El éxito alcanzado por las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) españolas ha sobrepasado todas las expectativas. Cuando en 2009 estos vehículos de inversión no triunfaron, no se podía prever que las medidas regulatorias introducidas en 2013 culminarían de forma tan favorable.
El éxito ha sido rotundo hasta tal punto de que ya se está analizando el modelo español en otros países. ¿Y los motivos de su éxito?; ¿tal vez reducir el tipo impositivo al 0% (gravando sólo los dividendos)?; ¿quizás las ventajas administrativas para los family offices que permiten a los accionistas no involucrados en el negocio recibir sus pagos de forma transparente vía dividendos?; ¿fue la profesionalización y estandarización del vehículo que atrajo a inversores internacionales y a fondos para invertir o convertirse en socimis?; o simplemente, ¿ha sido fruto de la recuperación de la economía española?
Todos los factores citados han contribuido y, en añadidura a lo anteriormente citado, no se puede obviar que la introducción de estándares internacionales de valoración de inmuebles, como RICS, ha ayudado de manera determinante a incrementar la transparencia y credibilidad del vehículo. Asimismo, el hecho de que se debe preparar y presentar un plan de negocio adecuado y asesorado obliga a determinados fondos a profesionalizarse y adaptarse a esta nueva etapa post-crisis con nuevas reglas.
Esto les va a ayudar a buscar nuevos socios, mercados y fuentes de financiación. Por lo tanto, la cultura del gobierno corporativo y la transparencia infundidos por el régimen de las socimis también ha contribuido a la abundancia de capital y financiación recaudada por las socimis, y no sólo las cotizadas en el mercado continuo sino también las que cotizan en el MAB, ambas obligadas a cumplir estrictas normas de transparencia y difusión de información.
Uno de los profesionales involucrados en la redacción del borrador legislativo de 2013 para las socimis fue Antonio Fernández de Armabex, asesor registrado líder que ha asesorado a numerosas sociedades de este tipo en su salida a bolsa o al MAB. Fernández menciona que "fue clave crear un modelo riguroso que no sólo atrajese a inversores domésticos, sino también a capital extranjero". Además, cree firmemente que la creación de "vehículos de inversión tipo socimi" se convertirá en una solución para transferir propiedad inmobiliaria de una forma eficiente vía compra-venta de las propias socimis. Algo que, seguramente, empezaremos a ver pronto.
El asesor registrado es uno de los cuatro asesores involucrados en la constitución de una socimi. Los otros son el asesor legal (abogado), el valorador independiente de compañías (auditor/contable) y el valorador inmobiliario (RICS).
Un aspecto interesante en la constitución de socimis es el de las diferentes motivaciones de los fondos, además de las consecuencias arriba comentadas. Por ejemplo, un pequeño fondo que sólo quiere ordenar y profesionalizar su family office para darle transparencia a sus accionistas puede salir al MAB sin llamar la atención porque no quiere "ruido", mientras otros, quizás con el objetivo de atraer nuevo capital, utilizarán la salida a bolsa como una herramienta más de marketing y comunicación.
Para otros, la opción de cotizar como socimi representa demasiada intrusión en su negocio privado y prefieren renunciar a los beneficios fiscales poniendo, de esta manera, un "precio a su privacidad e independencia", que en sí mismo es un concepto interesante.
Independientemente de lo que ocurra en los próximos años, mientras madura el mercado de las socimis en España, se puede afirmar que el período inicial ha sido un rotundo éxito. Se ha mejorado la liquidez, profesionalización y flexibilidad en el mercado inmobiliario. También se ha mejorado la transparencia en el mercado, especialmente en cuanto al análisis y calidad de la información de las transacciones, algo que tiene un valor incalculable para la eficiencia de cualquier mercado.
Finalmente, sea bienvenido el interés creciente por obtener asesoramiento comercial y valoraciones de mercado de acuerdo con los estándares internacionales RICS. El régimen español de las socimis ha aunado los requisitos del gobierno corporativo moderno, buscando valoraciones externas de mercado y asesoramiento en la gestión del negocio para incrementar la credibilidad, transparencia y atractivo para inversores internacionales y prestamistas.
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