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La opción de compra se queda fuera de la desgravación en IRPF

El nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual, aplicable a las adquisiciones realizadas desde el 1 de enero de 2011, eliminará la ayuda para aquellos compradores que declaren una base imponible igual o superior a 24.170 euros y dejará fuera de las ventajas fiscales los contratos de alquiler con opción a compra.

La anunciada eliminación de la deducción por inversión en vivienda habitual a partir de 2011 ha generado muchas dudas entre compradores potenciales y asesores fiscales, especialmente en lo que concierne a las condiciones bajo las cuales aquellos que compren un inmueble antes del 1 de enero puedan seguir beneficiándose de la rebaja.

Lo mismo afecta a aquellos que han firmado un contrato de alquiler con opción a compra, una de las figuras potenciadas por el propio Gobierno para mejorar el colapso del sector inmobiliario, que también se verán afectados por el tijeretazo a la desgravación en el caso de que no hagan efectiva la correspondiente adquisición de pleno derecho -generalmente, a través de la firma de la escritura- antes del 31 de diciembre de 2010.

En estos casos no afectará en modo alguno el hecho de que hayan pagado cuotas de alquiler con fecha anterior, sea cual sea el periodo durante el cual lo hayan hecho. La opción de compra es una simple posibilidad que puede cumplirse o no. Por ello, sólo se tiene en cuenta la fecha en que se ejerce la opción.

La medida, recogida inicialmente en el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible y, finalmente en el proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, pretende incentivar la compra dando un empujón a quienes dudan de si ahora se dan las condiciones suficientes para embargarse en la mayor compra de su vida.

Los expertos estiman que la deducción por adquisición de vivienda habitual provoca un encarecimiento medio del 8%. Si el Gobierno aspira a facilitar el acceso a la vivienda, debe empezar por liberalizar el suelo y, sobre todo, estimular la exigua oferta en alquiler por la inseguridad jurídica que sufren los propietarios. Así descenderían los precios.

Con él, se intenta acelerar el proceso de ocupación del cerca de millón y medio de viviendas que forman el actual stock sin venta, muchas de ellas de nueva construcción. El Gobierno, sin embargo, se muestra optimista y espera ahorrar unos 200 millones de euros gracias al cambio, si bien pasarán varios años hasta liquidar el excedente.

La decisión adoptada por el Gobierno va en la línea de las recomendaciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), el Fondo Monetario Internacional (FMI), el Banco Mundial y el Banco de España, que durante los últimos años han advertido de los efectos contraproducentes de una desgravación que aumenta los precios y supone un trasvase de recursos del Estado a los constructores, que aprovechan para repercutir en los precios los beneficios fiscales de los compradores.

Quienes antes de que termine el año 2010 estén pensando en vender su vivienda para comprar una nueva deben tener en consideración que, a efectos fiscales, el régimen que les aplicará será el nuevo, por lo que la venta de su vivienda tendrá la penalización fiscal de que, es posible que para la adquisición de su nueva vivienda no puedan disfrutar de incentivos fiscales.

1. Imposición de un límite

Con las modificaciones aplicables a partir del 1 de enero de 2011, de la Agencia Tributaria, los grandes perjudicados serán los contribuyentes con rentas altas que adquieran su vivienda, ya que entrará en vigor la reducción progresiva de la deducción por compra de vivienda habitual para los contribuyentes que declaren una base imponible igual o superior a 24.170,20 euros.

Así, el efecto de la desgravación para aquellos que puedan acogerse a dicho régimen seguirá dependiendo del nivel de renta y, más concretamente, de la base imponible, por lo que no será igual para todos los compradores. Así, quienes adquieran su vivienda habitual con posterioridad al 31 de diciembre de 2010, sólo podrán aplicar la deducción en aquellos ejercicios en los que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros, quedando fuera todos los casos en que se contabilice una cantidad superior. Hay diferencias, sin embargo, en función de la cuantía que registre el contribuyente.

En caso de adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de vivienda habitual, y por cantidades que se depositen en entidades de crédito para la primera adquisición o rehabilitación, la base máxima de la deducción será de 9.040 euros anuales cuando la base imponible iguale o sea inferior a 17.707,20 euros anuales, mientras que para quienes la base imponible se encuentre entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros, la deducción será el resultado de restar al tope anterior -9.040 euros-, la cuantía de la base imponible menos 17.707,20, multiplicada por 1,4125.

