Las entidades financieras cuentan con el único ingrediente principal para poder cerrar contratos de compraventa de casas: la financiación. Los principales bancos y cajan han cerrado tres veces más contratos de venta de casas que las grandes promotoras.
¡Dos por uno! Este podría ser perfectamente uno de los eslóganes que reflejaría perfectamente la situación actual de los bancos y cajas de ahorros en España. Las entidades centran sus esfuerzos en su tradicional actividad financiera y además han asumido el protagonismo en el mercado inmobiliario.
Si, por un lado, quiere comprar una casa y, por otro, conseguir un préstamo para esa adquisición, directamente diríjase a la sucursal de una entidad financiera, allí puede encontrar las dos cosas.
La sensación del mercado es que bancos y cajas de ahorros lideran el ranking de ventas de pisos en los últimos meses, desplazando a las anteriores reinas: las inmobiliarias. ¿El secreto? La financiación, el precio y la confianza. Si damos un paso más, esa sensación se convierte en realidad si se analizan algunos datos. Aunque no hay estadísticas oficiales, un claro síntoma de que el mercado inmobiliario español es demasiado atomizado, las cifras que manejan los expertos dan el galardón a la banca.
La banca triplica las ventas
Según las estadísticas que maneja la patronal de las principales inmobiliarias españolas, G-14, sus miembros (Hercesa, Nozar, Sacyr Vallehermoso, Restaura, Metrovacesa, Realia,Reyal Urbis, entre otros) vendieron unas 1.050 casas libres hasta el pasado mes de agosto. En cambio, las inmobiliarias de Banco Santander, Banesto, Caixa Catalunya y Banco Sabadell escrituraron cerca de 3.200 pisos, según comunicó cada sociedad.
En ambas listas quedan por contabilizarmuchas empresas, pero las dos cifras pueden ser representativas de lo que está ocurriendo en el mercado. De hecho, desde el sector financiero se comenta que, tras las vacaciones, las ventas de sus pisos se están reactivando en el tercer trimestre de este año. No obstante, este impulso empezó a constatarse desde abril cuando elnúmero de hipotecas firmadas fue aumentando de forma suave en los siguientes meses.
La financiación es la clave
Una vez analizadas las cifras de ventas, la siguiente pregunta que se le puede venir a la cabeza es por qué la banca está triunfando en una actividad que no es la suya propia, es decir, cuál es la receta mágica que ha permitido a las entidades financieras cerrar tantas ventas de pisos.Todos los expertos coinciden en que la financiación es el ingrediente estrella. Sin dinero, no se puede comprar una casa. Como la banca controla el grifo de la concesión de hipotecas es realmente quien tiene la llave para cerrar una compraventa de una vivienda.
El 85 por ciento de las compras se decide por la financiación, explica Ernesto Tarazona, director Corporate Recovery de Knight Frank. Hay más posibilidades de que una entidad financiera venda un piso de 180.000 euros que una inmobiliaria que comercializa esa misma casa por 150.000 euros. ¿El motivo? La banca ofrece al cliente mejores condiciones económicas en los préstamos para adquirir uno de los pisos de la cartera de su inmobiliaria, que para comprar el piso de una promotora.
Ventajas en la financiación
Por ejemplo, la mayoría de las entidades financieras ofrecen hipotecas por todo el importe de la tasación de una vivienda si ésta es de su propiedad, es decir, si el dueño es el banco o caja de ahorros correspondiente. En cambio, ese porcentaje es menor, hasta el 80 por ciento, si el cliente quiere comprarle la casa a una promotora.
"Cuando el piso pertenece a una inmobiliaria, el promotor tiene menos flexibilidad por la hipoteca que soporta sobre ese piso. En cambio, el banco cuenta con más flexibilidad en las condiciones económicas cuando se trata de uno de sus pisos, al tener más músculo financiero", afirma Carlos Ferrer, director del departamento de Suelo y Residencial de Jones Lang LaSalle.
Esta desventaja entre inmobiliarias y entidades financieras, según el responsable del departamento de Inversiones de Colliers International España, Borja Ortega, puede acabar con la actividad de las promotoras españolas.
Aparte de la financiación, los descuentos de los precios es otro de los puntos que juega a favor de la banca. Ewdard Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis, explica que los pisos que se han quedado las entidades financieras, ante la dificultad de las inmobiliarias de cumplir con sus compromisos financieros, son un problema. ¿El motivo? Esas casas, explica el consultor, tienen un gasto para la banca, por lo que tiene prisa por sacar ese producto de su cartera.
