El mercado de compraventa de carteras con activos tóxicos de la banca está en plena ebullición. Se dan todas las condiciones para que las entidades suelten lastre, al ser más receptivas a vender a bajos precios tras haber provisionado fuertemente el ladrillo, y se multiplican los inversores interesados.
"Antes del verano se cerrarán compras de carteras valoradas en más de 6.000 millones de euros y otros 10.000 millones en la segunda parte del año. Habrá holgadamente transacciones en carteras de 15.000 millones o más". Son las previsiones que baraja el primer ejecutivo de una firma muy activa en este mercado tras acceder a distintos procesos de ventas y por datos recabados a entidades que preparan desinversiones.
"Creemos que esta tendencia seguirá hasta alcanzar un pico en el segundo cuarto de 2013, para luego volver a caer", estima David Perez, country manager en España de Lindorff, especialista en la compra de créditos fallidos para su posterior recobro. Casi todas las grandes entidades como el Santander, BBVA, Popular, Bankia, CaixaBank, Cívica y Sabadell han sacado carteras con créditos valorados entre 500 y 2.000 millones, junto a ofertas de varias financieras, de acuerdo a varias firmas inversoras y que las propias entidades eluden confirmar. A la vuelta del verano esperan que se repita una oferta similar y se adhieran bancos como Novagalicia, que podría sacar 4.000 millones.
Créditos sanos, a la venta
Su composición es variopinta: hay carteras de créditos malos y otras al corriente de pago puestas a la venta. Entre los morosos, figuran créditos al consumo con hipotecas e inmuebles adjudicados. La estrella es el ladrillo por las grandes expectativas abiertas sobre su venta ,aunque los expertos descartan una avalancha de operaciones y creen que el grueso de las transacciones seguirá siendo en consumo.
La ley exige provisionar al 100 por cien la financiación fallida al consumo. Por esos impagos, se paga entre un 1 y un 9 por ciento en función de su calidad, y el inversor hace negocio si recupera un porcentaje superior -los mejores son fallidos recientes pero donde el banco ya insta su devolución en instancia judicial-. Ahí las más activas son firmas como la sueca Intrum Justitia, las noruegas Aktiv Kapital y Lindorff o la británica Cabot Financial.
El ladrillo es pieza de deseo de otro tipo de inversor: bancos de inversión como Morgan o Goldman Sachs y fondos como Fortress, Cerberus, Lone Star, Blackstone, Apollo o Carlyle. La misión de estos fondos buitres es sacar rentabilidades de dos dígitos para los inversores que les prestan los recursos mientras que firmas como Aktiv Kapital, Lindorff o Intrum Justitia juegan con su propio capital.
El momento de los pisos
Los fondos buitre llevan desde el inicio de la crisis sobrevolando España, casi sin cerrar transacciones salvo alguna casi residual. De diciembre de 2008 a la actualidad se han cerrado 27 operaciones relevantes "por un nominal conjunto de 10.500 millones. La gran mayoría han sido relativas a créditos sin garantías en situación fallida o dudosa (20 operaciones por un nominal de 9.000 millones)", detalla Félix Rivera Fernández, gerente de Corporate Finance especializado en Instituciones Financieras de KPMG en España. Según sus cifras, sólo siete de estas transacciones ha sido en carteras con garantía (inmuebles) y por un nominal conjunto de 1.500 millones.
La sobredotación exigida a la banca por el ladrillo puede ser el revulsivo. Y es que las entidades empiezan a aceptar precios irrisorios por pisos, promociones, etc., que ya se aproximan al 25-40 por ciento del valor de adjudicación máximo que están dispuestos a pagar los fondos buitre. La Ley les obligará a provisionar al 87 por ciento el suelo, al 65 las promociones y al 35 por ciento las viviendas, de forma que no incurrirían en pérdidas si venden casas acabadas al 65 del valor de adjudicación o al 35 las promociones.
El miedo a minusvalías
Pero son renuentes. "Los menores niveles de provisión exigidos para las carteras secured -con garantía- hacen que actualmente las entidades tengan que incurrir en minusvalías ante potenciales desinversiones con lo que solo aquellas con suficientes niveles de capital pueden digerir tales pérdidas", argumenta el experto de KPMG. "Los inversores perciben que el mercado de gestión de deuda secured/adjudicados no está aún a los niveles de madurez para la gestión de deuda al consumo", agrega Félix Rivera.
El Santander intentó colocar inmuebles por un nominal próximo a 4.000 millones en la Operación Escudería, desativada ante la dificultad para consensuar un precio. Más tarde colocaría una cartera de 1.500 millones de nominal con ladrillo a fondos como Lone Start y Cerberus, indican inversores. BBVA trata algo similar con una cartera de 1.500 millones, oferta conocida como Operación Camelia.
Los operadores creen que el pistoletazo de salida llegará cuando se trasladen los adjudicados a las sociedades de gestión de activos como obliga el ultimo real decreto de Luis de Guindos. Forzará a la banca a cubrir por completo el saneamiento y a documentar cada activo -discriminar según tipo, compilar documentos registrales, detallar sin tiene o no otras cargas, etc.-. La deficiente y confusa información es uno de los impedimentos para cerrar transacciones. Los tiran los precios al desconocer la calidad de la cartera y eso resolverá al trasladarlos a las sociedades gestoras. Otra clave es el precio al que se casen las primeras grandes ventas.
"Hay fondos que quieren entrar en el mercado porque es muy grande en España. Quizán arriesguen un poquito más con el precio", refiere Luis Salvaterra, director general de Intrum Justitia para España y Portugal. Salvaterra ve otro handicap a resolver en la carencia por parte de los fondos de plataformas para dar salida a los pisos. Quizá la solución sea aliarse con inmobiliarias.
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