La escasez de terrenos en Madrid y el bloqueo de los principales proyectos urbanísticos han traído hasta la capital española a una vieja conocida: la especulación. Esta situación no ha pasado inadvertida para los fondos oportunistas, que han deshecho sus maletas para quedarse un tiempo más por España.
Según Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, "en Madrid va a haber un problema grave de disponibilidad de suelo bueno para promover viviendas en un par de años y, por lo tanto, habrá inflación".
A la escasez de terreno se le suma el bloqueo que sufre la mayoría de los grandes desarrollos urbanísticos en la capital. "A estos proyectos les queda todavía un empuje y el Ayuntamiento no está por la labor", asegura el directivo, que advierte de que con sus nuevas políticas, el Consistorio que lidera Manuela Carmena (Ahora Madrid) "va a provocar justo lo contrario de lo que persiguen y la vivienda será más cara". Echavarren estima que el precio del suelo finalista subirá "como mínimo, un 10% en los próximos dos años, y puede que me quede corto".
Algunos ya están especulando
"La promoción interna dentro de la M30 es casi anecdótica" y los fondos son conscientes de esta situación, por eso algunos ya están especulando, aunque no de forma evidente, con el suelo. "Han comprado terreno para promover una parte y vender la otra", explica Echavarren.
Esta fue una práctica habitual durante los años del boom. Los promotores compraban un suelo muy grande, promovían una fase y esa misma promoción daba valor al resto de suelo. Con la venta de ese terreno, recuperaban toda su inversión.
Según el directivo, otra de las tendencias que se está implantando en el sector promotor es la compra de edificios de oficinas para reconvertirlos en uso residencial. "La financiación al comprador final existe en muy buenas condiciones y también al promotor que rehabilita un inmueble para hacer viviendas dedicadas a un comprador de cierto nivel".
Pero no sólo se financian los cambios de uso, también la promoción como tal. "Si compras el suelo, la banca solo te da financiación cuando consigues preventas suficientes, sobre el 30%", explica el directivo de Irea. "Cuando vendes ese 30%, te dan el cien por cien de todo lo que te queda, e incluso te pueden dejar disponer del 50% de lo que te ha costado el suelo. Por lo tanto vas muy financiado, entre el 60% y el 75% del precio final de venta", asegura Echavarren, que "si fuese el gestor de un fondo de oportunidad, le estaría recomendando comprar suelo en Madrid".
Entidades
