La escasez de suelo finalista en los mercados con mayor demanda de vivienda es uno de los principales problemas a los que se enfrenta el sector promotor en este nuevo ciclo. Así, la falta de materia prima, que según denuncian, es consecuencia de la inactividad de las administraciones, está convirtiendo la actividad de compra de suelo en una auténtica guerra. Este mismo año se librará la segunda gran batalla cuando empiecen a salir al mercado los activos que han adquirido los fondos en operaciones históricas por su volumen, como la que protagonizó Blackstone al hacerse con la cartera de activos improductivos del Popular, con un valor bruto de 30.000 millones de euros, o el portfolio de 13.000 millones de BBVA que acabó en manos de Cerberus. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria.
Estas operaciones van a marcar el camino al resto de la banca, ya que además "tanto el Banco Central Europeo como la EBA están presionando a todas las entidades para que el tema inmobiliario deje de ser un problema. Les están empujando para que lo hagan ya y son recomendaciones muy fuertes", explica Enrique Losantos presidente en España de JLL.
La consultora que lidera ha participado asesorando el 90% del volumen total que se ha movido en el mundo de las carteras de las entidades financieras. "Hemos transaccionado por un valor nominal de 50.000 millones de euros más de 200.000 activos y creo que este año vamos a ver casi tanto volumen como el que vimos el año pasado, en el que se transaccionaron 60.000 millones del valor nominal en un ejercicio récord, dejando el stock de NPL y REO por debajo de los 200.000 millones". Estos traspasos de la banca a los fondos cambiarán por completo el esquema de negociación de las promotoras a la hora de comprar suelo. "Los fondos tienen una vocación vendedora mucho más acentuada. Han comprado bolsas de suelo con descuento, con lo cual salen al mercado con precios más razonables, lo que lleva a que de salida nos podamos entender mejor con ellos que con la banca", explica Javier Prieto, director General de Quabit, que cree que "en general hay más cercanía entre lo que yo estoy dispuesto a pagar y lo que ellos venden, por lo que el proceso ya de inicio es mucho más ágil".
"Los grandes operadores de bolsa han mostrado mucho interés por los activos en manos de los fondos, por lo que es probable que se hagan carteras grandes y que veamos operaciones de unos 200 ó 500 millones de euros, pero el uno a uno también va a existir", explica Losantos, que asegura que "podría llegar a ocurrir que hubiera compradores de esas carteras de suelo que las adquirieran como actor mayorista, vendiendo después a compañías más pequeñas o locales lo que para ellos no es estratégico, en ubicaciones que no son tan evidentes para ellos o productos no tan maduros".
En cualquier caso, lo que tienen claro los expertos es que estas carteras despertarán un enorme interés en el mercado ya que la escasez de suelo en las zonas con mayor demanda es evidente.
Falta de producto
"Hay algunas plazas donde el mercado ha reaccionado antes y llevamos ya tres o cuatro años con cierta actividad. En estos sitios el suelo se está consumiendo y, sin embargo, no existe en España, en general, ninguna preocupación por parte de las administraciones, ni un interés por parte de los operadores, en desarrollar suelo", explica David Botín, director general de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo, que asegura que "la administración siempre reacciona tarde con un montón de suelo urbanizado que en muchos casos ha generado problemas". Según el directivo, "estamos viviendo un fenómeno muy reciente y es que las grandes compañías compran mucho suelo para hacer acopio en su balance y cumplir con su plan de negocio a cinco años. Van a por operaciones de 1.000 y 2.000 viviendas y esto complica aún más la actividad a aquellos que no tenemos capacidad de compra y tenemos que tratar de comprar solo lo que podamos producir en unos dos años".
Este es el mercado a dos velocidades que se está generando dentro del sector promotor, donde la competencia es cada vez mayor y obliga a muchos a mirar de cerca el suelo en gestión.
Según Enrique Losantos, presidente de la consultora JLL, "el problema es que la administración está paralizada. En este país, se asocia urbanismo a especulación porque desgraciadamente ha habido mucho de esto. Los políticos no toman decisiones porque no quieren que se les asocie a corrupción ni a especulación, y lo que ocurre es justo lo contrario. Esa falta de dinamismo de la administración está provocando una escasez de producto y, por tanto, una especulación y a los industriales les está empujando a meterse en la parte más complicada que es el desarrollo del suelo. Precisamente, esta parte no debería ser especulativa, debería desarrollarse como otra industria con sus propios márgenes y es la propia inacción de la administración pública la que provoca estos movimientos. Tanto por la escasez, como por lo farragosos que hacen los trámites".
