Ecoley

Europa aprueba de forma definitiva la Directiva que protegerá de los desahucios

  • Exige "tolerancia razonable" antes de un desahucio y limita los cargos por impago
  • Impide a los Estados oponerse a la dación en pago acordada entre las partes
  • Los países tienen dos años para incorporar la Directiva a sus legislaciones

La Unión Europea ha dado hoy el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas cuya importancia no se le escapa a nadie ya que supone, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. 

La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.

Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.

Las nuevas reglas que obedecen, precisamente, al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente. Los Estados contarán a partir de ahora con un plazo de dos años para incorporar la normativa.

Siete días de reflexión y posibilidad de dación en pago 

Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país.

Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.

A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca. 

La norma europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.

La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".

Veto a los préstamos irresponsables 

Con el objetivo de frenar los préstamos que la Directiva denomina "irresponsables", las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Y es que, otro de los graves problemas que se han destapado con la crisis económica es que, en época de bonanza, la banca ha actuado, para algunos, con exceso de confianza, concediendo créditos hipotecarios a personas y familias con una solvencia cuestionable y con mínimas garantías.

A este respecto, el documento no se anda con rodeos y asegura que la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.

De ahí que la Directiva prevea el refuerzo de los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca "frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas".

Obligación de lograr el mejor precio de venta

Cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma europea exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente "con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos". 

Para ello, se prevé en la norma el establecimiento de cantidades mínimas que no puedan ser embargadas en salarios y pensiones. Lo cierto es que en España, uno de los principales obstáculos con los que se han encontrado las personas que se han visto afectadas por problemas económicos y que, finalmente, han sido desahuciadas es que la venta las viviendas embargadas se ha hecho por un porcentaje muy bajo del valor de tasación que, tras la crisis económica y la consiguiente caída de los precios de la vivienda, ya estaba de por sí muy por debajo del crédito concedido en su día. 

La Ley 1/ 2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -más conocida como ley antidesahucios trató de elevar las garantías del cliente en esta materia, y dispuso que las vivienda pueden ser subastadas hasta un límite del 75 por ciento o de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70 por ciento de dicho valor, mejorando así, en un 10 por ciento, los valores que se preveían hasta entonces. 

A pesar de que la Ley elevó estos porcentajes de subasta y adjudicación, la realidad sigue siendo que, una vez desahuciadas, las familias siguen endeudadas con el banco al ser mucho mayor el crédito hipotecario que obtuvieron en su día que lo ganado con la venta. 

En la línea, prevé que se garantice que la vivienda "sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago". De ahí, que deba exigirse a los países que garantice el establecimiento de "normas fiables de tasación".

Límites a los intereses de demora

La norma pone además el acento en otro de los puntos que más polémica despiertan en el sistema hipotecario español: los intereses de demora. 

De hecho, un Juzgado de Sevilla elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación a la previsión de la ley antidesahucios que limita los intereses de demora a 3 veces el interés legal del dinero - fijado este año en el 4 por ciento. La duda planteada residía en que, en su opinión, la Ley "no otorga la adecuada protección al consumidor al no permitir la declaración de nulidad de unos intereses abusivos". Una Ley que, precisamente se aprobó por el Gobierno para acallar las críticas de Europa hacia nuestro sistema cuando en sentencia de 14 de marzo, aseguró que el procedimiento de ejecución hipotecaria español va en contra de la normativa europea, por no proteger suficientemente los derechos del consumidor. 

A este respecto, la Directiva limitará los cargos por impago "protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo". El problema es que, en la actualidad, el impago de las mensualidades además de poder provocar el embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía al préstamo, puede conllevar, en caso de que la cantidad obtenida por la subasta no sea suficiente para pagar la deuda, embargos de parte de la nómina y otros bienes del consumidor.

De ahí que la Directiva imponga a los Estados miembros que, en caso de que permitan al prestamista imponer recargos al consumidor en caso de un impago, "esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago". 

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nada nuevo
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Nada nuevo, mientras no se apruebe la dación en pago como en otros países el consumidor seguirá desprotegido frente a estos pistoleros.

Puntuación 39
#1
Tengo hambre
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Lo que tiene que hacer la gente es sacarse el graduado escolar para aprender a leer y escribir y así poder leer lo que firma.

Puntuación -41
#2
Devs
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Al 2, no todos hemos estudiado en los mejores colegios de londres "lumbreras"

Puntuación 13
#3
Juan
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Las directivas de la UE tienen que ser desarrolladas por cada estado miembro para convertirse en leyes.¿Alguien duda de qué interpretación de la directiva harán aquí los políticos del PP y Psoe que en realidad representan a los bancos?

Puntuación 33
#4
Antonioj
A Favor
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No me sean.... lo único que significa esto es que los bancos estarán menos dispuestos a "ofrecer" una hipoteca. Y aunque no lo transpongan, no se preocupe usted Juan, el DºComunitario es de aplicación directa sin necesidad de transposición pero claro hay que interponerla ante el Tribunal Europeo. Eso a lo que se refiere es una creencia antigua, y lo nuevo empuja a lo viejo ;)

P.D.: No hace falta irse a UK a estudiar, basta con dejar de ser mediocres y esforzarse en quitar la cultura del PELOTAZO de este país. La culpa son de esos flojos y algunos listos-estafadores.

