El auge del comercio online dispara la rentabilidad de la industria logística

  • Sigue siendo un objetivo de inversión para los fondos internacionales

El auge del comercio online y su estrecha relación con el sector logístico ha puesto a este último en el punto de mira de los inversores. Los expertos del sector aseguran que los activos logísticos son ahora el gran reclamo, ya que ofrecen unas rentabilidades que se sitúan muy por encima de las que son capaces de ofrecer otros sectores, como las oficinas u activos comerciales, y también de la mayoría de instrumentos financieros. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria

"Es el producto más rentable por yield y tiene un crecimiento imparable muy ligado al e-commerce. De hecho, hay ahora mismo 400.000 metros cuadrados, sólo en la Comunidad de Madrid, en desarrollo especulativo que no tienen un cliente final definitivo. El producto logístico es un elemento clave hoy por hoy en el sector inmobiliario", explica Susana Rodríguez, socia de la Asociación de Mujeres Real Estate (Wires) y directora general de consultoría y socia de Aguirre Newman.

Este interés por el sector logístico ya se ha reflejado en el volumen de inversión que movió el sector en 2015, alcanzando una cifra récord de 835 millones de euros, según la consultora Aguirre Newman. Esto supone un incremento del 29,4% respecto a 2014 y del 595% si lo comparamos con las cifras del año 2009. La contratación experimentada el año pasado justifica de sobra estas cifras, ya que de manera conjunta en Madrid y Barcelona, supera los 872.220 metros cuadrados, un 34% más que durante el ejercicio anterior. Estos niveles de inversión en activos logísticos han sido posibles gracias a la apuesta de grandes inversores, que han sabido ver el potencial de crecimiento del sector. Así, GreenOak, Merlin Propeties, Neinver o CBRE Global Investors, han sido algunos de los actores más activos, cerrando las principales operaciones del año pasado.

Un producto olvidado

"El sector industrial era el producto olvidado en las carteras de los inversores; sin embargo, ahora, ha despertado el interés y fondos, socimis y promotores invierten en este producto. El hándicap es que hay poco producto a la venta y se compran activos ya construidos. Ante esta fuerte demanda y falta de producto, los precios suben y las rentabilidades bajan, pero desde JLL pensamos que la perspectiva es muy buena, porque el comercio electrónico está favoreciendo mucho al sector", afirma Luis Guardia, director del área de Industrial y Logística de JLL.

Según la consultora JLL, el volumen de inversión del tercer trimestre del año se situó en los 20 millones de euros que, sumados al primer semestre, alcanza los 474 millones de enero a septiembre, situándonos por encima del total invertido en 2015. Una de las operaciones más destacadas del año ha sido la venta por parte de Logisfashion de la cartera de naves en Riudellots de la Selva y Cabanillas del Campo, de aproximadamente 36.000 metros.

La inversión en el sector logístico en España sigue siendo el objetivo de los fondos internacionales. "Durante los últimos años muchos fondos de inversión se han acercado a España para comprar a precio de saldo y ahora vemos que, por primera vez después de la crisis, los fondos internacionales nos solicitan productos de desarrollo. Pero no sólo de vivienda, también de logística, comercial... Esto hacía 10 años que no pasaba. No se solicitaban proyectos de desarrollo, sino que se buscaba lo más barato", afirma Sara Pérez, socia de Wires y fundadora de Excelsior Internacional Partners.

La buena marcha del sector y el crecimiento esperado de la economía española, provocará previsiblemente un aumento de la demanda y de las rentas, según los expertos. "En el ciclo de rentas nos encontramos aún en niveles bajos comparados con los años anteriores a 2008. Los inversores en general dan cada vez más importancia a la calidad de los activos. Y mientras que los más conservadores requieren contratos de 10 años de duración e inquilinos de prestigio, otros no tienen inconveniente en comprar contratos cortos debido a la esperada mejora de las rentas. Junto con Madrid y Barcelona, las ubicaciones preferidas por los inversores son Valencia, Bilbao, Vitoria y Zaragoza. Las rentabilidades siguen su camino a la baja en línea con otros países europeos y otros sectores del mercado. Pese a encontrarse en el 6,10%, vemos aún recorrido a la baja durante el próximo año", apunta Luis Guardia.

