Kronos Investment Group aterrizó en el mercado español hace poco más de dos años y desde entonces trabaja para convertirse en una de las promotoras de referencia en el país. Su cartera suma ya 2.600 viviendas y esperan cerrar el año alcanzando las 3.000, unas cifras que le acercan cada vez más a su objetivo, aunque la prioridad de la compañía no es ganar volumen, sino lograr una imagen de marca ligada al diseño y la calidad.
Hasta la fecha, Kronos ha desembolsado unos 165 millones de euros en proyectos residenciales en España. "El primer fondo que levantamos era de 100 millones, que ya están invertidos, y la mayoría de los activos están en el mercado comercializándose", explica Manuel Holgado, socio de la gestora, que ya ha levantado un nuevo fondo, Kronos II. "En verano hicimos el primer cierre y esperamos hacer el último antes de la primavera del año que viene. De momento, ya tenemos comprometidos 140 millones y esperamos llegar a los 170 millones", aclara el directivo.
Del nuevo capital, Kronos ya ha invertido alrededor de 65 millones de euros en la compra de suelos con capacidad para unas 1.400 viviendas. "Desde el principio nos hemos dedicado a comprar terrenos residenciales en Madrid, Barcelona, Costa del Sol y la Costa Levantina, pero con el segundo fondo hemos abierto el foco a cualquier localización que tenga sentido inmobiliario", indica Holgado.
"Ahora mismo, muchas empresas quieren llevar el apellido prime para vender más caro, pero ese no es nuestro caso". "Nuestros estándares, con respecto a la media del mercado, siempre son más altos y aunque gastamos más en la construcción de las viviendas, nuestros precios están en línea con la media del mercado", aclara Majda Labied, directora de operaciones de Kronos.
El secreto para que esto sea posible radica en la compra del suelo. La gestora se aleja de los procesos altamente competitivos, "esos no nos interesan", y se centra en operaciones más compleja,s que requieren una gestión activa del suelo. "Somos un equipo de unas 20 personas que llevamos muchos años trabajando en el sector y somos capaces de acceder a buenas oportunidades, al entender los riesgos de otro modo". Así, Kronos se atreve con procesos concursales, compra de deuda o adquisición de suelos que todavía no son finalistas. "Más de la mitad de los suelos que compramos no están listos para poner ladrillo y necesitan algo de gestión. Eso sí, lo que nunca hacemos es recalificar", aclara Holgado.
Un claro ejemplo es el caso del suelo que han adquirido en Sant Cugat del Valles (Barcelona), que todavía tiene pendiente el planeamiento, por lo que el proceso hasta que puedan comercializarlo se extenderá previsiblemente unos tres años. Este tipo de operaciones en grandes ciudades como Madrid o Barcelona sitúan a Kronos en una situación de ventaja de cara al futuro, ya que en ambas localizaciones la escasez de suelo es tan evidente que hay terrenos finalistas que de un año para otro han visto como sus precios crecían un 20 por ciento.
Mientras se dedica a buscar nuevas oportunidades, la gestora trabaja también en la comercialización de sus proyectos, que empezaron a salir a la venta en el mes de julio. "El mercado está respondiendo mejor de lo que esperábamos y estamos ya por encima del plan de negocio, que fijaba para este año unas 70 unidades pre-vendidas", explica el directivo.
Entre los proyectos que ya están a la venta destaca el de Badalona, con 252 viviendas. "Está en el mercado desde el 30 de septiembre y va fenomenal", asegura Labied. Además, en la misma ciudad acaban de adquirir un suelo finalista para desarrollar otras 153 viviendas.
En Alicante la promotora cuenta también con dos proyectos. Uno en pleno centro de la ciudad, "es bastante exclusivo por su localización y cuenta con 36 viviendas de alto standing", explica Labied. Además, en Playa de San Juan van a levantar otra promoción de 111 viviendas.
Pero quizás el desarrollo más destacado de Kronos actualmente es el que ha realizado con el arquitecto Rafael de la Hoz en Estepona (Málaga). Se trata del proyecto "The Edge", un complejo residencial de 70 apartamentos de lujo y dos villas a pie de playa en la zona de Arroyo Vaquero.
"En Málaga también hemos comprado suelo en Torremolinos para hacer unas 300 unidades. Este proyecto nos gusta mucho porque está muy cerca del nuevo centro comercial que va a desarrollar INTU y que será el más grande de la Costa del Sol", explica Holgado, que añade que también han cerrado la compra de un suelo grande en Mijas (Málaga), en el campo de golf El Chaparral, donde esperan hacer compras sucesivas, pero de momento tienen terreno para unos 220 chalates unifamiliares.
"En Madrid todavía no hemos lanzado nada, pero estamos diseñando un proyecto que seguramente saldrá al mercado durante el primer trimestre del año que viene, en Puerta de Hierro. La primera fase que estamos diseñando ahora tendrá entrono a unas 85 viviendas y estamos apostando como siempre por el diseño y por hacer un proyecto emblemático para la zona", explica Labied. Además, han comprado un suelo en Cuatro Vientos con capacidad para 300 viviendas, que todavía tiene un año de gestión.
Entra en el sector comercial
Para diversificar su negocio, Kronos está abriendo una nueva línea de negocio comercial que se centrará en activos terciarios. "Estamos mirando parques de medianas y también algún centro comercial para promover", explica Holgado, que asegura que "a las oficinas también les llegará su momento".
La gestión quedará bajo el paraguas de Kronos, a través de su nueva división Kronos Properties, pero el capital vendrá de otro sitio. "Tenemos muchas posibilidades, ya que podríamos asociarnos puntualmente con algunos de los operadores existentes o captar nuevos fondos. Además, algunos de nuestros inversores existentes ya ha mostrado interés en este segmento".
Kronos se mueve deprisa y antes de que termine el año quieren lanzar su primera operación de compra de suelo en este área. "El objetivo que nos hemos marcado es tener cuatro o cinco operaciones en cartera entre este año y el que viene".
La inversión prevista para estos proyectos rondará los 50 millones de euros y serán fundamentalmente parques de medianas. "En principio los centros comerciales no eran nuestra idea, pero como siempre, si te cruzas con una buena oportunidad, no la dejaremos escapar", asegura Holgado.