Puntuación 8
#5
Jordi Yompart
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vaya por Dios, ahora resulta que nadie sabía que si no pagas la hipoteca se te lia un cacao de padre y muy señor mio, jeje, vaya gentecilla!!

Puntuación -13
#6
Alberto
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Es necesario un mercado totalmente regulado, dónde los banqueros no den hipotecas a personas que saben que jamás pagarán tan sólo por conseguir los números impuestos por las centrales; dónde los firmantes sean racionales y sepan lo que firman y lo que van a pagar o pueden pagar. No consiste en hipotecas más caras o mayores avales, consiste en hipotecas justas sobre precios justos, no precios astronómicos.

La dación en pago es una bomba para todos nosotros, no sólo para los bancos. Si se aprueban los bancos se cargarán de daciones en pago y eso al final repercutirá en las condiciones hipotecarias para los nuevos firmantes.

Seguro que hay un punto intermedio donde todos salgan beneficiados.

Puntuación -2
#7
EuroTimo
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Así que los bancos "tendrán que informar", pues como informen como en las preferentes. ¿Vale para algo la U.E.?

Puntuación 10
#8
Pepe
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Igual que antes, con la salvedad de poner bien clarito a lo que se comprometen los firmantes de un préstamo hipotecario, y al mismo tiempo evitar los abusos de una y otra parte.

Puntuación 6
#9
rosi de palmez
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el chichi me pikaaaa enteritoooo

Puntuación 3
#10
el sistema
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Son medidas neoliberales??

Puntuación 2
#11
el bobo
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Para el 7: el mercado está y estará totalmente regulado, no te preocupes. Estamos en un mercantilismo desde 1900. No te preocupes la verdad. Y también regularán el tamaño de las propiedades. La cantidad de baños. Y cuántas veces harás caca y la cantidad de la misma.

Puntuación 1
#12
el sistema
A Favor
En Contra

Para qué querrán los catalanes separase. Si hay un supra Estado que manda, dirige y ordena.

Puntuación 2
#13
BELTRAN
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Con este galimatias acaberemos pagando diferenciales próximos a 400 p.b.

Puntuación -1
#14
Rambo
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Venga normas, normas y más normas.

Yo no voy a hacer nada. No sea caso que incumpla alguna !!!!

Puntuación 1
#15
Sumando
A Favor
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La banca paga a los políticos por ello vamos a ver como en España trasladan la directiva tarde y mal para el hipotecado.

Luego no nos preguntemos qué pasa en este país. ES LA CORRUPCIÓN.

Puntuación 5
#16
PAH
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Todo han sido hipotecas abusivas en favor de quienes nos han metido en esta crisis bestial,y aun se toman las molestias los defensores de los bancos,que seran empleados en insultar a los que dicen algo

contra ellos?verguenza deberia daros jugar

u opinar con los suicidios de muchos

españoles que se ven en la calle y con una

deuda de por vida,mejor se quedan detras

de sus mesas pensando que tienen el

poder de la vida y la muerte en sus

manos,hasta que este pais despierte,y

luego el rebaño se convertira en lobos y ya

volveremos a lo que ninguno de uds han

vivido nunca ni en sus peores

pesadillas,muchos estudios posiblemente

porque no empezaron a trabajar con 17

años como la generacion que nunca

debimos vivir esta epoca,un poco de

verguenza,un poco de respeto y no hablar

de lo que no sabemos.Este pais a permitido

que se nos robe,que se nos mienta con las

hipotecas y mientras muchos se han marchado impunemente,encima hay quien

los defienden?es mejor que ni hablen los

que tendran hipotecas recientes porque la desgracia de muchos,es la de todos

Puntuación 6
#17
Usuario validado en elEconomista.es
JKHAN
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En Españistán, si te cargas a un banquero, digamos, prescribe a los 20 años.

Mientras que la hipoteca no.

Tiene su gracia, ¿eh?

Puntuación 3
#18
vijo
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Tarde y mal, para defender a los consumidores no tienen la misma celeridad que para defender a la banca o asegurarse el pago de la deuda.

No se gobierna desde ninguna institución pensando en las personas o en el bien común y de seguir así esto va a acabar muy mal.

Puntuación 3
#19
ViviendaParaTodos
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¿Es un derecho tener vivienda digna?

No debería permitirse hipotecar la vivienda, con el riesgo de quedar bajo un puente, y eso, si lo hay.

Puntuación 0
#20
MM
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Y es que aquí siempre estamos con el mismo rollo. ¿ y la responsabilidad del banco dando prestamos casi incobrables?

¿ y el riesgo bancario ? ¿ que no se lo cobran con los intereses de un dinero que no es de ellos?.

Un comerciante hace una venta y no la cobra...pues se jode

si lo hace un banco..pues te embarga

y si pierde dinero..pues lo pagamos todos, inclusive el que debe dinero a ese banco y el embargado.

¡¡ no te jode con los politicos... ! siempre al lado del capital

Puntuación 0
#21
r
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Cuando se declararan abusivos los intereses de demora que impone Hacienda??????

Puntuación 0
#22