Además, para el caso de obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual por razón de discapacidad, existe un régimen distinto, siendo la base máxima de la deducción, independientemente de la anterior, de 12.080 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros. Es distinto el caso de las rentas más elevadas: cuando hablemos de bases imponibles comprendidas entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros, habrá que calcular la deducción restando al tope para el primer caso -12.080 euros- el resultado de restar a la base imponible de contribuyente los 17.707,20 euros de límite para el primer supuesto, multiplicados por 1,8875.

2. Compras hasta final de 2010

Aquellos contribuyentes que decidan comprar antes de final de año se acogerán a un ventajoso régimen transitorio, según el cual los contribuyentes que declaren una base imponible superior a 17.724,90 euros, habiendo adquirido su vivienda habitual o pagado cantidades para su construcción -sin que se haga referencia a la cuantía entregada- antes del 1 de enero de 2011, podrán seguir aplicando deducción, aunque será aplicable una base máxima de 9.015 euros anuales. Esta cantidad se mantiene y no se pierde aunque la base imponible sea igual o superior a los 24.107,20 euros, por lo que para rentas superiores se trata de la última oportunidad para aprovecharse de la deducción por este concepto.

Lo mismo será aplicable en caso de que, en lugar de adquirir una vivienda nueva, se opte por realizar obras de rehabilitación o ampliación, siempre que se cumpla el requisito de que se hayan entregado cantidades antes del 1 de enero de 2011 y bajo la condición de que las obras finalicen antes de 1 de enero de 2015. Hay, por lo tanto, un margen de cuatro años para que la vivienda esté plenamente disponible y habitada.

En cuanto al régimen para contribuyentes con base imponible superior a 17.738,99 euros anuales que hubieran invertido en obras e instalaciones de adecuación de su vivienda habitual por razón de discapacidad, siempre antes de 1 de enero de 2011, podrán seguir aplicando la deducción, siendo la base máxima de ésta de 12.020 euros anuales, aún cuando la base imponible sea igual o supere los 24.107,20 euros, por lo que tampoco se pierde la deducción a partir de 2011. Sigue siendo obligatorio que las obras finalicen y que la vivienda sea ocupada antes del 1 de enero de 2015. También en este caso, cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.738,99 euros, se podrá aplicar la deducción correspondiente para compras a partir de 2011 -base máxima de 12.080 euros anuales-, por resultar más favorable que la aplicable con el régimen anterior.

En este caso, si las obras se prolongaran por encima de esta fecha, deberán regularizarse las deducciones que se hayan practicado durante los ejercicios anteriores. Así, todos podrán aplicar la deducción teniendo como base máxima para ésta los 9.015 euros anuales, siempre que la base imponible supere el importe anual de 17.724,90 euros y aunque se superen los 24.107,20. Se excluyen las bases imponibles inferiores para acogerse al régimen anterior.

3. Casos en el "limbo" legal

La norma también aclara algunos casos dudosos que se encuentran en el limbo entre un régimen y otro. Generalmente muy complicados por los cálculos que habrá que realizar de forma anual. Tal es el caso del comprador que adquiere el derecho de superficie de un inmueble, construyendo sobre ese suelo su vivienda habitual, y sobre la que tiene pleno dominio, en caso de que adquiera a partir de 2011 la plena propiedad del suelo.

En este supuesto, cuando se adquiere con posterioridad el porcentaje de suelo que corresponde, consolidando así la propiedad plena de suelo y vuelo, se puede aplicar la deducción por vivienda habitual por las cantidades que satisfaga para adquirir el suelo, siempre que se cumplan los requisitos de la norma para que se aplique la deducción por vivienda habitual.

Por lo tanto, de acuerdo con las nuevas reglas que introducirán los Presupuestos Generales para 2011, para que el contribuyente se aplique el régimen transitorio, la adquisición del suelo tendrá que producirse antes de 1 de enero de 2011 y, en caso contrario, habrá que estar a lo dispuesto para el nuevo régimen, por lo que quedará limitada la aplicación de la deducción por vivienda habitual a los ejercicios en los que no se supere los 24.107,20 euros de base imponible en el IRPF.