"Claramente nos falta un mercado de continuidad de compra de suelo", reconoce Javier García-Valcárcel, presidente de Gestilar, que asegura que "las grandes que tienen que tener una cartera suficiente para tener continuidad para unos diez años se tendrán que meter en desarrollo de suelo, un negocio muy peligroso, ya que no controlas los tiempos". El directivo asegura que "las administraciones de hoy en día todavía no tienen la valentía suficiente para dar entrada a la inversión. Cada cosa que huele a suelo no quieren lanzarse, no quieren opinar y nadie quiere hablar de este tema. Se nos agota el suelo en las grandes ciudades y resulta que nuestro futuro son bolsas de suelo con administraciones que todavía no se están acercando de una manera eficiente y no nos están apoyando en los procesos de inversión. Creo que es un tema del sector entero, con entidades financieras y con administraciones", destaca García-Valcárcel, que asegura que su empresa cuenta con una pata especializada en el desarrollo de suelo para terceros. Un negocio que está llamado a ganar gran protagonismo en los próximos años.
"El suelo listo de papeles es el que va a tirar ahora. Te juegas un año, pero no te quedas con la brocha en la mano porque ya está recalificado", destaca Botín, que anticipa que será en este tipo de activos, que se encuentran en las últimas fases de gestión, donde se libre ahora la guerra. "En este tipo de suelos podrán entrar empresas que tengan mucho conocimiento de mercado, y siempre en ciudades donde hayan trabajado mucho y sepan cómo funciona la administración".
"La promoción de vivienda tiene un esquema de financiación y el desarrollo del suelo otro totalmente distinto", explica Javier Prieto de Quabit, que destaca que están "trabajando ya desarrollar nuestra propia bolsa de suelo histórica y nos hemos metido con financiación en sitios donde solo hay que urbanizar. Hay más desvío del que existe en sitios donde tienes todo aprobado y surgen dificultades, pero al final es un tema entre particulares, no tienes a la administración de por medio, y es que si alguien no se mete a hacer suelos esto no puede funcionar".
El directivo explica que están entrando en proyectos de unas 200 ó 300 viviendas, ya que en desarrollos de miles de unidades es más complicado, pero el problema fundamental son las administraciones. "Ahora antes de entrar en un proyecto tienes que informarte muy bien de cómo funciona el Ayuntamiento, ya que hay sitios donde nadie quiere firmar nada. Pasa igual con las licencias, que son un acto reglado, pero aun así se están retrasando porque nadie quiere firmarlas. Hay un miedo muy grande al urbanismo", denuncia Prieto.
Al igual que Losantos, David Botín cree que deberían diferenciarse el negocio de la promoción de viviendas del de desarrollo del suelo, ya que "son negocios muy distintos". "Con un capital adecuado, que asuma esos riesgos, un negocio muy interesante sería invertir en suelo para desarrollar. Sería para suministrar a terceros o a ti mismo si tienes dentro del grupo una pata industrial. Así, el negocio consistiría en nutrir a grandes compañías o a pequeñas empresas. No olvidemos que estas acaparan el 85 por ciento de la actividad y solo tienen capacidad para promover en suelo finalista. Creo que es un negocio que podría ser muy interesante, suministrar suelo en una especie de supermercado donde se vendan grandes y pequeños proyectos".
Ciclo más sostenido
Al margen de los problemas a los que se enfrenta el sector, los expertos auguran que este será un ciclo más largo en el que esperan que no se comentan los excesos del pasado. "Me asusta cuando escucho a la gente decir que quedan dos años de ciclo. Personalmente creo que vamos a tener un mercado mucho más pequeño del que se estimaba, más maduro y estable, que debería parecerse a otros como Alemania o Francia, donde existen los ciclos, pero no son tan extremos", destaca David Botín, de ACR.
"Si no pasa nada raro debería ser un ciclo bastante largo. Con la crisis se destruyó casi un millón de empleos y a los gremios les está costando mucho volver al nivel de productividad de la etapa anterior", explica García-Valcárcel, que cree que la producción estable debería moverse en unas 130.000 unidades al año, lo que en un ciclo de diez años serían 1,3 millones de viviendas, "nada que ver con las 800.000 que se alcanzaron en los momentos del pico".
"Hemos experimentado una subida de precios muy alta, pero hay que tener en cuenta que veníamos de bajas muy importantes y poco a poco se están estabilizando los precios de construcción y también las ventas. Por lo que creo que vamos hacia un ciclo bastante moderado en el que los fondos también tendrán que cambiar su perspectiva en el país dentro de unos años y reducir en varios puntos la rentabilidad con la que trabajan", concreta el presidente de Gestilar.