Apuestas por este producto

Un ejemplo de promotores, fondos y socimis que apuestan por este tipo de producto sería la promotora hi!Real Estate, que lleva ya muchos años desarrollando usos industriales. Entre sus principales actuaciones hay que destacar varios proyectos logísticos ubicados en el Corredor del Henares. Un espacio consolidado empresarialmente y con unas excelentes comunicaciones, ya que cuenta con la vía de salida de Madrid en su conexión con Barcelona, segundo centro de consumo nacional. En su cartera tienen el parque industrial El Ruiseñor con 1,5 millones de metros, el Parque Empresarial Cabanillas con 1,3 millones de metros, el Parque Empresarial de Chiloeches realizado en tres fases -la primera ya entregada y se comercializan las otras dos- y el proyecto Puerta Centro-Ciudad del Transporte con 2,2 millones de metros

"Las perspectivas de este sector son inmejorables; el sector de la logística vive un punto de inflexión hacia una excelente perspectiva que llevará a los principales operadores logísticos, inmobiliarios e industriales hacia un futuro que recurre a la innovación constante para satisfacer a una demanda cada vez más exigente. Se presentan grandes alternativas de inversión, lo que generará, sin duda, grandes expectativas para las empresas de este sector, que siempre ha sido un alto generador de empleo y una fuente de riqueza para la economía del país", afirma Juan José Cercadillo, consejero delegado de hi!Real Estate.

El fondo norteamericano GreenOak se ha posicionado en el sector logístico español. El año pasado protagonizó la mayor operación logística del País Vasco con la compra a Zazpitegi de una plataforma logística de 14.000 metros. En esta línea quiere trabajar el fondo Kronos, que espera lanzar su primera operación de compra de suelo en este área, antes de que acabe el año, con el objetivo de tener cuatro o cinco operaciones para promover parques de medianas con una inversión de 50 millones.

También la socimi Merlin Properties quiere invertir entre 100 y 300 millones en activos logísticos y cubrir todos los puntos estratégicos del país como son Barcelona, Madrid, Zaragoza, Valencia, País Vasco y el Corredor de Málaga. Su operación más grande hasta el momento es la compra de los activos de Saba por 150 millones, la filial de La Caixa, que cuenta con presencia en Cataluña, Álava, Sevilla y Portugal.

El grupo inmobiliario Allegra Holding, presidido por Mario Losantos, también se mostró activo en el sector logístico con la compra de una plataforma de 60.000 metros en el Corredor del Henares por 32 millones. Las instalaciones se sitúan en el Polígono Industrial de Miralcampo y, actualmente, está alquilada a Carrefour, que en ese momento acababa de ampliar el contrato por cinco años adicionales. Este contrato reporta a su nuevo propietario una rentabilidad por alquiler del 7%.

Neinver, la compañía española especializada en el desarrollo, inversión, gestión de fondos y gestión de activos inmobiliarios, fue otra de las compañías que supo captar el potencial del sector logístico y se ha convertido en uno de los principales actores del sector. Así, a principios de 2015, firmó una joint venture con Colony Logistics para la adquisición de activos logísticos con un objetivo de inversión de 200 millones de euros. Su última operación, de 87 millones, comprendía 23 naves logísticas y de cross-docking, ubicadas en varios puntos de España, que suman 151.500 metros cuadrados.

No cabe duda que el sector logístico vive un momento muy bueno; prueba de ello son los diferentes players del sector que apuestan por ello. Ahora falta saber quién se hará con la mayor cartera logística en venta en el mercado, que es la de El Corte Inglés por un valor de 500 millones de euros. Se trata de un complejo de cerca de 500.000 metros cuadrados que engloba un portfolio de terrenos y naves, donde la joya de la corona son los activos ubicados en torno a su gran centro logístico de Valdemoro (Madrid). Entre los potenciales compradores que han analizado la operación se encuentran tanto firmas españolas como, sobre todo, inversores internacionales, muchos de ellos fondos.


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