4. Compromisos formalizados

La existencia de compromisos formalizados con anterioridad a 1 de enero de 2011, como es el caso de un contrato de arras, será irrelevante a la hora de tener en cuenta la aplicación del régimen transitorio o del nuevo. Para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio hay que atender a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, que establece que "se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador", y que "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario".

La información sobre el nuevo régimen aclara que, como formas posibles de materialización de la adquisición de un inmueble, se pueden aceptar la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia, o el mencionado otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tal y como dispone la doctrina del Tribunal Supremo (sentencia de 27 de abril de 1983). También se aclara que, en caso de haber entregado al promotor antes del 1 de enero de 2011 cantidades para la construcción de vivienda habitual, se tiene derecho a aplicar a partir de esa fecha el régimen transitorio, tanto por las cantidades entregadas hasta el momento de la entrega como por las restantes que den derecho a deducción una vez que ésta se adquiera.

5. Dos titulares

Si el comprador del piso es una pareja en la que ambos trabajan, siendo los dos titulares de la hipoteca, la base máxima sobre la que se hace la deducción pasará de ser de 9.040 euros a los 18.080, aunque la nueva ley no afectará igual a cada parte, teniéndose en cuenta si los ingresos de ambos son altos o bajos simultáneamente, o si la situación de cada uno es distinta.

La idea es que, para calcular la cantidad que se puede deducir, se habrá de realizar cada operación por separado, sumando posteriormente las diferencias de desgravación. La deducción seguirá aplicándose con el nuevo régimen a aquellas parejas que, sumando sus rentas, sobrepasen los 24.107,20 euros, si no lo hacen por separado.

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Otras noticias

JOSE
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TECNOCASA, DON PISO Y ESAS EMPRESAS SON UN FRAUDE. BUSCAN PISOS DE BAJO NIVEL , PARA QUE LUEGO DIGAN QUE TIENES QUE PAGAR 180.000 PERO REALMENTE ES 230.000 EUROS. LO MEJOR ES ALKILER, PRESENTARTE PROTECCIÓN OFICIAL O POR BANCO.

UNO CON EXPERIENCIA EN ESTE SECTOR.

Puntuación 4
#1
luis
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tienes razón jose. Yo tengo un piso que me cuesta 32.000 euro más caro. Resulta que esos 32.000 euros se lo queda la empresa y no la persona que lo venden. Se ve que si tienes un nivel economico bajo te engañará porque asi si denuncias ellos es decir las empresas tiene más parte de ganar que la victima.Yo estaba en tecnocasa ( kiron ). Como yo conozco mucha más gente igual.

Puntuación 4
#2
borjamateo.com
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"La verdad sobre el mercado inmobiliario español" Echad un vistazo al video http://www.telemadrid.es/?q=programas/el-circulo-primera-hora/borja-mateo-en-el-circulo y entenderéis muchas cosas: porqué es aún muy protno para comprar y de porqué lo mejor ahora es alquilar.

Puntuación 1
#3
Trankis
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el 99% de la gente subceptible de compra de piso -para vivir, no como inversion- cobra menos de los 24000 euros o sea que seguira desgravando igual, pero ademas se beneficciara del desplome de precios a partir de primeros de año.

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#4
Borsali
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Se tiene que tener en cuenta que hasta que la burbuja se comenzo a desinflar -que no a estallar- en el 2007, la mitad de las viviendas que se vendian eran simples productos financieros amparados en una revalorizacion anual de dos digitos duraante una decada, y en la absurda idea de que la vivienda nunca baja, esos tiempos ya no volveran, ahora toca el reverso, caidas de precios cercanos a los dos digitos durante algunos años, es algo absolutamente natural, por mas que a los que les toca perder les duela.

Puntuación 0
#5
garrapata
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'.....inversión en vivienda habitual'

Estoy seguro que 'inversión' no es una palabra para usar con 'vivienda'

Puntuación 1
#6
duda
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Si se hace una Novación de una hipoteca anterior a Enero de 2011...¿Se pierde la posibilidad de desgravarse independientemente de la base de ingresos?

¿Alguien lo sabe?

Puntuación 0
#7