La última sentencia del Tribunal Supremo, en la que ha apoyado a la banca y no ha visto abusivo el impuesto derivado de la constitución de la hipoteca, ha despejado algo más la vía de las reclamaciones judiciales. Los expertos de HelpmyCash.com explican que al financiar la adquisición de una vivienda, existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar: los de compraventa (asociados a la escritura de la propiedad del inmueble) y los gastos de constitución de la hipoteca. Según la citada sentencia, los gastos iniciales no tendrían por qué ser aplicados en su totalidad a los consumidores, pero sí algunos:
- Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria más el coste por hoja de las escrituras. Los expertos calculan en torno a 800 euros y la última sentencia del Supremo estipula que esta partida podría ser repartida a partes iguales entre el banco y el hipotecado.
- Copias: la factura recaerá sobre el que las solicite.
- Gestoría: el coste no está regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 500 euros.
- Coste del registro: no suele superar el 0,2% de la factura, unos 375 euros.
- Tasación: entre 300 y 400 euros. Se pueden recuperar este gasto si el cliente había tasado la vivienda antes de firmar la hipoteca con una agencia homologada y el banco no la aceptó y exigió contratar nuevamente los servicios de una empresa para tasar de nuevo el inmueble.
Asimismo, varios jueces han sentenciado que la tasación es un servicio accesorio que interesa principalmente al banco y que el cliente no debe pagar, así que también se podría reclamar la devolución de lo abonado por este concepto bajo ese argumento legal.
- Tributos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) depende de cada comunidad autónoma y puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Es el gasto más elevado de la constitución del préstamo, en torno a un 75% del total.
¿Quién puede exigir los gastos?
Cualquier persona que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo puede reclamar sus gastos.
¿Qué plazo hay para presentar la reclamación?
El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal. La corriente mayoritaria es la de que no existe una fecha límite.
Pasos para exigir la devolución
1. Reunir la documentación: recopilar las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario.
2. Interponer una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. En principio, el banco debería responder en un plazo de uno o dos meses.
3. Si no responden o deniegan la solicitud, los expertos recomiendan elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre la situación de afectado en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, se podrá emplear para reclamar nuevamente a la entidad en cuestión.
4. Si el banco sigue sin aceptar la reclamación, el cliente pòdrá interponer una demanda en los juzgados. Eso sí, los expertos recomiendan valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si se pierde, deberá abonar todas las costas asociadas al proceso.
Cifras para una hipoteca de 150.000 euros
Los expertos han traducido estos términos en cifras. Así, la factura se resume en el impuesto de Actos Jurídicos (de naturaleza autonómica), los gastos del notario, el registro de la propiedad y la gestoría. Teniendo en cuenta una hipoteca tipo de 150.000 euros, el desembolso inicial para estos gastos estarían entre los 2.800 y los 4.400 euros de media, según los cálculos de reclamador.es.
A modo de desglose, el impuesto de Actos Jurídicos es con diferencia el coste más elevado de la formalización de un préstamo y además varía según la comunidad autónoma (entre 0,5% y el 1,5%). A ese importe, que es el más alto, hay que añadir los gastos del notario (unos 800 euros), los gastos de la gestoría (500 euros aproximadamente), la tasación (entre 300 y 450 euros) y el coste del registro, que supone 375 euros.