Juan Velayos lleva con tesón la responsabilidad de dirigir la mayor inmobiliaria cotizada de España, y no es para menos, ya que Neinor Homes simboliza de algún modo el resurgir de un nuevo ciclo promotor en el que se espera no repetir los errores del pasado. Las cifras que maneja la firma, que prevé cerrar el año con 74 promociones en marcha, lo que supone tener casi 6.000 viviendas en desarrollo, eran impensables hace apenas dos años y medio en España. Para mantener este ritmo, la promotora avanza veloz en la compra de suelo finalista, armando una de las mejores y mayores carteras del país. Su último paso, un préstamo de 150 millones con JP Morgan con el que Neinor adelantará parte de las compras previstas para 2018. Más noticias del sector en la revista Inmobiliaria elEconomista
La reciente operación de financiación que ha cerrado Neinor demuestra el ritmo acelerado de compras con el que trabaja la compañía...
Sí, estamos en una etapa muy intensa en la compra de suelo, lo que nos da el confort de saber que vamos a poder llevar a la compañía a las cifras de producción que nos hemos marcado. Al cierre de junio, habíamos agotado ya el 80 por ciento del presupuesto de este año, al invertir 157 millones en compras y nuestro objetivo del año eran 200 millones. El inicio del segundo semestre está siendo muy bueno, de hecho hemos tenido un julio y un agosto muy intenso en negociaciones y hemos logrado cerrar una de las mayores operaciones hasta el momento. Entre esta adquisición y otras dos que esperamos cerrar próximamente, que suman unos 100 millones en total, agotamos las compras de 2017 y consumimos más de un 25 por ciento de las previstas para 2018.
¿Dónde se ha cerrado esta operación y qué implica para la compañía?
Hemos comprado a Unicaja por 68 millones de euros seis de las parcelas más emblemáticas de Málaga, suman 90.000 metros cuadrados y tienen capacidad para más de 800 viviendas. Se trata de una operación muy importante, que supondrá la apertura de una nueva territorial en Andalucía Oriental con sede en Málaga, donde ya tenemos una oficina._Para liderar esta nueva territorial hemos fichado a Nacho. Además, es una muy buena noticia porque con esta operación pasamos a controlar todo el suelo bueno de Málaga y nos posiciona muy fuertes en la ciudad, con 29 suelos aptos para el desarrollo de más de 2.300 viviendas.
Una vez agoten los 150 millones del préstamo con JP Morgan, ¿cómo van a hacer frente a las nuevas compras?
Hasta ahora, lo hemos financiado con la generación de caja y esperamos que a partir de 2019 la compra de suelo se financie con el producto entregado. Ahora lo que vamos a hacer primero es ver cómo somos capaces de invertir esos 150 millones, aunque la previsión es que se gasten muy pronto. Una vez eso suceda, evaluaremos si necesitamos algún otro tipo de financiación hasta llegar al flujo ordinario de las entregas. Pero, de momento, estamos tranquilos y vamos a continuar con mucha disciplina en la compra y buscando los suelos que encajan dentro de nuestros parámetros.
¿Para cuándo espera que Neinor Homes entre en beneficio y reparta dividendo?
Creo que debería estar en beneficio el año que viene. Por otro lado, nosotros siempre hemos dicho que somos una compañía con clara vocación de dividendo. Creo que las cotizadas deben retribuir al accionista y espero que esta empresa lo haga en 2019. Lo que tengo clarísimo es que en cuanto podamos hacerlo, lo vamos a hacer. Este negocio genera mucha caja y por lo tanto deberíamos ser capaces de mantener una política de dividendo alta en la que se retribuya muy bien al accionista. Al final, lo único que necesitamos es el dinero para invertir en la compra de suelo en función del número de viviendas que nos hemos marcado por año. Es decir, estamos entre 3.500 y 4.000 unidades, con esta anticipación de las compras de 2018 quizás podamos superar esa cifra, y eso, obviamente, implicará que tendremos que retroalimentar la máquina con la compra de más suelo, siempre teniendo en cuenta el momento del ciclo en el que nos encontramos. Por tanto, todo lo que exceda el dinero necesario para comprar suelo, eso va a ir para el accionista. Hay que devolver al accionista el dinero que no necesitas para comprar y eso debería ser una regla de oro para las compañías.
