Las cargas preferentes sobre un inmueble, como son las hipotecas, deben incluirse en el precio del inmueble en las subastas judiciales, según confirma una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Castilla y León, de 7 de diciembre de 2009.
La ponente, la magistrada Martínez Olalla, explica en sus razonamientos que no procede efectuar por la Administración comprobación de valores en los supuestos en los que el inmueble ha sido transmitido en subasta judicial, pues la intervención judicial ha de considerarse garantía suficiente de la realidad del valor del bien así transmitido. Al no ser posible realizar la comprobación de valores, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales coincidirá con el precio de adjudicación.
Sin embargo, considera que esa doctrina jurisprudencial no supone excluir la aplicación sistemática de otras reglas legales y reglamentarias para determinar el valor de la base imponible como la relativa a los supuestos en que subsistan cargas preferentes que disminuyan el precio del bien, pues dichas reglas con su fundamento legal y reglamentario no hacen diferencias entre el medio por el que se produce la transmisión, y por supuesto tampoco excluyen la posibilidad de que la misma tenga lugar mediante subasta judicial.
Por tanto, si en estos casos se hace innecesaria la comprobación de valores administrativa porque la intervención de la autoridad judicial da fe al verdadero valor del bien de tal manera que la libre concurrencia de la oferta y aceptación y determinación del citado valor no puede cuestionarse, sin embargo ello no excluye la incidencia posible en dicho valor de ciertos factores, como son la subsistencia de cargas preferentes, en los cuales es preciso aplicar las reglas de determinación de la base imponible.
La Ley y el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulan que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.
Fijación del precio
Además, las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacerlas.
Así lo han señalado las sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Baleares de 30 de junio de 2001, de Murcia de 26 de junio de 2002, de Madrid de 1 de abril de 2005, de Castilla-La Mancha de 21 de noviembre de 2005, entre otras, y esta misma Sala en sentencias de 18 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2006.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, continuar subsistentes, por lo que los acepta el rematante y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.
Consulte todas las noticias jurídicas en Ecoley