezado a ver potencial en el ladrillo español. Un sector que ha pasado de ser el más odiado tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, al más demandado por el inversor internacional -de hecho, el SIMA contará este año con el Primer Foro de "Fondos Internacionales en el mercado español"-.
Pero este cambio de ciclo al que parece apuntar el sector no estará en un principio tan apoyado en aumentos de precio de vivienda como en rentabilidad de los alquileres. "El descenso medio del 30 por ciento en los precios de activos inmobiliarios ha contribuido a que la rentabilidad bruta por alquiler haya pasado del 3,3 por ciento en 2008 al 4 por ciento, según el Banco de España y esto supone una oportunidad de inversión siempre que se tenga en cuenta un horizonte de entre 5 y 10 años", afirman desde Bankinter. Y más teniendo en cuenta que a diferencia de 2008, cuando estas rentabilidades competían con depósitos al 5 por ciento, el rendimiento que ofrecen hoy está cuatro puntos por encima del tipo de interés medio de los depósitos.
"Los institucionales están invirtiendo en el sector inmobiliario a nivel global para beneficiarse de las rentas de los inmuebles que se alquilan y obtener beneficios recurrentes pero no tanto para ganar con subidas de precios de los mismos", afirma Eduardo Antón, analista de Inversis. La duda está en cómo puede sacarle partido el pequeño inversor y sobre todo cómo hacerlo sin tener que renunciar a la falta liquidez que siempre exige el mercado inmobiliario. Pues bien, además de la inversión directa en acciones ya sea de Socimis o de REITS, se puede invertir en el sector a través de fondos de inversión. A este respecto hay que diferenciar entre los fondos inmobiliarios propiamente dichos y los fondos que invierten en el sector inmobiliario.
Dentro del primer grupo tan solo hay ya dos opciones: AC Patrimonio Inmobiliario y Sabadell BS Inmobiliario ya que, en los últimos años de crisis del sector, gestoras como BBVA, Santander y más recientemente CatalunyaCaixa y Bankia han optado no solo por eliminar de sus escaparates este tipo de productos, sino por liquidarlos ante la pérdida de valor de los activos que tienen en cartera. Al fin y al cabo, aunque este tipo de fondos siempre había presumido de obtener la rentabilidad no tanto por la apreciación de los activos que tenían en cartera sino por los beneficios que obtenían a través de alquileres, lo cierto es que en los años de crisis han sido las tasaciones extraordinarias que han llevado a cabo lo que ha incidido, y muy negativamente, en su valor liquidativo. Tanto que en 2013 cerraron con pérdidas medias del 14 por ciento.
Estas cifras, unido a que aunque son fondos tienen una liquidez limitada -solo se puede rescatar la inversión sin pagar comisiones en las ventanas de liquidez que establece el producto y que suele ser en febrero y octubre- y a los problemas que han tenido en el pasado, provoca que no se incluyan en ninguna de las opciones que manejan los expertos para invertir en activos inmobiliarios.
Todo lo contrario sucede con los fondos que invierten en el sector inmobiliario o, lo que es lo mismo, fondos que invierten en REITS o que puede que ahora lo hagan también en socimis. "Esperamos una serie de OPV en el mercado español en los próximos meses y estamos evaluando sus ventajas. Creemos que habrá una revalorización de los activos inmobiliarios en algunas partes de España en 2014", afirma Guy Barnard, cogestor del fondo Henderson Horizon Pan European Property.
Este fondo es uno de los más de 100 productos que invierten en REITS. Una opción de inversión que es idónea para aquellos que quieran delegar la selección de activos inmobiliarios rentables en manos de gestores especializados. Por no mencionar que en caso de cambio de ciclo -desde ING creen que el mayor riesgo al que se enfrenta el sector en un alza de tipos- se podrá traspasar a otro producto sin tener que pagar a Hacienda. Si se opta por esta opción, fondos como el de Henderson o UBS (Lux) KSS Glbl Real Securities pueden ser buenas alternativas, ya que lideran las rentabilidades en los últimos tres años con ganancias anualizadas de más del 10 por ciento, además de rebotar entre un 3 y un 6 por ciento este año. "El sector de real estate está haciéndolo mejor que las bolsas americanas y europeas, y en Europa la rentabilidad por dividendo que ofrecen es un 25 por ciento superior a la media", afirman en ING IM, que sobrepondera el real estate de la eurozona.
Pero también existe la opción de entrar en el sector vía ETF con productos que replican el comportamiento de los índices compuestos por REITS. A su favor, las bajas comisiones, que rondan el 0,4 por ciento frente al 1,5 por ciento de los fondos; en contra, que no cuentan con una gestión activa. Casas como Vanguard, Ishares, Lyxor o Amundi ofrecen esta opción.
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