Con la mayor parte del territorio español controlado, ¿se plantea Neinor salir fuera de España, a otros países próximos, como por ejemplo Portugal?
Precisamente, te diría que no, pero con el matiz de Portugal. Creo que ver a Neinor con una visión Iberia tiene todo el sentido. Lo veríamos como una nueva regional y, por lo tanto, si se dan las condiciones iremos. Pero tiene su complejidad. El idioma, las diferencias culturales, jurídicas, regulatorias, las distintas reglas de financiación, el préstamo hipotecario no funciona como en España...
Entonces, ¿están analizando ya esa opción?
Hace apenas unos días estuve en Lisboa, pero como visito otras regiones, para ir entendiendo ese mercado. Neinor tiene vocación de abrir nuevas territoriales y dentro de esas regiones que estoy evaluando permanentemente está Portugal. Es un mercado que analizamos seriamente y que cuando todo encaje daremos luz verde. De momento no estamos negociando ninguna compra de suelo, estamos todavía en fase de análisis y estudio. Eso sí, más allá de Portugal no veo otros mercados.
Regresando a España, ¿cómo ve el mercado del suelo finalista en Madrid y Barcelona?
Lamentablemente en este país, que cuenta ahora con un mercado con tan buen aspecto en todos los sentidos, donde se está generando demanda porque la macroeconomía ayuda y donde falta oferta, el gran problema es la generación de suelo. Es un problema difícil de entender, tan obvio y tan de perogrullo que me da pena entender que no somos capaces de generar suelo de una manera eficaz. Barcelona y Madrid son los mejores ejemplos. La escasez de oferta, obviamente, hace que los precios se incrementen y el perjudicado es el comprador de la vivienda final. A pesar de la escasez, creo que los nuevos compradores de suelo somos muy disciplinados, sabemos lo que podemos pagar por un suelo en función de la oferta y la demanda de la zona, aunque en estos dos mercado tienes que ser más valiente, porque si no, no puedes comprar, pero tenemos clarísimos los márgenes que queremos y podemos sacar a la promoción y eso es sensible y no es tan elástico. Es obvio que si fuera más flexible la generación de suelo, se quitaría presión a la oferta y el beneficiado sería el comprador final. Pero por motivos difíciles de entender, más allá de que todo se ha hecho tan complejo que deshacer la complejidad da pereza a muchos, hace que estemos en este absurdo urbanismo español.
De hecho, uno de los grandes problemas que se genera con la subida de precios es la complicación, aún más, del acceso de los jóvenes a la compra, y ahora también, alquiler de una vivienda...
Efectivamente, el joven es uno de los grandísimos retos que tenemos como país y como sector, sin lugar a dudas. Hay una verdadera problemática de compleja solución que es la que está más ligada al ámbito regulatorio urbanístico, inclusive de protección de la propiedad para fomentar el régimen del alquiler. Creo que tenemos una regulación que pone muchas trabas al joven para tener acceso a la compra o al alquiler, y no creo que la solución estructural esté en las ayudas, aunque siempre son bienvenidas. La solución está más en ser capaces como país de generar oferta apta para el alquiler y apta para la compra con precios asequibles. Eso llevado a la práctica a corto plazo es muy complicado.
Los expertos esperan que la cifra de producción de vivienda nueva alcance este año las 85.000 unidades...
