Tras 12 años "dando vueltas por el mundo" y construyendo plantas petroquímicas, Juan Fernández- Aceytuno regresó a Madrid, su ciudad natal, y dio un giro radical a su carrera entrando en el sector inmobiliario. El directivo acaba de ser nombrado consejero Delegado en ST Sociedad de Tasación, donde ejercía hasta ahora y desde marzo de 2008 como director general.
Una posición que le permite observar el sector desde un puesto privilegiado y, según afirma, "todavía nos encontramos en un periodo de estabilidad con algunos dientes de sierra".
En ST analizan cinco indicadores para detectar una posible 'burbuja' inmobiliaria. ¿Cómo ven la situación actual?
En principio, no vemos un riesgo claro de burbuja inmobiliaria, al menos a nivel nacional. Puede haber algún foco puntual, fundamentalmente en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, donde hay más actividad, se concentran las operaciones, donde los inversores ponen sus fondos y la demanda de alquiler es muy elevada. Pero ahora mismo no hay riesgo de que España se queme.
Uno de los indicadores es la relación entre el número de transacciones de viviendas y el número de hipotecas...
En España hay más hipotecas que transacciones, porque la vivienda se utilizó entre 2004 y 2008 para financiar otro tipo de adquisiciones como pymes, viajes o coches. Pero ahora la situación ha cambiado mucho. En 2006 había 1,35 millones de hipotecas y 950.000 transacciones, y ahora estamos del orden de 280.000 hipotecas y 450.000 transacciones, que es más normal.
¿Eso quiere decir que la gente que está comprando ahora lo hace con ahorros?
En una gran parte sí. Actualmente, hay dos motores que mueven el mercado. Por un lado está la reposición, familias que compran una vivienda dando la otra como entrada. Luego está la compra de inversores, generalmente extranjeros, que la ponen en alquiler o la utilizan como segunda vivienda. Hipotecarse para estas personas es muy barato. Por otro lado, detectamos también un aspecto social que resta mucho potencial al crecimiento del mercado y es la poca demanda de creación de nuevos hogares. Las compras de los jóvenes entre 25 y 35 años son prácticamente simbólicas. Obtienen unos ingresos mucho más bajos de los que tenían la misma generación hace 20 años, la movilidad es mucho más importante para ellos y su capacidad para endeu- darse es menor.
Esto lleva a los jóvenes a apostar por el alquiler. ¿Considera que hay un 'boom' peligroso en este sector?
Es cierto que hay un exceso de actividad y podría haber burbuja si hay un cambio de tendencia en el turismo de España y baja radicalmente la demanda de alquiler por un tema político o de terrorismo. Igualmente, no tenemos ninguna duda de que las subidas del precio del alquiler van a trasladarse más pronto que tarde a la vivienda y al suelo si siguen a este ritmo. Sin embargo, tenemos que destacar que la gente no está comprando para especular, lo hace respaldada por unos fundamentales, porque hay una demanda real.
¿Cree que hemos aprendido de los errores?
Algunos se volverán a cometer, pero creo que sí, que hemos aprendido algo y esto al final va de personas. No va de sectores, ni partidos, ni de facciones religiosas. Va de personas que claramente se han enriquecido y han traicionado la responsabilidad social individual. Porque muchas veces se nos olvida que la sociedad está por encima del uso particular. Ahora veo más profesionales, más organizaciones con ánimo de construir a largo plazo, mejor voluntad y más integridad que hace diez años.