El mercado del alquiler está ganando cada vez más peso en España.Sin embargo, su gran limitación es la falta de oferta de vivienda destinada a este uso. Un problema que se acusa especialmente en las grandes ciudades, donde los precios están subiendo a ritmo de dos dígitos. Los grandes operadores del alquiler residencial son conscientes de este problema y, de hecho, ellos también necesitan engordar sus carteras de pisos para lograr una mayor eficiencia en la gestión. En este entorno, tanto Testa, la mayor socimi residencial de España, que saldrá a bolsa a mediados de año, como la gestora Azora, están buscando fórmulas de colaboración con promotores y constructores, que les permitan levantar vivienda destinada al alquiler, según han confirmado distintas fuentes del sector a elEconomista.
Sin embargo, sellar alianzas de este tipo no será una tarea fácil, según explican los expertos, ya que actualmente el mercado de compra de vivienda entre particulares funciona con buenas cifras, por lo que "para un promotor resultará seguramente más rentable la venta unitaria que en bloque". Si bien, no descartan posibles acuerdos, ya que esta última opción se convierte en una buena oportunidad para las firmas que quieran o necesiten ganar seguridad, dado que tendrían el proyecto completo vendido antes de empezar a construirlo. Así, una de las fórmulas que están estudiando ambas compañías es el realizar proyectos llave en mano.
La otra opción que se analiza es llevar a cabo el desarrollo de una promoción mediante una operación de forward funding. Esta fórmula consiste en un contrato de compraventa entre el inversor y el promotor (dueño del suelo), en el que se define desde el principio el precio final a pagar por el inmueble terminado. Este último se compromete a llevar a cabo las obras de construcción de un inmueble, en unos plazos y condiciones concretas, que una vez terminado pasará a ser propiedad del inversor. Este, por su parte, se encargará de financiar dichas obras cubriendo los costes de construcción, a medida que se van logrando ciertos hitos, como la consecución de licencias o la certificación de la obra.
Una vez se entregue el inmueble, el inversor pagará el precio fijado, menos los intereses devengados por la financiación y el suelo, en caso de que no se haya ido abonando a lo largo del proceso de construcción. Ésta puede suponer por tanto una buena alternativa para poner en valor solares o desarrollos a me- dio ejecutar, que están en manos de promotoras sin recursos suficientes para ello.
Posibilidad de ganar volumen
La fórmula de construir vivienda para el alquiler puede permitir tanto a Testa como a Azora ganar volumen, con producto diseñado especialmente para el alquiler y a una escala mayor, ya que este tipo de empresas buscan proyectos grandes, algo complicado de encontrar en el mercado de segunda mano, debido a la extendida cultura en España de propiedad horizontal.
Testa, participada por Banco Santander, BBVA, Acciona y Merlin, cuenta actualmente con más de 9.240 pisos en alquiler, un portfolio valorado en unos 2.200 millones. Cuando salga a bolsa bajo la fórmula de socimi será la mayor firma residencial cotizada en España y la intención de la compañía pasa por seguir creciendo con nuevas adquisiciones.
Por su parte, Azora, gestiona hoy activos por más de 4.000 millones de euros, entre los que se encuentra Lazora. Creada en 2003, se especializó en la inversión de vivienda protegida en alquiler y en 2013 se convirtió en Sociedad de Inversión Inmobiliaria (SII). A cierre de 2016 tenía 6.800 viviendas en alquiler con un valor de 900 millones.
