El supuesto valor teórico de los activos en venta podría incluso ser inferior a cero.
Uno de los aspectos más llamativos de la presentación de la Sareb es el intento de desligar sus valoraciones del resto del mercado, insistiendo en las diferencias en su cálculo. Esa declaración pretende tranquilizar a las entidades sanas, que temen ver arrastrados a la baja sus propios balances. Pero, en realidad, no hay razones para que bienes similares tengan valores distintos sólo por encontrarse en otro balance. De hecho, se argumenta que la minusvaloración del banco malo se debe a los costes de gestión, a la transferencia en bloque, o a los riesgos implícitos. Pero, si esas cuestiones no las sufrieran también las demás entidades gestoras, ¿por qué éstas iban a transferir los activos a un precio inferior al que podrían obtener en el mercado? La razón última es que la contabilidad sigue siendo demasiado optimista. Persiste la resistencia a reconocer pérdidas por la valoración de activos inmobiliarios. Ante la dificultad para la venta, se argumenta que todo tiene un valor intrínseco, aquel procedente de descontar sus flujos futuros. Lo que no se tiene en cuenta es que, en este mercado, esos flujos pueden llegar a ser negativos, de modo que el supuesto valor teórico podría ser incluso inferior a cero.
A menudo se escucha que, si se recupera el crédito, el mercado se recobrará. Esto podría ser cierto en zonas concretas, pero en absoluto de manera general. Con crédito o sin él, la clave de la demanda inmobiliaria es demográfica. Así, los años de la burbuja se incorporó al mercado la cohorte de población nacida entre 1975 y 1980, la más numerosa de la pirámide con mucha diferencia y, además, una de las primeras en la que la práctica totalidad de las mujeres aportan renta familiar. El agotamiento de ambos efectos implica, a partir de ahora, un descenso estructural de la demanda, pronunciado y continuo, frente al que no se puede luchar con medidas de política económica. Así, el mercado natural se contraería incluso en condiciones de renta muy favorables. Por tanto, es urgente que el sector se adapte a su nueva realidad, en lugar de tratar de mantener valoraciones y precios artificiales. De hecho, ya se observa el comienzo de una carrera por las ventas en determinadas promociones. Pero ese proceso, aun siendo necesario para retomar en el futuro un crecimiento sano, es muy doloroso: implica un nuevo empeoramiento de las expectativas, de los resultados empresariales y del ahorro familiar durante varios años más.
Si no es posible prolongar el modelo anterior, la única alternativa es tutelar la transición, al objeto de limitar los daños. La presentación de la Sareb reconoce implícitamente estas circunstancias. Se supone que entrará en beneficio a partir del quinto año de vida, lo que recoge tanto la posibilidad de vender los escasos activos vendibles en primer lugar, como el hecho de que la venta de muchos otros requerirá inversiones adicionales. Pero lo más importante es su volumen. Los aproximadamente 60.000 millones de euros que espera recibir suman más de la cuarta parte de los activos tóxicos totales y supera con mucho a la oferta de la que disponen algunas de las inmobiliarias más grandes de los bancos. Por tanto, se convertirá en el operador más importante del mercado. Es decir, tendrá el control de la oferta. De ahí la certeza de que sus acciones determinarán la evolución de los precios para el resto de agentes. Con esta herramienta en la mano, es posible, en teoría, controlar los tiempos del ajuste. Por un lado puede decidir qué activos sacar al mercado en cada momento, influyendo así sobre la evolución de los precios. Al mismo tiempo, recaba información más realista y frecuente acerca de los mismos. Y, lo que es más, respecto a los préstamos que recibe, puede acabar con las refinanciaciones continuas de los deudores, lo que ha constituido hasta ahora uno de los principales obstáculos para el ajuste.
Así, la política económica se ha dotado de un arma muy poderosa para el control de la oferta inmobiliaria durante los próximos años. Permite velar por la evolución de un ajuste que resulta inevitable y cuya postergación sólo agrava la situación. Pero los precedentes de intervención pública en el mercado son nefastos. Gran parte del problema actual radica precisamente en el control de la oferta que tenían las Administraciones locales, mediante el control arbitrario del suelo. La ocasión es perfecta para que el sector público demuestre que puede gestionar adecuadamente un mercado tan complejo y que sabe retirarse a tiempo de él.
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