Hay una fotografía del mercado residencial que indica que una familia con ingresos medios podría asumir la compra con hipoteca de más de la mitad de los pisos a la venta en España. Sin embargo esta generalización es poco representativa en una cuestión con tantas aristas como es la vivienda. El análisis por ciudades destapa cómo la situación de tensión en el inmobiliario devora los ingresos de las familias en algunos territorios y reduce muy por debajo de la media el total de pisos con precios asequibles para los presupuestos familiares. Palma de Mallorca se erige como la capital con los desembolsos mensuales que más superan el umbral de riesgo, de menor cantidad de pisos aptos para los ingresos familiares y de mayor exigencia de ahorros iniciales para poder ser propietario.
Un análisis de Idealista sobre los precios de los pisos de dos dormitorios en las capitales de provincia muestra que el 51% de la oferta actual para esa tipología de vivienda tiene un precio situado por debajo del umbral de riesgo si se tienen en cuenta los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de ingresos por hogar de cada una de las ciudades. El estudio, realizado bajo el supuesto de compra con financiación, mide la accesibilidad a la compraventa para una familia con ingresos medios sin que tenga que destinar más del 30% de estos al pago de la hipoteca y arroja que en España, de media, las familias pueden afrontar un pago mensual de 764 euros al mes, mientras que la cuota de una vivienda de dos dormitorios se situaba en el cuarto trimestre de 2024 en 589 euros mensuales.
Para llegar a esa conclusión, el estudio -que limita el análisis a las capitales de provincia- compara las diferencias entre el precio de venta razonable (aquel que no absorbe más del 30% de los ingresos) y el precio de mercado para conocer la tasa de esfuerzo que la compra con hipoteca requiere para unos ingresos medios. Así se dibuja el mapa con los territorios donde mayor es el esfuerzo económico (aquellas en las que hay más diferencia entre el precio que se debería asumir según su nivel medio de ingresos y el que pide el mercado) y aquellas en las que una familia con ingresos medios puede asumir la compra de un piso con financiación. Sin embargo, al tener en cuenta las diferencias entre los precios de la vivienda y los ingresos según la ciudad de residencia y la tensión entre oferta y demanda -especialmente acuciante en las ciudades más grandes- se destapa que, más allá de la media nacional, hay seis capitales en los que el límite de lo razonable se traspasa con creces.
La accesibilidad se evapora en Palma
Palma está a la cabeza. Una familia con ingresos medios en la capital balear no debería destinar más de 950 euros mensuales al pago de la cuota hipotecaria para respetar el umbral de riesgo, pero las viviendas en la ciudad exigen un pago medio de 1.419 euros y disparan la tasa de esfuerzo al 45%. Allí, sólo el 17% de los pisos de dos habitaciones son financieramente aptos para una familia con los ingresos medios del lugar.
El umbral de riesgo también se sobrepasa en San Sebastián, con una tasa de esfuerzo del 37% que deriva de la diferencia entre la cuota razonable de 1.118 euros y los 1.363 euros de cuota de mercado; sólo el 23% de los pisos sean adecuados al nivel de ingresos medios de la ciudad. La situación se replica en Madrid, con 1.099 euros de cuota razonable y 1.344 euros de mercado (esfuerzo del 37%), que hacen que el 30% de los pisos no superen el umbral de riesgo frente al 51% de la media nacional. Málaga está en situación parecida, con 790 euros de cuota razonable y 987 euros de mercado (37% de esfuerzo) y sólo un 24% de pisos que se ajustan al presupuesto familiar). En Barcelona, la brecha entre los 1.036 euros de cuota razonable y el bocado a los ingresos que suponen los 1.088 euros de cuota hipotecaria real deja un 32% de pisos accesibles y un esfuerzo económico del 32%.
El último gran mercado que incumple la premisa de la media nacional es Alicante, aunque aquí la diferencia es menos drástica con 768 euros de cuota razonable frente a 777 euros de hipoteca reales. Esto se traduce en una tasa de esfuerzo media del 30% (en el límite del riesgo) y hace que un 43% de los pisos en el mercado sean aptos al presupuesto familiar en la ciudad. Hay que irse a Jaén (11%), Lleida y Palencia (12% en ambos casos) para encontrarse con las viviendas que requieren menos esfuerzo económico.
El escollo de los ahorros para dar la entrada del piso
Un factor esencial en el acceso a una vivienda es el ahorro requerido para asumir la entrada y los impuestos que conlleva una operación de compraventa. De media, en España se necesitan 51.410 euros dar el paso para ser propietario.
Esta cuestión completa la fotografía y reivindica a Palma como la capital menos accesible. El la ciudad balear el importe que debe aportar para comprar vivienda asciende a 123.892 euros, seguida por San Sebastián (119.025 euros) y Madrid (117.299 euros). Por debajo de los 100.000 euros -el doble de la media- están Barcelona (95.015 euros), Málaga (86.190 euros) y Pamplona (71.865 euros).
Por debajo de la media destacan Jaén, donde solo es necesario aportar 27.276 euros para optar a la financiación, Palencia (29.028 euros), Zamora (29,276 euros) y Huelva (29.738 euros); son las únicas ciudades donde la entrada y los costes fiscales están por debajo de los 30.000 euros.