Descuentos en el precio
Esa necesidad de vender los pisos ha obligado a las entidades a rebajar los precios. Sin embargo, esos descuentos respecto a qué importe se han realizado. ¿Se han rebajado los precios respecto a los de hace un año o respecto a los de pleno boom inmobiliario? Esa es la gran cuestión que ninguno de los expertos del sector sabe contestar. Lo que está claro es que las bajadas de los precios de los pisos nuevos oscilan entre el 20 y el 30 por ciento, tanto en la cartera de la banca como la de la inmobiliaria.
"Las entidades financieras han efectuado un ajuste del precio de la vivienda en función de la demanda. Muchos descuentos se han realizado respecto a las tarifas que se registraban en 2006 o 2007?, explica el director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Imagínese, un promotor tiene una casa en venta sobre la que soporta una hipoteca de 300.000 euros, el empresario nunca permitirá que el precio sea inferior a esa cifra, ya que tendría una deuda con el banco. En cambio, la entidad que se ha quedado con esa casa la ha contabilizado por 250.000 euros en sus cuentas, por lo que se puede permitirse deshacerse de ese piso por esa cantidad.
¿Se espera que caigan más los precios de los pisos? La mayoría de los expertos consultados por este diario
responde afirmativamente, ya que todavía no se ha tocado fondo. "Se prevé una bajada suave de los precios.Hasta el primer semestre de 2010 no se estabilizará el mercado", indica Ferrer. No obstante, ahora el precio no es el ingrediente final para comprar una casa. "El poder de atracción es la financiación, no el precio?, afirma tajantemente, Ortega.
El tercer ingrediente de la receta de los bancos para vender más pisos es la confianza. El director de Savills de Barcelona, Ian Cassidi, cree que los potenciales compradores tienen una mayor percepción de confianza de acudir al banco para comprar una vivienda, ya que no saben si la inmobiliaria puede entrar en concurso de acreedores, lo que complicaría su adquisición.
La potente red comercial es otro de los puntos que favorecen a las entidades financieras.Muchas de ellas han creado sus propias estructuras para gestionar la cartera
de inmuebles que ha adquirido.Este es el caso del Santander, que creó Altamira Santander Real Estate, Banco Sabadell con Solvia o Caixa Penédes que acaba de constituir Revalua, entre otros ejemplos. Las sucursales de la banca es uno de los espacios en los que los clientes pueden informarse de la oferta de vivienda que tiene la entidad.
Por ejemplo,Caixa Catalunya ha estrenado una nueva figura denominada inmocorner en cuatro de
sus oficinas. Son especialistas del mercado residencial que asesoran a los interesados de la oferta de los
inmuebles de Procam, la inmobiliaria de la entidad de ahorros.
Las ferias del sector es otro de los puntos de ventas, al igual que los portales de Internet o vía telefónica. "Se está contratando a consultoras inmobiliarias o agentes de la
propiedad para que comercialicen viviendas en zonas geográficas más pequeñas y precisas?, indicó Ortega. Las subastas inmobiliarias es otra de las herramientas que se están utilizando y que está teniendo mucho éxito, explicó el presidente de BNP Paribas Real Estate, Luis Martín."La red comercial de la banca es muy potente y puede llegar a la demanda de forma más eficaz que el promotor, el cual ha tenido que recortar sus canales de comercialización para rebajar sus gastos?, indicó el director general de Aguirre Newman.
Las armas del rival
Ante toda esta artillería que utilizan las entidades financieras, ¿qué pueden hacer las inmobiliarias? El secretario general de la patronal de las principales inmobiliarias,G-14, Pedro Pérez, señaló que las armas que tienen es ajustar el precio de la vivienda, aunque desde hace dos años ya han efectuado esas rebajas, y llamar la atención del cliente con que sus viviendas tienen un mayor atractivo que la de bancos y cajas. No obstante, Pérez admite que tienen a un competidor importante en el mercado y que no se le puede criticar, porque se han visto obligados a jugar en esta liga por la delicada situación financiera de las inmobiliarias. Lo que tienen claro es que ese rival no seguirá en su liga a largo plazo. Una opinión que secundan la mayoría de los expertos de sector, aunque prevén que algunos bancos y cajas de ahorros seguirán engordando sus carteras del ladrillo con nuevas adquisiciones de inmuebles procedentes de sus inmobiliarias.
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