A veces la realidad difiere mucho de lo que es políticamente correcto. Esto es lo que ocurre en la relación de las entidades financieras y las inmobiliarias.Las primeras no se cansan de decir que no han dejado de financiar a los promotores. Mientras que éstos aseguran que tanto los bancos como las cajas les han cerrado el grifo para comprar suelo, informaron a este diario fuentes del sector.
No es que se proclame a los cuatro vientos, ni que se diga de forma abierta, pero la verdad es que las entidades financieras no sueltan ni un euro a las inmobiliarias para adquirir terrenos, explicaba el presidente de una empresa del sector. "Hay una crisis de financiación de suelo", indicaba a elEconomista un ejecutivo de una inmobiliaria española cotizada.
Hasta tal punto llega la situación, que da igual la clasificación del suelo. Siempre ha sido más difícil conseguir financiación para aquellos terrenos que no contaban con un desarrollo urbanístico (conocidos como rústicos) que aquellos que sí entraban dentro de un proceso de urbanización.
Ahora es indiferente el color de esa etiqueta. De hecho, algún que otro promotor se ha quedado sin comprar un suelo finalista (listo para construir), porque no ha conseguido la financiación para pagarlo y sus recursos propios no cubrían el gasto.
Los motivos
¿El motivo de este panorama? Hay varios factores. Uno de ellos es la desaceleración que está registrando el mercado residencial en España y que se cobrará víctimas.
En los últimos años se han iniciado 800.000 viviendas, una cifra extraordinaria que se tendrá que ir ajustando a la demanda real que, los expertos la sitúan entre 400.000 y 450.000 unidades. Por lo que se espera que las pequeñas y medianas promotoras desaparezcan del mapa.
Este es el caso de Llanera, que ha suspendido pagos y ha afectado a varias cajas como Bancaja y la Caja de Ahorros Mediterráneo (CAM) Esto ha provocado que las entidades financieras hayan aumentado su prudencia a la hora de financiar proyectos inmobiliarios.
¿Cuánto durará?
A este panorama se le suma la crisis de liquidez interbancaria que vive el mundo de las finanzas desde el pasado mes de septiembre y que ha afectado de manera colateral a todos los mercados, incluido el español. El hecho es que se ha extendido el miedo a prestar dinero a entidades por si están afectadas por la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos.
¿Cuánto durará esta situación? Será temporal. Cuando los promotores acuden a los bancos y a las cajas para explicarles sus proyectos para conseguir financiación, éstos les dicen que vuelvan cuando tengan auditadas las cuentas de 2007, señalaba a este diario un ejecutivo del sector. Con esos documentos, las entidades financieras podrán evaluar la fortaleza de las compañías del sector del ladrillo y por lo tanto el riesgo de su crédito. Es decir, el mundo de las finanzas ha cerrado las puertas de forma temporal al mundo del ladrillo.
Esta situación no es una sorpresa ya que los créditos concedidos al sector inmobiliario no han crecido con tanta rapidez en los últimos trimestres. Por ejemplo, los préstamos otorgados por las cajas crecieron sólo un 7,53 por ciento entre el primer trimestre y el segundo trimestre de este año. Un porcentaje muy inferior a la subida del 20,21 por ciento que se registró entre enero y junio, (ver gráfico de la página anterior).
Lo mismo ocurre con los bancos. El incremento de los créditos entre los dos primeros trimestre fue del 5,1 por ciento, frente al 10,21 por ciento que se registró durante los seis primeros meses.
Las alertas
Tampoco hay que pasar por alto las alertas que ha enviado el Banco de España y, en especial, a las cajas de ahorros. Unas declaraciones que han pasado a la práctica. El supervisor ha decidido endurecer los controles sobre las entidades financieras ante el previsible aumento de impagos por la desaceleración del sector del ladrillo. En el caso de las cajas, los inspectores del Banco de España están examinando los límites internos específicos que se han fijado en la financiación de suelo y en el crédito al promotor. Si no hay un control, el supervisor les recomienda que fijen esas barreras.
¿Cómo afecta este cierre de financiación al negocio de las inmobiliarias? Se pueden apreciar varios efectos. La mayoría ha aparcado por un tiempo sus futuros proyectos, ya que no consiguen financiación ajena. De todas formas, no todo es blanco o negro. Algunos promotores han cerrado pequeñas operaciones. Algunas inmobiliarias que necesitan liquidez para pagar sus deudas optan por vender algunos de sus activos, entre ellos suelo.
Ahora no encuentran con tanta facilidad compradores interesados en adquirirlos porque no consiguen financiación. Por lo tanto, los precios de los terrenos también bajan, ya que la demanda no es tan pujante y se ha desinflado. Por lo que, esta situación se convierte en la pescadilla que se muerde la cola. Si uno no vende suelo y logra dinero no puede pagar sus deudas.
Si esta situación perdurara, el mercado inmobiliario podría llegar a pasar momentos más difíciles. Ahora tienen guardadas en sus despensas cartera de suelo para desarrollar promociones. Si a largo plazo escasea la financiación al promotor la oferta puede llegar a estrangularse, de manera que la demanda quedará insatisfecha y se asomarán nuevas tensiones en el precio de los pisos.
Pero no será pronto
No obstante este es un escenario muy lejano y, de momento, las inmobiliarias están buscando mil fórmulas para conseguir esa financiación ajena. Según un experto de Morgan Stanley (MS.NY), ante este panorama aparecen nuevos jugadores financieros como son las firmas de capital riesgo.
Lo que está claro es que las entidades financieras españolas han cerrado las puertas al crédito del promotor durante seis meses, pese a que algunos representantes de bancos y cajas hayan reiterado en voz alta que no han cerrado ese grifo.
Por lo menos así lo dejaron claro, el consejero delegado y vicepresidente segundo del Santander, Alfredo Sáenz, y el director general de La Caixa, Juan María Nin, en una conferencia la semana pasada que se celebró en la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point.
