Las inmobiliarias han subido en bolsa 16 veces más que el precio de los pisos

La bolsa es como un fusible, que al menor exceso de tensión se funde interrumpiendo la corriente y evitando males mayores a la instalación eléctrica. Es decir, la bolsa es un chivato que nos pone en guardia con suficiente antelación sobre posibles riesgos para nuestra instalación económica.

Por ende, el fuerte batacazo que han sufrido en los últimos días las acciones de varias empresas inmobiliarias, con Astroc a la cabeza, podría tratarse de un aviso de que el mercado de la vivienda español "muestra todos los signos de una burbuja a punto de estallar". Eso, al menos, es lo que advertía ayer el prestigioso diario Financial Times en un artículo de opinión.

No hay motivo para la alarma

Sin embargo, tanto el Gobierno como el Banco de España, los promotores y constructores nacionales, y la mayoría de los analistas, no ven motivos de alarma en "un hecho aislado" que achacan a una "corrección" de valores bursátiles excesivamente sobrevalorados. Por tanto, mantienen que el mercado inmobiliario español continúa su "suave" desaceleración o, como prefieren decir algunos, "normalización".

Reflejo de ello, defienden, es que los precios de la vivienda subieron en el primer trimestre el 7,2 por ciento, un 60 por ciento menos que hace tres años, cuando aumentaron el 18,4 por ciento, pero aún crecen casi el triple que el IPC (2,5 por ciento).

Otro síntoma: se prevé este año una demanda de poco menos de 500.000 viviendas, por debajo de las más de 700.000 anuales de los tres últimos años, pero más acorde con la media europea. Un indicio más es que cada vez se tarda más en vender un piso: hasta 30 meses, frente a los 18 de hace un año.

Suben 16 veces más que la vivienda

Fuente: FactSet / Ministerio de la Vivienda / elEconomista

Ritmos dispares

La ralentización del mercado inmobiliario es un hecho, pero también que no va a frenarse en seco. Donde sí se puede decir que hay burbuja inmobiliaria es en la bolsa. Un simple vistazo al crecimiento medio de las compañías del sector en el parqué, de más de mil por ciento en los últimos cinco años, muestra que las inmobiliarias cotizadas han corrido muchas revoluciones por encima de la media del sector en España. En ese mismo periodo los pisos han subido un 64,5 por ciento.

Por ello, ante el desplome del sector en las últimas sesiones, los inversores se han apresurado a recoger los beneficios logrados durante los últimos ejercicios. Así, al 64 por ciento perdido por los títulos de Astroc <:AST.MC:> durante las últimas cinco sesiones, le han seguido otras como Cleop (CLEO.MC), que se deja un 20,5 por ciento desde el pasado 18 de abril; Fadesa (FAD.MC), con una caída del 16,6 por ciento; y otras constructoras e inmobiliarias como Urbas, Colonial (COL.MC), Inmocaral <:CAR.MC:>, Montebalito (MTB.MC), Sacyr Vallehermoso (SYV.MC) y FCC (FCC.MC), que han visto reducido su valor en bolsa en más de un 10 por ciento durante este periodo.

Estas fuertes caídas pueden asustar a más de un accionista y propietario de vivienda con hipoteca, y más viendo lo que está pasando en EEUU -crisis hipotecaria y brusca caída de las ventas de pisos usados, la mayor desde 1989-.

Mantener la calma

Ante estos temores, el vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, lanzó ayer un mensaje de tranquilidad en el Senado.

A su juicio, lo que está ocurriendo en estos últimos días en la bolsa no es algo "anómalo" ni "preocupante", y responde únicamente a una "corrección importante" de los valores bursátiles de las inmobiliarias y no del sector de la vivienda, "como algunos pretenden extraer en sus conclusiones", informó Ep.

"Yo no veo afectado para nada el sector de la construcción, sólo una ligera desaceleración que permite ajustarse a una realidad que, lógicamente, exigirá una demanda inferior a la actual", sentenció. "Por supuesto que es un tema que hay que seguir, pero yo no le daría mayor importancia", apostilló.

Si hay morosidad...

Asimismo, Solbes aseguró que no estaba preocupado por la situación del mercado hipotecario, pese al repunte de la morosidad: "¿Estamos en una situación preocupante en términos generales? Mi tesis es que no, porque creo que la renta de las familias se está consolidando y hay buenas perspectivas de empleo".

Una tesis similar defendió ayer la Asociación Española de Promotores Constructores (APCE). Su gerente, Julio Gil, señaló a Servimedia que el varapalo sufrido en bolsa por las inmobiliarias "es una medida estricta y meramente bursátil que nada tiene que ver con la marcha del mercado real", porque "la demanda de viviendas sigue siendo fuerte y los tipos de interés se encuentran dentro de parámetros razonables".

Más tajante se mostró aún el director del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Juan Iranzo, al advertir que el desplome bursátil de las grandes inmobiliarias y constructoras se debe a una situación de "histeria colectiva injustificada, ya que el sector sigue teniendo buenas perspectivas en España".

La pelota queda pues en el tejado bursátil. ¿Y qué dicen los analistas de mercado, que siguen la evolución de las principales inmobiliarias cotizadas? ¿El fusible es un síntoma de sobrecarga en el sistema? ¿O un simple aparato que ha hecho que salten las alarmas pero con fácil solución? La respuesta de los expertos bursátiles es clara: la sobrecarga existe, pero sólo en bolsa.

Para el inversor: prudencia en bolsa

Link Securities advertía que "desde hace ya mucho tiempo que este sector, conjuntamente con otros, como el de construcción o el mismo sector eléctrico, se encontraba muy por encima de precio, consecuencia de las muchas operaciones corporativas que se han realizado en el mismo y, por ello, de la fuerte especulación que se ha generado al respecto". De ahí, que para estos expertos "la corrección que están experimentando estos valores es algo que antes o después tenía que ocurrir". Sin embargo, aseguran desde Link Securities, "el problema en este caso es, por tanto, de sobrevaloración no de crisis en el sector".

Además, aseguran los expertos bursátiles, la diversificación de las compañías inmobiliarias en otras actividades que no sean la residencial juega a su favor, por lo que muchas de ellas estarían preparadas para una desaceleración en este mercado.

Ante esta situación, más de un inversor se preguntará qué hacer ahora con los títulos inmobiliarios. La opinión mayoritaria es la de mantener prudencia respecto a este sector y, para los inversores más atrevidos, la posibilidad de aprovechar oportunidades después de las caídas. Pero siempre teniendo en cuenta que la corrección en las cotizadas inmobiliarias puede continuar.

Si ese es su caso, los analistas señalan a Renta Corporación (REN.MC) y Fadesa como las inmobiliarias más atractivas en este momento. La primera por su escasa exposición a la actividad residencial y la segunda por el descuento de sus activos respecto a su precio en bolsa. Y dentro de la construcción, Ferrovial <:FER.MC:> es una de las apuestas de los expertos, por tener ingresos procedentes del negocio inmobiliario, y FCC, por su potencial de revalorización.