Yo también creo que vamos a estar en el entorno de esa cifra y que hay recorrido al alza. Entre los más pesimistas y los optimistas se encuentra el término medio de las 130.000 viviendas al año como velocidad de crucero. Creo que de este modo todavía nos quedan tres años o cuatro en los que la oferta va a ser inferior a la demanda, por tanto, tenemos por delante estos años de crecimiento de precios, que cada vez se irá moderando un poco más. Una vez se alcance la velocidad de crucero entraremos en un ciclo normalizado de creación de nuevos hogares, pero lo que sí está claro es que este negocio es cíclico y volveremos a afrontar malas épocas.
¿Cómo se prepara una compañía para afrontar eso?
España, a excepción de algunas pocas compañías, tiene el reto de generar un sector lo suficientemente profesionalizado o institucionalizado, algo que sí ha sucedido en otros países americanos o europeos, donde las empresas promotoras conviven con los ciclos con normalidad. Eso se consigue con buena capacidad de gestión para dejar de comprar suelo en el momento que ves que ya está cambiando el ciclo. Hay que adaptarse a la nueva demanda y eso solo lo puede hacer si tienes muy poca deuda, si tienes una estructura muy flexible, una parte de tu cadena de valor externalizada y no tienes que echar a gente, y solo se puede hacer teniendo estructuras muy disciplinadas en coste. Este es un negocio que invita a no preocuparte excesivamente de los costes, porque el volumen de ingresos que se maneja es muy grande. Por eso es fácil tender a una estructura no disciplinada en costes y eso en los malos tiempos te lleva por delante. Como cotizada es un poco más difícil, porque llegará un día que tendrás que decir al mercado: señores, dejamos de comprar suelo. No es una buena noticia que dar, pero si logras ver los ciclos por adelantado, seguramente el mercado te premie.
La compra de suelo va a buen ritmo, pero el lanzamiento de promociones tampoco se queda atrás...
Una vez compramos el suelo, lo que es crítico para nosotros es poner el suelo en carga o en promoción. Eso tiene un proceso que empieza los tests de mercado, el diseño del producto, crear el proyecto básico, luego salimos al mercado y cuando tenemos el 30 por ciento prevendido y la licencia, ponemos las grúas. Dentro de todo este proceso, hoy por hoy, la compañía tiene ya 64 promociones en marcha, que son unas 4.800 viviendas. Una cifra que muestra la gran fortaleza como compañía promotora. Esta cifra también nos da una ventaja competitiva y es que hoy tenemos más información que nadie en el mercado. Nadie tiene tantas promociones en marcha. Tenemos permanentemente la disciplina de mejorar, de aprender, de entender a la demanda, de cómo funcionan nuestras promociones. Es una gran ventaja, que si somos disciplinados en nuestro modelo industrial, nos va a hacer cada vez mejores y más fuertes. Además, esta cifra va a crecer notablemente, ya que esperamos lanzar durante esta segunda parte del año otros 15 proyectos, lo que equivale a unas 1.000 viviendas más. Por lo tanto, seguimos con mucha actividad y trayendo nuevo producto al mercado durante los próximos meses.
Para este año y el siguiente se está preparando la salida a bolsa de varias promotoras, ¿cómo espera que las reciba el mercado?
Seguro que va a ser un buen recibimiento. Todavía nos quedan por delante varios años de un buen momento como país para el negocio promotor. Creo que mis competidores tienen excepcionales gestores, buenos accionistas, un modelo muy similar al nuestro y les irá muy bien. Por nuestra parte son más que bienvenidos, la competencia es muy sana y nos hará mejores a todos.
Al margen de las grandes firmas que ya están en marcha, ¿espera la creación de otro gigante promotor?
No descartaría que, de repente, nos sorprenda alguien con una nueva promotora, pero la intuición me dice que los grandes jugadores ya están posicionados. Empezar ahora es más difícil, porque ya nos hemos situado todos con mucho suelo, con buenos equipos y llevamos ya muchos lanzamientos. Posiblemente los jugadores ya están definidos.
