Rafael Santamaría: "Lo peor de la crisis inmobiliaria se dejará sentir en 2009 y en 2010"

Ajuste, desaceleración, crisis. Éstas son las tres palabras que más se utilizan para hablar sobre el mercado inmobiliario español, aunque hay una brecha entre sus connotaciones. Según Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis y un viejo conocido del sector, no se trata de una crisis inmobiliaria sino más bien de una "crisis financiera que ha tenido un efecto importante en la caída de la actividad del sector del ladrillo".

El ejecutivo (REY.MC) reconoce que las ventas de las viviendas han caído y se "han agravado" desde el pasado mes de agosto. Una bajada que, a su juicio, no afectará a las cuentas de las inmobiliarias en 2007 y 2008. En esos dos ejercicios, las compañías entregan las casas que prevendieron en años anteriores, cuando el mercado vivía su euforia, por lo tanto, recogerán su cosecha.

El problema está en que a lo largo de este año se han prevendido pisos a un menor ritmo y se prevé que a lo largo de 2008 siga esa tendencia. Por lo tanto, las inmobiliarias sudarán bastante para conservar sus ingresos con la entrega de viviendas en 2009 y 2010. "Las inmobiliarias tendremos que hacer un esfuerzo importante para mantener las facturaciones en 2009 y 2010", señala Santamaría.

Demanda latente

Pero ¿por qué no se prevenden residencias? Según Santamaría, hay una menor demanda porque se ha aplazado la decisión de comprar una vivienda, "asustados" por la evolución de los tipos de interés y porque piensan que los precios de las casas van a caer. A este fenómeno muchos expertos del sector lo denominan demanda latente. Si hay que poner un horizonte para ver un cambio en este panorama, este promotor lo fija para finales de 2008 o principios de 2009. Para ese periodo, a su juicio, la demanda volverá a la caza y captura de un piso.

Mientras llega esa mejor época, las inmobiliarias tendrán que tomar medidas y buscar alternativas de negocio. "No se están iniciando viviendas. De hecho, se prevé que el 50 por ciento de la promociones previstas no se lleven a cabo", explica el presidente de Reyal Urbis.

Pero tampoco es fácil capear el temporal cuando la banca está apretando las clavijas a las inmobiliarias por su alto endeudamiento. Para Santamaría el hecho de que las entidades financieras hayan cerrado el grifo a las compañías del sector supone "restringir el futuro". Es la pescadilla que se muerde la cola. Las promotoras tienen las manos atadas para conseguir dinero que se destinaría a cambiar su modelo de negocio para sobrevivir ante el cambio de ciclo del mercado. "La clave del futuro está en cómo se comportarán los bancos el año que viene", sentencia el ejecutivo.

Mantener los riesgos

Su deseo navideño es que las entidades financieras mantengan los actuales riesgos de los créditos en 2008. Y es que las inmobiliarias cuentan con una deuda muy alta derivada de la locura de compras empresariales que se vivió el año pasado. Algunas de ellas tienen problemas para afrontar los pagos de los préstamos.

La nueva Ley del Suelo tampoco ayudará a este panorama, ya que los nuevos barómetros para las calificaciones de los terrenos tendrá, a juicio de Santamaría, un efecto negativo sobre las compañías. En su opinión, afectará a la valoración de la cartera del suelo y, por lo tanto, a las garantías que se dieron a los bancos para solicitar un préstamo. No obstante, se muestra optimista respecto a este asunto y espera que el Gobierno apruebe una moratoria que suavice ese régimen de valoraciones de suelo.

Por eso, según el promotor, es el momento de que las inmobiliarias miren sus tripas y realicen una gestión interna, de manera que se reduzcan todos los costes posibles. "La tarea principal es hacer más rentable la gestión con una adecuación de estructuras", señala el ejecutivo, quien es el primero que ha tomado nota.